예비 800번도 재추첨..송도 대규모 미계약 단지에 무슨일이

분양 시장에 변화가 감지된다. 청약 인기 지역으로 꼽힌 송도에서 한 분양 단지가 전체 가구수의 35% 가량 미계약된 것. 그동안 분양 시장에서 흥행 보증 수표로 꼽힌 브랜드, 입지, 대단지 등의 요소를 갖춘 곳이라 시장에선 이례적이란 평가다. 시행사가 지난 13일 오후 5시 예비입주자를 대상으로 당첨자를 재선정한 가운데 미계약이 해소될 지, 추가 무순위 접수로 이어질지 귀추가 주목된다. ☞송도 분양시장에 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까. 수분양자들이 계약을 포기한 진짜 이유는 뭘까. 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 취재해봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기잡니다. 오늘 제가 나와 있는 곳은 인천 송도 국제도시입니다. 한 분양 단지가 이슈가 돼서 찾아왔습니다. 바로 '송도자이더스타'인데요. 대형건설사인 GS건설이 시공을 맡았고요 총 1533가구의 대단지입니다. 바다와 호수 그리고 골프장 조망이 가능해 관심을 끌었던 곳입니다. 실제 1533가구 모집에 1순위 청약자 2만156명이 몰려 평균 13대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 1가구를 분양한 133㎡(이하 전용면적) 최고층 펜트하우스는 분양가가 24억원에 달했음에도 102명이 신청했습니다. 추첨제 물량이 포함된 97㎡와 99㎡ 중대형 일부 평형은 경쟁률이 50대 1을 넘었습니다. 그런데 이 단지에서 총가구 수의 35%인 530여 가구가 미계약 상태로 남아있습니다. 이 단지에서 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요.

앞서 저희 머니투데이가 최초로 보도한 적 있는 내용인데 발단은 이렇습니다. 이 단지에서 미계약이 다수 발생해서 예비 800번대까지 서류 접수 연락을 받았다는 얘기가 돈 겁니다. 시행사가 지난해 11월 22일 당첨자 발표를 하고 12월 9일~20일 계약 체결을 진행했는데 부적격 당첨자와 계약 포기자가 35% 발생한 겁니다. 이후 시행사는 예비입주자를 대상으로 1월 4일에서 8일까지 서류를 받았고 13일 당첨자를 발표할 계획입니다. 여기에서도 당첨자가 나오지 않는다면 무순위 사후접수를 진행할 계획이라고 합니다. 이 단지 왜 미계약이 이렇게나 많이 남은 걸까요. 주요 원인으로 꼽히는 요인들 살펴보겠습니다.

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미계약 원인은 계약금 때문?

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첫 번째 시공사와 인근 부동산에서 꼽는 이유가 계약금 문제입니다. 이 단지의 분양가는 84~151㎡ 기준 9억790만~23억7890만원입니다. 중대형 평형으로 이뤄져있는 만큼 분양가가 다소 높은 편입니다. 계약금은 분양가의 20%였습니다. 제일 많은 타입이 배정된 분양가 9억2730만원을 기준으로 했을 때 계약금으로 1억8546만원을 계약 후 한달 만에 마련해야 합니다. 시공사와 인근 중개소들은 수분양자들이 일단 당첨되면 생각해보자는 마음으로 넣었다가 자금을 마련하지 못해 대다수 포기한 것으로 추정합니다. 신용대출을 통해 계약금을 마련하려고 했는데 연초부터 차주별 대출 규제가 강화되면서 이마저 자금줄이 막혔다는 겁니다. 통상 계약금은 스스로 마련해야 중도금대출을 실행할 수 있습니다.

하지만 이러한 주장은 다소 설득력이 떨어진다는 의견이 있습니다. 당초 입주자모집공고문에 계약금 20%를 명시했으며 수분양자가 당첨을 포기할 경우 투기과열지구 등을 기준으로 10년 동안 다른 아파트를 분양받을 수 없기 때문입니다. 별다른 제약이 없어 자금 계획을 세우지 않고 일단 넣는 줍줍(줍고 또 줍는다, 무순위 청약)의 경우와는 다르다는 겁니다.

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중도금대출이 원인?

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두 번째가 중도금 대출 문제입니다. 실제 한 예비입주자의 경우 중도금대출이 가능한 줄 알고 넣었다가 불가능할 수도 있다는 점 때문에 다수가 포기한 것으로 안다고 얘기를 전했습니다. 중도금대출로 전체 분양가의 40% 가량을 충당하려고 했는데 자금 계획이 틀어지면서 계약을 포기했다는 겁니다. 이 단지는 중대형 평형으로 이뤄져 대부분의 분양가가 9억원을 넘기 때문에 1금융권에서는 중도금대출이 불가능합니다. 이러한 이유로 시행사 보증을 통해 2금융권 대출 알선을 협의 중입니다. 당초 입주자모집공고문에도 "본 주택의 중도금 대출은 이자 후불제 조건으로 시행위탁자 및 시공사가 융자 알선을 시행할 예정"이라고 안내돼 있습니다.

하지만 이에 대해 시공사 측은 중도금 대출이 계약 포기의 직접적인 원인이 아니라고 주장합니다. 전화 상담 등을 통해 중도금대출은 가능할 것이란 안내를 충분히 했다는 겁니다. 시공사 측에 따르면 중도금대출 실행 여부는 4월께나 확정된다고 합니다. 중도금 대출 여부가 불투명한 상황에서 수분양자 들이 혼선을 빚은 것으로 보입니다. 중도금대출을 받더라도 입주하는 시점에 시세가 15억원을 넘으면 주담대로의 전환도 불가능하다는 점도 요인으로 꼽힙니다. 하지만 수도권 주요 단지의 경우 분양가가 9억원을 넘어 중도금대출이 불가능하더라도 계약이 완료되곤 한다는 점도 감안해야 합니다.

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84㎡ 분양가 최고 9.5억…배짱 분양 결과?

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분양가 얘기도 빼놓을 수 없습니다. 이 단지는 수도권 투기과열지구 및 청약과열지역의 민간택지에서 공급하는 분양가상한제 '미적용' 민영주택입니다. 분양가 규제를 받지 않는 것입니다. 우선 비교해볼 것은 비슷한 위치에 작년에 분양한 '송도 자이 크리스탈오션'의 분양가입니다. 84㎡ 기준 당시 분양가( 6억4200만~7억8200만원)는 송도자이더스타(8억640만~9억5540만원)의 분양가보다 1억원 이상 낮습니다. 2020년 6월 분양한 '힐스테이트레이크송도 3차 (7억1417만~8억2292만원)'와 비교해도 이 단지의 분양가는 높은 수준입니다. 아무리 높은 분양가를 제시하더라도 완판되리라 생각한 시행사가 고분양가, 계약금 20%로 배짱 분양에 나선 결과 미계약이 발생했다는 분석이 나오는 이윱니다. 이밖에 송도 입주 물량, 상승세가 다소 주춤한 부동산 시장 상황 등을 고려해 계약을 포기했을 거라는 분석도 있습니다. 인근 중개소와 분양권 전문가는 송도자이더스타 미계약분에 대해 어떻게 평가할까요. 얘기를 들어보겠습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

촬영 및 편집 김세용 PD
디자이너 신선용

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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