"지금 구축아파트 '빚투' 위험..하반기 전셋값도 꺾일 수 있다"

[부릿지TALK] 심교언 건국대학교 부동산학과 교수 인터뷰 2편

수도권 주요 지역에서 아파트값 하락사례가 계속 나오고 있다. 지난해 집값 상승을 주도했던 경기도 하남시와 의정부가 연초에 하락 반전 대열에 합류했다. 수도권 아파트값 주간 상승률은 2년 4개월 만에 가장 낮은 수준으로 밀렸다. 앞으로 집값은 이대로 하락 국면에 접어드는 걸까. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 최근 집값이 단기 조정 국면에 접어들었다고 분석했다. 대선을 앞두고 거래가 줄어든 상황에서 가격 부담을 느낀 단지 위주로 가격 하락이 나타나고 있다는 것. 심 교수는 하반기 전세 시장 역시 안정화될 것이라고 관측한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 심 교수와 함께 최근 주택시장 상황을 점검하고 올해 주요 변수들을 짚어봤다.

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전세 시장 어떻게 될까

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▶조한송 기자
올해 전세 시장은 어떻게 예상하시나요.

▶심교언 건국대학교 교수
상반기까지는 전셋값이 계속 상승하겠으나 하반기에 접어들면서 안정되거나 하락할 수도 있다고 봅니다. 2020년에 계약 갱신 청구권을 행사한 집들이 올해 하반기 만기를 맞아 신규 계약을 체결하잖아요. 이때 전셋값이 어마어마하게 오를 거로 생각하는 분들이 많아요. 저는 그렇지 않다고 봅니다. 예를 들어볼게요. 서울에서 5억원 하던 전세보증금이 7억~8억원까지 올랐거든요. 여기서 전셋값이 오르는 게 쉽지 않습니다.

▶조한송 기자
더 오르기가 쉽지 않다는 말씀이시죠?

▶심교언 건국대학교 교수
네 맞습니다. 재작년 여름 세입자의 계약 갱신 청구권 내용이 포함된 임대차법이 통과된 후 전셋값이 15% 이상 올랐습니다. 여기서 또 15% 오른다고 상상하기 어렵다는 거죠. 전세는 실수요기 때문에 가격이 계속 오를 수가 없습니다. 가격 고점에 대한 부담이 있는 거예요. 계약 갱신 청구권 만기가 올해 하반기에 도래하는데 그때 수요가 많이 늘어난다는 점을 강조합니다. 하지만 수요뿐만 아니라 공급도 늘어난다는 걸 알아야 합니다. 가령 1000가구 규모 아파트 단지에서 과거에는 50가구 정도가 거래됐다면 계약 갱신 청구권으로 5가구로 줄어든 거예요. 그래서 전셋값이 천정부지로 오른 건데 내년에는 거래 매물이 100개가 될 수도 있습니다. 100개의 매물과 100명의 수요자가 생기는 거예요. 그러면 전셋값도 좀 안정화하지 않을까 싶어요. 전셋값은 마냥 오르는 데 한계가 있거든요. 물론 신규 계약을 체결하면서 이전 가격 보다 높여서 계약하려는 압력은 있겠죠. 그러니까 지금 수준에서 조금은 더 오를 수 있습니다.

다만 전셋값 상승률 둔화를 집값 하락의 전조 현상이라고 판단하기에는 아직 이릅니다. 2020년 임대차법 통과 후 전셋값이 폭등하면서 수요와 공급을 맞춘 거예요. 지금은 가격이 높은 상태에서의 수요와 공급이 제자리를 찾아가는 과정입니다. 과도하게 비싼 전세보증금은 감당할 수 없으니 자연스레 수요가 줄었습니다. 공급자 입장에서 전셋값이 급등했는데 가격을 많이 낮추기도 어렵겠죠. 그러면 시세보다는 약간 낮춰서 공급하는 임대인이 나타나면서 단기적으로 약간 하락할 수도 있겠습니다. 그래도 수치로 보면 폭등한 가격 위에서 일부 조정되는 양상이 될 거로 봅니다.

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향후 집값 변수 요인들

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▶조한송 기자
올해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화됩니다. 한국은행의 기준금리 인상도 예고돼 있고요. 이러한 점들이 시장에는 어떤 영향을 미칠까요.

▶심교언 건국대학교 교수
우선 기준금리는 오르더라도 주택시장에 큰 영향을 미치지 않을 거로 봅니다. 우리나라에서 금리를 올린 시점에 집값이 내려간 적은 단 한 번도 없었어요. 그러니까 올해는 영향이 없다는 거죠.

▶조한송 기자
금리 인상 영향이 바로 나타난 적은 없다는 말씀인가요.

▶심교언 건국대학교 교수
금리 인상 영향은 몇 년 지나서 나타나거나 없거나 이정도 입니다. 그래서 적어도 올해까지는 큰 문제가 없다는 거죠. 한국은행이 올해 기준금리를 3번 올린다해도 2%가 안 됩니다. 지금 주택담보대출 금리가 4~5% 정도인데 여기서 추가로 1~2% 포인트 높아져도 유주택자가 집을 내놓을 정도의 부담은 아니라고 봅니다. 만약 기준금리가 5%까지 높아진다면 충격을 받겠지만 그럴리 없겠죠. DSR의 경우 전세자금대출과 같이 실수요자를 위한 제도적 완충점이 있습니다. 그래서 시장의 흐름을 바꿀 요인은 아니라고 봅니다.

▶조한송 기자
대선후보들이 앞다퉈 다주택자 양도세 중과 유예 공약을 내놓고 있습니다. 양도세가 완화되면 다주택자가 매물을 내놓으리라 생각하시나요.

▶심교언 건국대학교 교수
중과 유예 정도가 어느 수준이냐에 따라 달린 것 같아요. 이번 정부 출범 후 양도세를 처음 중과시킨 뒤 또 한 번 중과했어요. 중중과한 셈입니다. 중중과에서 중과 수준으로 회귀한다면 매물 출회 효과가 크지 않을 거라고 봅니다. 집을 사고팔기 위해서는 시간과 돈이 필요합니다. 6개월만에 파는 게 쉽지 않아요. 혜택을 어마어마하게 많이 줘야 6개월만에 나오는 겁니다. 보통 유예 시기는 2년이었습니다. 앞으로 3~4년 후에 입주 물량이 늘어날 것으로 예상되는데 그전까지의 공백은 양도세를 충분히 완화해서 다주택자 매물이 나오도록 유도하는 것이 바람직하다고 봅니다.

▶조한송 기자
투자 판단이 이제 어려운 무주택자 분들을 위해 한말씀 부탁드립니다.

▶심교언 건국대학교 교수
지금 시점에서 구축 아파트를 대출 받아 사는 것은 조금 위험하다고 봅니다. 집값이 거의 목이나 코까지 와 있다고 보거든요. 그런데 (집값이)조정 받는다해도 무릎까지 조정 받는다고 생각하시면 안 됩니다. 지금 현금을 보유한 이들의 대기 수요가 어마어마하게 많기 때문입니다. 그렇기때문에 조정을 받더라도 어깨 정도까지 가능하다고 봐요. 물론 경제부총리께서 언급한 것처럼 퍼펙트 스톰(초대형 경제 위기)가 오면 충격은 매우 클 것입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 심교언
촬영 이상봉, 김세용 PD
편집 이상봉 PD
디저이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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