[단독]이대론 성공 못한다..서울시 '토지임대부' 규제 완화 검토

서울 시내 첫 토지임대부 주택으로 공급한 용산구 시범중산 아파트. /사진=머니투데이DB

서울시가 이른바 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 주택의 규제 완화 방안을 검토한다. 환매 주체를 한국토지주택공사(LH)로 제한하고, 입주 후 시세상승 등 자산 가치 상승분을 대부분 공공이 환수하는 방식으로는 수요자들의 요구를 맞추기 어렵다는 판단에 따른 것이다. 이번 대선에서 여야 후보 모두 토지임대부 주택 공급을 공약으로 내건 만큼 정책 개선안이 반영될 지 주목된다.

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환매처 SH공사로 확대, 의무거주기간 및 시세반영률 등 보완할 듯

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12일 서울시와 서울주택도시공사(SH공사) 등에 따르면 양 기관은 시내 토지임대부 공급 확대를 위한 제도 개편안을 논의 중이다.

시 관계자는 "현행 공공환수 방식을 유지하면 시내 토지임대부 주택 공급은 현실적으로 어렵다"며 "수요자들이 원하고 시장에서 실제 공급이 가능한 방식이 될 수 있는 현실적인 대안을 찾고 있다"고 말했다.

지난 2020년 말 개정된 주택법에 따르면 토지임대부 수분양자가 거주 후 매각할 때는 반드시 LH에 팔아야 한다. 투기과열지구 등 규제 지역에서 공급한 토지임대부 주택은 10년간 전매가 제한(상속 제외)된다. 위반시 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금이다. LH가 환매할 때 주택 가격은 입주 후 물가상승률과 보유기간 이자율 등을 반영토록 했다.

시는 우선 토지임대부 주택 환매 범위를 SH공사 등 다른 주택 공기업으로 확대해야 한다는 입장이다. 시 관계자는 "공급은 SH가 하고 환매는 LH가 하게 되면 사업주체 이원화 문제가 발생한다"며 "SH 등 공공주택사업자로 환매 대상을 넓히는 게 현실적"이라고 말했다.

의무거주기간 10년도 다른 공공택지 및 민간택지 분양 아파트와 비교해 과도한 규제로 꼽힌다. 환매가격 기준이 시세차익을 거의 반영하지 못해 수요자들에게 불리하게 설계됐다는 점도 사업 추진에 걸림돌이 된다는 지적이다. 또 준공 40~50년 이후 재건축 추진 시 토지 소유주인 공공의 개입도가 클 수밖에 없는 구조라는 점도 선호도를 낮추는 요인이다.

하지만 서울 집값이 단기간 급등한 탓에 수요자들이 선호하는 시내 역세권 부지에 저렴한 가격의 주택 공급은 현재 토지임대부 주택 외에는 특별한 대안이 없다는 게 시의 판단이다.

이에 시는 토지임대부 주택의 장단점을 종합적으로 고려한 제도 개편안을 만들어 정부에 건의할 계획이다. 시 관계자는 "토지임대부가 완전 분양도 아니고 임대도 아닌 중간 형태의 주택이란 점에서 어느 정도는 입주자의 자산 형성을 지원하고 자가 소유라는 느낌을 더 받을 수 있는 여러 대안을 강구 중"이라고 밝혔다.

공공택지 개발을 추진 중인 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지. /사진제공=뉴스1

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제도 개편 전까지 무리하게 공급 추진 않기로 …성동구치소 등 후보지 사업계획 지연 가능성

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시는 특히 구체적인 제도 개편이 확정되기 전까지는 무리하게 토지임대부 공급을 추진하지 않기로 했다. 이에 따라 당초 토지임대부 주택 후보지로 꼽힌 송파구 옛 성동구치소, 강남구 옛 서울의료원 부지 등의 공급 계획이 확정되려면 다소 시간이 걸릴 전망이다. 시 관계자는 "각 지역별 공급 방식과 추가 공급 후보지 등은 토지임대부 주택 공급 방식이 구체화된 이후에나 가능할 것"이라고 했다.

여야 대선 주자들이 토지임대부 주택 공급 확대를 공약했고, 오세훈 시장도 긍정적 입장을 밝혀 일단은 사업 추진에 무게가 실린다.

다만 토지임대부 주택의 근본적인 한계를 지적하는 전문가들도 적지 않다. 공급 효과를 내려면 3기 신도시 외에 서울 도심에도 적정 물량을 확보해야 하는데 현재 시내에는 사업을 추진할 수 있는 국공유지가 적고, 오 시장이 그린벨트 해제 반대 입장이어서 신규 부지 확보도 녹록지 않다. 이밖에도 최초 입주자에만 이익이 편중되고, 후속 입주자는 건물 감가상각에 따른 손실과 시세와 연동한 토지임대료 책정에 따른 월세 증가 등이 문제점으로 거론된다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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