재개발 통합심의 확대방침에.. "서울보다 지방이 더 웃는다"

정부가 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 통합심의를 공공에서 민간까지 확대하기로 하면서 정비사업이 더 활발해질 거라는 기대가 커지고 있다. 전문가들은 긍정적으로 보면서도 한계가 있다고 지적하는 가운데, 서울보다 지방의 재건축·재개발 사업에 더 도움이 될 것이라는 의견도 내고 있다.

민간 주도 개발 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 서울시가 지원하는 신속통합기획 민간재개발 사업의 후보지 중 한곳인 창신동 주택가 /연합뉴스

16일 국토교통부에 따르면 도시·건축·경관 등 심의를 한 번에 진행하는 통합심의를 민간 정비사업까지 적용하는 방향으로 도시 및 주거환경정비법을 개정할 예정이다. 통합심의는 현재 공공재개발·공공재건축에만 적용하도록 규정됐는데, 그 범위를 넓히는 것이다. 업계에서는 통합심의를 통해 인허가 절차가 간소화되면 사업 기간이 5개월 정도 단축될 수 있을 것으로 전망하고 있다.

이는 정부가 그동안의 정책 기조를 바꿔 민간 정비사업을 촉진할 의지를 나타낸 것이라는 의미가 있다. 통합심의로 먼저 주목받은 것은 오세훈 서울시장의 ‘신통기획’이다. 신통기획은 민간 정비사업을 촉진하기 위해 인허가 속도를 최대한 단축하는 내용을 포함하고 있는데, 이를 위해서는 도정법 개정이 필요했다. 서울시에서 도정법 개정을 요구했고, 국토부가 이를 받아들여 신통기획의 직접적인 법적 근거를 마련함에 따라 신통기획 사업도 더욱 탄력을 받을 환경이 된 것이다.

전문가들은 통합심의 확대가 꽉 막힌 정비사업을 활성화할 것이라는데 이견이 없다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “통합심의는 구역지정 등 초기사업계획 단계까지의 속도를 높여준다”면서 “민·관 협력을 통한 정비사업 활성화라는 점에서 평가할만하다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “교통 심의대로 설계를 수정했더니 건축 심의에서 퇴짜를 맞는 등 심의 단계를 거치느라 시간과 비용의 소모가 상당히 큰 경우가 많다”면서 “통합심의는 상충 여지가 있는 개별 심의를 내부적으로 조율하도록 해 시간과 비용을 절감하는 효과가 기대된다”고 했다.

다만 통합심의가 정비사업을 무조건 성공으로 이끄는 만능열쇠는 아니다. 한계가 있다는 의미다. 이은형 연구원은 “건축·교통·경관 심의는 한 데 묶어 심의할 수 있고 그것이 바람직하다”면서 “하지만 이들을 제외한 도시계획 심의, 문화재 심의, 환경영향평가 등은 성격상 통합해서 심의하기 어렵다”고 말했다. 윤지해 연구원은 “결국 사업의 성패는 조합원들의 의지와 동의에 달렸다”며 “통합심의는 방해 요소를 제거해주는 수준으로 봐야 한다”고 했다.

특히 전문가들은 재건축·재개발의 가장 큰 장애물은 심의가 아닌 다른 규제들이라는 점도 강조한다. 윤 연구원은 “현재 정비사업을 통한 공급이 지지부진한 본질적인 이유는 안전진단 규제와 분양가 상한제 등의 규제”라면서 “서울의 경우 이른바 ‘35층 룰’이라는 층고 규제나 용적률 규제 등이 해결되지 않아 여전히 사업성이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

사정이 이렇다 보니 통합심의의 혜택이 서울보다 지방 도시의 원도심 재개발에 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다. 윤지해 연구원은 “상대적으로 층고 규제가 약한 지방의 재건축·재개발 사업장의 수익성이 더 좋다 보니 건설업체들도 지방에서 사업하는 것을 더 선호하는 추세”라면서 “통합심의로 지방 원도심의 정비사업이 더 활성화될 가능성이 크다”고 말했다.

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