신호탄 울린 '서울 재건축 정상화'..잠실주공5단지 다음은?

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

서울시가 잠실주공5단지의 정비계획 심의 절차를 재개키로 했다는 것은 단순히 1개 재건축 단지 차원을 넘어 집값 불안 등을 이유로 멈춰섰던 서울 재건축 사업이 정상화된다는 의미가 있다. 정비업계에선 잠실5단지를 시작으로 여의도, 강남 등 심사가 보류됐던 주요 재건축 단지에서도 움직임이 시작될 것으로 전망했다. 특히 서울시가 신속통합기획(신통기획)을 적용한 민간 재건축 지원에 나서고 있는 만큼 서울 주요 재건축이 빠르게 진행될 가능성이 높아졌다.

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'오세훈 재건축 2호' 여의도 시범, 대치 미도 등 신통기획에서 나올 듯

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11일 정비업계에 따르면 잠실주공5단지는 서울시 도시계획위원회 수권 소위원회에서 정비계획안 심의를 통과하면 본격적으로 재건축을 추진하게 된다. 정비계획안은 용적률·건폐율·세대수·임대주택 비율 등 재건축의 밑그림에 해당한다. 정비계획안이 통과되면 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가를 거쳐 분양에 나설 수 있다.

정비계획안 심의 상정 여부는 서울시의 재량인 만큼, 잠실주공5단지를 시작으로 서울시가 본격적인 재건축 정상화에 나선 것이라는 분석이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 "그동안 (심의가) 막혀 있어 재건축 규제를 상징하던 잠실주공5단지를 풀었다는 데 의미가 크다"며 "이를 계기로 다른 재건축 단지들도 움직이기 시작할 것으로 보인다"고 말했다.

잠실주공5단지에 이은 '오세훈표 재건축 2호'는 신통기획 사업지에서 나올 가능성이 높다. 신통기획은 서울시가 사업기획 단계부터 참여해 통상 5년 걸리는 정비구역 지정 절차를 2년으로 대폭 단축하는 방식이다. 현재 여의도 시범, 한양, 대치 미도, 송파 장미 1·2·3차, 한양2차 등 7개 단지에서 신통기획이 진행 중이다. 신통기획 착수 예정인 압구정 2·3·5구역, 신반포 2차, 서초 진흥, 대치 선경 등을 합치면 모두 14개 단지에 이른다.

서울시는 속도를 낼 수 있는 곳, 주택공급 효과가 큰 곳 등을 기준으로 삼고 우선 순위를 정한다는 방침이다. 이미 정비계획안을 마련해둔 여의도 시범과 대치 미도가 속도를 낼 수 있는 여건을 갖춘 것으로 평가된다. 여의도 시범은 2018년 정비계획 변경안을 제출했지만 여의도 마스터플랜, 아파트지구단위계획과 적합성 검토를 이유로 심사가 보류됐다. 대치 미도는 2017년 정비계획안이 나왔으나 공원시설 재배치 문제로 협의가 지연됐다. 대치 은마 역시 정비계획안 협의가 막바지 단계다. 하지만 조합 내 갈등 문제가 남은 상태다.

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대선 주자들도 '재건축 규제 완화' 한 목소리…집값 자극 우려는 걸림돌

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이재명·윤석열 등 유력 대선 주자들도 재건축·재개발 규제 완화를 언급하면서 서울 정비사업 전반의 분위기는 우호적이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "주요 대선 후보자들 모두 재건축 규제 완화를 얘기하고 있다"며 "핵심은 구체적인 제도적 틀을 어떻게 가져가느냐가 될 것"이라고 말했다. 이어 "예를 들어 재건축을 풀겠다고 해놓고 분양가 상한제는 강화하거나 재건축 초과이익환수제를 그대로 가져가겠다고 한다면 의미가 없을 것"이라며 "추상적인 규제 완화가 아니라 명확한 그림이 제시돼야 한다"고 말했다.

다만 안정화될 조짐을 보이고 있는 서울 집값을 다시 자극할 수 있다는 점은 부담이다. 서울시 역시 작년 말 주요 재건축 단지 사업을 정상화 하기에는 부동산 시장이 불안하다고 평가한 바 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "서울은 공급이 부족한 상태여서 주요 입지에 있는 재건축 단지는 단기적으로 가격이 상승할 수밖에 없다"며 "결과적으로는 재건축 한 두 단지가 아니라 전반적으로 재건축 활성화가 이뤄져 공급이 늘어나야 장기적으로 부동산 가격 안정화를 이룰 수 있을 것"이라고 말했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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