"공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안" 발표

국토교통부(장관 노형욱), 금융위원회(위원장 고승범), 공정거래위원회(위원장 조성욱)는 국민이 보다 안전하고 편리하게 부동산투자회사(이하 리츠, Reits)에 투자할 수 있는 여건을 조성하고자, 부동산서비스산업 정책위원회* 심의를 거쳐 「공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안」을 발표하였다.

* 국토부장관(위원장), 금융위 등 8개 부처 차관급, 민간위원 등 18인(「부동산서비스법」제6조)
** 제도개선 TF 운영(협회, 업계, 전문가 등 ’21.7~12), 전문가 협의회(’21.10, 토지정책관)

【 「공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안」 기본방향 】

◇ 리츠시장 성장에 따라 그간 부각되지 않았던 규제부담이 증가
 ☞ 투자기구인 리츠 특성을 반영하여 경직적 규제를 개선
  * 인가·등록시 절차 간소화, 공정거래법상 지주회사 규제 등 합리화

◇ 일반국민 이익 공유를 위해 상장리츠를 통한 접근성 강화 필요
 ☞ 상장리츠 활성화를 위한 정책적 지원 확대 및 투자자 보호 강화
  * 연금저축계좌 투자 허용, 자산관리회사 건전성 강화 등

리츠는 기관투자자 위주였던 과거에 비해 공모비중도 증가*하고, 투자 유형도 물류·데이터센터 등으로 다양해지는 등 국민의 건전하고 안정적이면서도 우량한 투자처로 자리잡아 가고 있다.

그러나 최근 빠른 성장에도 불구하고, 미국, 일본 등 선진 리츠 시장과 비교 시 규모 및 성숙도에 있어 여전히 부족하다는 지적으로, 특히 공모리츠는 그간 유동성이 부족한 비상장 위주로 성장*하여, 개인투자자 입장에서 접근성 확대가 필요한 상황이다.

* 현행 상장리츠는 ’18년 시작하여 현재 18개, 미국(1960, 219개), 일본(’00, 61개)에 비해 초기

또한, 투자기구라는 특성을 고려하지 않은 경직적 규제운영 및 인가·등록기간 장기화 등이 시장 성장의 제약요인으로 지적되었다.

이에 따라 정부는, 공모·상장리츠 운영 및 자금모집 관련 애로를 해소하고 업계에 상장유인을 부여함으로써, 그간 자본력 있는 기관의 전유물로 여겨졌던 우량 리츠에 대한 투자기회를 일반 개인에게 확대하는 한편, 리츠에 대한 신뢰 제고를 통해 비전문 일반인도 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성할 계획이다.

리츠제도 개선방안의 주요내용은 다음과 같다.

( 투자기구인 리츠의 특성을 고려한 경직적 규제 개선 )

【① 리츠 인가·등록 시 절차 간소화】

현재 공모리츠 인가 시와 공모리츠 자산관리회사 인가 시 금융위(금감원) 협의사항 심사가 중복적으로 이루어지는 절차를 개선하여, 공모리츠 인가 절차를 간소화*한다.

또한 현재 등록제*를 적용받는 리츠의 경우 사업계획 검토를 생략하여 법정기간 내 신속한 등록이 이루어질 수 있도록 하는 대신, 연기금 등 비율요건을 상향(30→50%)하여 책임투자 및 공공성을 확보하고, 개발사업 비율은 주총 결의사항으로 자율화할 예정이다.

* 연기금·공제회 등 전문 기관투자자가 30% 이상 투자 시 인가 대신 등록제 적용

【 ② 리츠에 대한 「공정거래법」상 지주회사 규제 등 합리화】

모자(母子)구조의 대형(5천억원 이상) 상장리츠에 대한 지주회사* 규제를 완화하여, 우량 리츠의 상장이 증가하도록 지원할 예정이다.

* 자산규모 5천억원 이상, 50% 이상이 자회사 주식으로 구성된 경우 지주회사 규제적용

모자구조는 상장 후 거래를 용이*하게 하고, 분산투자에 따른 안정적 배당이 가능하여 선호되고 있으나(’18년 이후 상장리츠 중 67%),

* 단일 부동산에 투자할 경우 규모가 작아 발행주식수가 적고, 이에 시장에서 거래되는 유통주식이 적어짐에 따라, 상장 후에도 거래가 어려워 가격 변동성이 커짐

대형화(5천억원↑)되는 경우 지주회사 규제(자리츠 주식보유비율, 부채비율 제한 등*)가 적용됨에 따라, 투자에 제약이 발생하여 일부 리츠들은 상장 및 규모 확대를 주저하게 되는 문제가 있었다.

자리츠 발행주식 중 50% 이상 보유 필요, 차입비율 자기자본의 2배 이하로 제한 등

이에 부동산 투자만을 목적으로 한 간접투자기구라는 특수성을 고려하여, 상장(모)리츠에 대해 경제력 집중 우려가 없는 범위*에서 지주회사 규제를 배제하여 자유로운 투자가 가능하게 할 예정이다.

* 일반기업의 주식을 보유하지 않을 것, 출자단계가 모리츠-자리츠 이내일 것, 공시대상기업집단 소속이 아닐 것 등

또한 리츠의 부동산 자산 취득 시 기업결합 심사 절차를 간소화*하여, 보다 신속한 투자활동이 이루어질 수 있도록 할 계획이다.

* 경쟁제한성 없는 리츠의 기업결합(투자목적 부동산 취득)을 간이심사로 旣완화(’21.12.30)

( 상장리츠 활성화 및 국민의 투자환경 개선 )

【③ 국민의 리츠 투자수단 다양화(연금저축계좌 투자허용)】

많은 국민들이 노후대비를 위해 활용하는 연금저축펀드*를 통해 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 허용한다.

* 국민 노후대비 제고를 위해 개인이 금융회사에 장기간 납입·운용 후 그 수익을 연금형태로 수령시 세액공제 등 세제혜택 제공(소득세법 근거, ‘20말 규모 18.9조원)
** 유사제도인 퇴직연금의 경우 공모상장리츠 투자가 旣 허용(’19.12~)

유권해석 명확화를 통해 공모상장리츠 투자를 허용함으로써, 국민의 노후자산 형성기회를 확대하고 리츠 활성화를 도모할 계획이다.

【④뉴딜 인프라자산 등 투자유형 다양화】

투자유형 다양화를 위해「부동산투자회사법」상 투자대상·방식을 명확화하고, 추가 연구를 통해 사업모델을 정비할 예정이다.

이미 뉴딜인프라리츠*가 도입됐으나, 리츠의 인프라 투자 관련 규정이 명확치 않아 상품구성상 발생했던 애로사항을 개선하고자,

* 디지털·그린뉴딜 등 뉴딜인프라에 투자하는 리츠·펀드에 대한 세제혜택 부여 「국민참여형 뉴딜펀드 조성 및 뉴딜금융 지원방안」(’20.9월 정부합동)

① 사회기반시설(민간투자법 §2.1)도 부동산 투자*인 경우 리츠가 투자할 수 있는 부동산 자산에 포함될 수 있음을 명확화하고,

* 개발수익, 매각차익, 임대수익 목적 등의 투자 – 예) 전기차·수소충전소 시설 등 임대

② 대출방식 투자규정을 보완하여 인프라 투자에 일반적으로 활용되는 “사업시행법인(SPC)에 대한 대출”이 가능하게 할 예정이다.

【⑤ 정책기금 등의 상장리츠 앵커투자 확대 지원】

앵커투자*와 관련된 운영 제약사항을 완화하여 공모·상장리츠로 연기금 등 대형자금이 유입될 수 있도록 유인할 계획이다.

* 앵커투자 : 금융기관, 공적 자금, 연기금 등이 리츠의 최대주주(앵커)가 되어 자금조달과 자산의 관리·운영을 지원함으로써, 리츠 신뢰성을 높여주는 형태

그 시범사례로 기금 여유자금 운용 시 리츠 투자를 확대하고자 도입(’20.11)된 주택도시기금 앵커리츠의 운영상 제약을 개선한다.

투자한 리츠가격이 결산시점에 일시 하락하여 자산평가 손실이 발생하는 경우 특례를 규정하여 기금수익률 악화위험을 해소하고, 이미 인가받은 약정총액과 투자대상 내에서는 신속한 투자가 가능하도록 행정절차 간소화와 함께, 투자범위 확대를 통한 다양한 투자기회를 마련함으로써 상장리츠 앵커투자를 본격화할 예정이다.

* 이후 운영성과 등에 따라 기금의 앵커리츠 투자규모 확대 등을 중장기 검토

【⑥ 리츠공모정보시스템 개선 및 청약정보 확대】

차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 리츠 공모 시 청약정보 안내를 확대하여 일반 투자자 접근성을 향상할 예정이다.

이에 따라 공모정보가 청약마감 임박하여 공개되는 등 공모정보를 알기 어려웠던 사례나 시스템 연계성*이 떨어져 투자정보 검색 및 데이터관리 등에 존재했던 한계가 개선될 것으로 기대된다.

* 예) 동일 내용의 공시사항 및 감독당국 보고사항이 별도로 관리되어, 업무 중복

( 투자자 보호를 위한 시장의 건전성 관리 강화 )

【⑦ 리츠 명칭을 악용한 기획부동산 차단】

부동산투자회사법에 따른 인가가 없는 경우 “리츠” 명칭 사용을 제한하여, 리츠를 사칭한 기획부동산 등 교란행위를 차단한다.

* 리츠, XX경매... 부동산 사기 주의보(한국경제 ’19.2)(경매리츠) 기획부동산 사기조직 대거 적발...242억 꿀꺽(뉴시스 ’21.6, 경기남부경찰청)

피해 증가에 따라 리츠 신고·상담센터를 도입(’20.5)했으나, 법적 제재가 난해하여 실효성이 부족했던 문제가 해결될 것으로 기대된다.

【⑧ 자산관리회사(AMC) 등 건전성 강화】

산업성장에 따른 자산관리회사의 급격한 증가(30개(’19)→52개(’22.1))에 대응하여, 투자자 보호를 위한 전문성·건전성 관리를 강화한다.

① 자산운용전문인력에 대한 주기적 보수교육을 도입하여, 최초 교육 후 별도 교육이 없어 전문성 약화가 우려됐던 문제를 해소한다.

② 자산관리회사가 자신이 관리하는 여러 투자기구(리츠·펀드·PFV 등) 간 자산거래에 대한 제한규정을 보완하여 이해충돌을 방지한다.

③ 자산관리회사에 대한 감독기관 시정조치 시 공시하게 하여, 정보 비대칭을 완화하고 경각심 제고를 통한 자정효과를 도모한다.

④ 자산관리회사 난립으로 인한 과당경쟁·시장과열을 예방하고자 3년 간 리츠 미수탁 시 인가반납 규정을 2년으로 강화한다.

⑤ 자기관리리츠도 그간 지적된 경영개선 필요성에 대해, 기존 전문 범위 내에서 타 투자기구 자문·관리 등 업무다양화를 유도하여 재무건전성을 제고할 수 있도록 할 계획이다.

이외에 지난달 당초 ’21년 일몰예정이었던 공모리츠 배당소득에 대한 저율(9%) 분리과세*(~’23) 및 리츠의 취득세 중과배제**(~’24)도 각각 연장됨에 따라, 세제지원도 지속될 방침이다.

* (조세특례제한법) 제87조의7, ** (지방세특례제한법) 제180조의2

국토부·금융위·공정위는 “연금저축의 상장리츠투자를 상반기 내에 허용하고, 지주회사 규제배제 및 인가·등록절차 개선 등을 위한 법령정비도 차질 없이 진행될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

그와 함께 “공모·상장리츠는 국민 소득증대를 위한 우량 투자기회를 제공하고 특히 퇴직세대의 안정적 소득원으로 역할이 가능하다”며, “앞으로도 경제활동 기반이 되는 상업용 부동산·인프라 확충 등 생산적 방향으로 시중 유동성을 유도하고, 그 성과를 국민에게 장기간·안정적으로 공유하는 수단이 될 것으로 기대한다.”고 밝혔다.