[편집자주]부동산을 소유했지만 관리 경험이나 능력이 부족한 경우 소유권을 신탁업체에 이전하는 사례가 많아졌다. 부동산 개발에 따른 복잡한 절차나 리스크를 완화할 수 있기 때문이다. 대표적으로 재개발·재건축 정비사업의 시행을 신탁업체에 의뢰하는 경우다. 하지만 리스크를 회피하겠다는 이유로 신탁업체가 일방적인 계약 조건을 강요해 위탁자·시공사·계약자 사이 법적 다툼도 적지 않다. 소유권을 신탁업체로 이전해 해당 부동산에 법적 소유권이 없음에도 임대차계약을 체결해 보증금을 돌려받지 못하는 사기 피해도 속출하고 있다. 부동산 신탁시장, 이대로 좋을까.
대한법률구조공단에 따르면 부동산 신탁등기와 관련해 발생한 법률상담 건수는 ▲2017년 29건 ▲2018년 69건 ▲2019년 85건 ▲2020년 88건 ▲2021년 11월까지 90건 등 해를 거듭할수록 분쟁이 많아지는 추세다. /그래픽=김은옥 기자
#. 서울 관악구 신림동의 한 빌라에 세입자로 거주하던 A씨는 신탁업체로부터 협조문을 받고 깜짝 놀랐다. ‘불법으로 부동산을 점유하고 있으므로 점유해제(이사)를 하지 않을 시 명도소송을 진행할 것’이란 내용이었다. 알고 보니 A씨가 살고 있는 빌라는 소유자가 집주인이 아닌 신탁업체였다. 소유권이 이전된 신탁 부동산이라는 사실을 알 수 없는 세입자는 실제 소유권을 가진 신탁업체가 아니라 집주인과 임대차계약을 맺었다. 그는 1억원의 전세보증금을 날릴 위기에 처했다.
매매가와 전세금 차액만 내고 세입자가 살고 있는 주택을 매수하는 갭투자가 증가하면서 대출 한도를 늘리려는 집주인이 신탁담보대출을 받는 사례가 급증했다. 신탁등기를 받으면 임의로 처분할 수가 없다 보니 담보의 안정성이 높아지고 더 많은 대출을 받을 수 있다는 점을 이용한 것이다. 하지만 해당 부동산에 법적 소유권이 없는 집주인이나 건물주가 버젓이 세입자를 구해 임대차계약을 체결하고 이에 따른 피해 사례가 늘고 있다. 집주인이나 건물주가 신탁담보대출을 받기 위해 신탁사에 해당 부동산의 소유권을 넘긴 후 임의대로 세입자를 구해 결과적으로 보증금 피해를 주는 것이다.
대한법률구조공단에 따르면 부동산 신탁등기와 관련해 발생한 법률상담 건수는 ▲2017년 29건 ▲2018년 69건 ▲2019년 85건 ▲2020년 88건 ▲2021년 11월까지 90건 등 해를 거듭할수록 분쟁이 많아지는 추세다. 비교적 저렴한 보증금의 집을 찾는 젊은층이 주로 피해를 입다. 2018년 서울 영등포구에선 사회초년생 등 142가구를 대상으로 약 100억원대 신탁등기 전세 사기사건이 발생하기도 했다.
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갈수록 늘어나는 신탁담보대출
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2021년 상반기 국내 부동산신탁업체의 영업수익은 7800억원으로 전년동기대비 19.0% 증가했다. 같은 기간 신규 수주 규모가 1조원을 넘어서는 등 사상 처음으로 연간 2조원을 돌파할 것으로 예상된다. 통상 갭투자는 자기 자금 사용을 최소화하려거나 자금 자체가 부족하기 때문에 세입자의 보증금이나 대출금을 활용한다. 이 같은 방식으로 매입한 후 해당 부동산을 담보로 다시 대출을 받아 또 다른 부동산에 투자하기도 한다.
이 과정에서 대출한도를 높이기 위해 신탁담보대출을 이용한다. 집주인이 세입자와 임대차계약을 체결할 당시 소유권이 있었지만 계약기간 중 신탁업체로 해당 주택을 넘기면서 갈등과 세입자의 고통이 시작되는 사례도 있다. 이 경우 계약 기간이 만료되더라도 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 소송으로 가기도 한다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “임대차 기간 중 소유권이 집주인에서 신탁회사로 넘어갔더라도 전입신고와 확정일자 등 대항력을 갖췄다면 임대인 지위가 포괄적으로 이전되기 때문에 신탁사를 상대로 소송하면 승소할 수 있다”고 설명했다. 이어 “만약 이 같은 대항력을 갖추지 못했다면 최초 임대차 계약을 맺은 집주인에 보증금 반환을 요청하거나 여의치 않은 경우 소송을 제기하는 방법이 있다”고 덧붙였다.
2021년 상반기 국내 부동산신탁업체의 영업수익은 7800억원으로 전년동기대비 19.0% 증가했다. 같은 기간 신규 수주 규모가 1조원을 넘어서는 등 사상 처음으로 연간 2조원을 돌파할 것으로 예상된다. /사진=뉴스1
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세입자 권리 보장은?
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신탁등기된 부동산의 소유권은 신탁업체에 있다. 신탁담보대출을 받은 경우 특별법인 신탁법을 근거로 한 신탁계약서와 주택임대차보호법상 임대차계약이 상충해 세입자가 법의 보호를 받기 어려운 사례가 많다는 게 전문가들의 지적이다. 이때 보증금 보험인 ‘전세보증금반환보증’도 가입이 거절될 수 있다. 이미 가입했더라도 신탁업체가 아닌 집주인과 임대차계약을 맺었을 땐 불완전한 계약이어서 전세보증금반환보증이 성립되지 않는다.
신탁 부동산은 집주인 마음대로 부동산 계약을 할 수 없지만 임대차계약 권한 위임장이 있다면 집주인과도 계약이 가능하다. 이때 위임장이 유효한지도 신탁업체에 반드시 확인해야 한다. 신탁 부동산의 빚은 등기부등본에 표기가 안돼 신탁 원부를 발급받아 확인해야 한다. 이를 통해 계약 당사자와 맺은 계약 내용을 확인할 수 있다.
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등기부 확인, 최후엔 소송
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신탁법에 따르면 해당 부동산에 문제가 생겼거나 집주인이 이자를 갚지 못하는 등의 문제가 발생한 경우 돈을 빌려준 금융기관이 공매를 통해 부동산을 처분할 수 있다. 이때 공매대금 배당 순서는 우선 수익자인 금융기관이 정할 수 있다. 세입자에게 최소한의 보증금을 우선 돌려주는 최우선변제 제도는 무시될 수 있다. 세입자가 배당에서 후순위로 밀리면 보증금을 돌려받을 가능성이 낮아진다.
엄 변호사는 “계약 전 등기부등본을 반드시 확인하고 신탁등기가 돼 있으면 신탁회사와 임대차계약을 체결하거나 신탁회사의 동의를 받아 임대차계약을 체결할 수 있다”고 조언했다. 그는 “부동산이 신탁됐다는 사실을 숨기고 본인이 모든 권한이 있는 것처럼 세입자를 기망해서 보증금을 받아가는 경우 사기죄가 성립될 수 있다”며 “이 경우 징역 10년 이하, 2000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다”고 했다.
엄 변호사는 “집주인(임대인)을 상대로 승소 판결을 받아도 (임대인의) 재산이 없어 회수가 안 되는 경우도 꽤 많다”면서 “당장 임대인에게 돈이 없어도 판결문 시효가 10년 유지돼 해당 기간 내 재산이 생겼을 때 추심할 수 있다”고 설명했다.
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강수지 기자 joy822@mt.co.kr <저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>
