[생생경제] "3기 신도시 4차 사전청약 물량 쏟아져, 가점제는 민영에만 해당"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2022년 01월 11일 (화요일)

■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "3기 신도시 4차 사전청약 물량 쏟아져, 가점제는 민영에만 해당"

-신도시 민간 사전청약, 총 3324가구...경쟁률 높아

-4차 사전청약이 신혼부부 다소 유리

-입주자 모집공고에서 부적격 요건은 미리 확인해야

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 오늘은 이른바 '분양 빅데이'라고 불리는 날입니다. 그래서 이번에는 부동산 소식을 알아보도록 하겠습니다. 김인만 부동산연구소의 김인만 소장. 전화로 연결 돼 있습니다 . 소장님, 안녕하십니까.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 오늘이 분양 빅데이라고 하는데. 오늘 하루만 전국에서 쏟아지는 아파트 청약 물량이 굉장히 많네요.

◆ 김인만> 굉장히 많이 있습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 오늘이죠. 11일 전국 18개 단지, 오피스텔 포함해서요. 거의 만 세대입니다. 9549 세대 청약 접수가 가능합니다.

◇ 전진영> 오늘 왜 이렇게 물량이 많이 쏟아진 건가요?

◆ 김인만> 이게 아무래도 밀려나서 그렇거든요. DSR, 총 부채원리금 상환비율이라고 해서 작년부터 총량 규제를 하고 있는데, 올해부터죠. 올해 1월 1일부터 2단계가 시행이 돼요. 총 2억으로 규제가 되기 때문에, 그 DSR 2단계를 피하기 위해서 작년에 입주자 모집공고를 낸 단지들이 많았거든요. 그러다 보니까, 이게 한꺼번에 좀 몰린 거예요. 그래서 올해 물량이 계속 이렇게 많이 나오는 게 아니라, 입주자 모집공고를 미리 낸 단지들이 몰렸기 때문에 갑자기 이렇게 늘어났다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 그럼 오늘 청약물량 중에 가장 관심을 받는 곳이라면 어디가 있을까요.

◆ 김인만> 아무래도 신도시가 관심이 많겠죠. 이번에 민간 사전청약이 나왔는데, 총 3324가구 물량이에요. 그래서 인천 검단의 3개 단지, 평택 고덕의 1개 단지에서 2차 사전청약 물량이 나와서 관심을 굉장히 끌고 있는데요. 어제부터 특별공급이 됐어요. 그래서 1726가구 모집에 굉장히 많이 왔습니다. 2만2758명이 청약을 해서 평균 경쟁률이에요. 13.18대 1의 높은 경쟁률을 나왔고요. 인천 검단 AB20-1블록 같은 경우는 258가구 모집에 6574명이 몰려 25.48대 1. 25대 1이면 거의 요즘 학생들로 따지면 반에서 1등을 해야 하거든요. 굉장히 높은 경쟁률입니다.

◇ 전진영> 경쟁률이 상당히 높네요. 어제는 특별공급이었고, 오늘은 1순위 청약이죠?

◆ 김인만> 맞습니다. 오늘은 1순위 청약인데, 그냥 다 하는 게 아니고요. 특별공급도 자격요건이 있지만, 1순위 청약도 자격요건이 있어야 합니다. 청약통장 가입해서 2년이 지나야 하고요. 무주택 세대주, 혹은 1주택 세대주가 되어야 하고. 과거 5년 내에 당첨된 사실이 없어야 합니다. 그래서 이런 요건을 만족해야 하고요. 여기에 인천 검단 같은 경우는 사전당첨자 모집공고일 기준으로 2년 동안 인천에 거주하신 분들한테 50% 우선 공급이 되고요, 평택 같은 경우는 1년 이상 거주하신 분들에게 30%, 6개월 이상 거주한 경기도민에게 20%가 우선 공급이 되기 때문에 우선공급 대상이 되시는 분들은 지금 빨리 청약 해봐야겠다, 빨리 청약 해보는 게 좋을 것 같고요. 우선공급 안 되는 분들은 청약도전을 하시되, 당첨 가능성이 크게 높지 않다, 이렇게 생각하시고 청약을 해도 좋은데. 가점제도 있거든요. 인천 검단 같은 경우는 100% 가점제고, 85 ㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50% 물량이기 때문에 자기 요건에 맞춰서. 우리 입주자 모집공고 있잖아요. 그거 반드시 다운을 받으셔서 자기 청약 요건 꼼꼼하게 살펴본 다음에 청약을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 앞서 경쟁률을 얘기해주시기는 했습니다만, 이번에 청약 물량이 워낙 많다 보니까 당첨을 기대해 봐도 될까요? 어떻습니까?

◆ 김인만> 당첨을 기대해도 좋기는 한데요. 사실은. 물량이 굉장히 많이 나왔습니다. 이번에 민간 물량도 많았고요. 사전청약 공공물량도 많기 때문에, 사실 조금 기대를 해도 되기는 해요. 해도 되는데, 워낙 몰리는 사람들이 많다 보니까. 제가 아까 말씀드렸듯이 13대1, 25대1이라고 하는데 이게 쉬워 보여도요. 13명 중에 한 명이거든요. 좀 어려운 확률이기 때문에, 물량 자체도 많지만 원하는 분들도 많기 때문에. 그래도 저는 포기하지 말고 청약은 꼭 하시라고 말씀을 드리고 싶고요. 이게 사전청약, 공공물량도 많이 나왔거든요. 그래서 청취자 분들, 포기하지 마시고. 한번 해서 안돼요. 제 주변에 보면 이게 두 번, 세 번 하고 난 안 되는구나, 하고 포기하시는 분들이 많은데 그러지 마시고요. 계속 도전해 보셔야 합니다.

◇ 전진영> 네, 되든 안 되든 상관없이 청약은 계속 도전해 봐야 한다고 하더라고요. 해당이 되시면 꼭 해보셨으면 좋겠고요.

◆ 김인만> 제 주변에 추첨물량 68번 도전해서 성공하신 분도 계십니다.

◇ 전진영> 의지가 대단하시네요. 68번이나 하셨으면. 그리고 저희가 또 봐야 할 게 4차 사전청약, 이 부분도 봐야 할 것 같은데. 이번 주랑 다음 주에 걸쳐서 진행이 되니까. 이 4차 사전 청약도 물량이 굉장히 많죠?

◆ 김인만> 4차 사전청약의 물량이 더 많아요. 공공분양인데, 무려 1만3552가구 정도가 나옵니다. 1만 3552 가구면 엄청나게 많은 물량인데요. 작년에 1~3차 사전청약이 있었는데, 이걸 다 합쳐도1만8582가구 정도 됐었거든요. 그래서 이번에 4차 한번에 1만 3552 가구가 나오니까, 굉장히 많은 물량이고요. 위치도 굉장히 좋습니다. 고양 창릉이라든지, 남양주 왕숙. 인천 계양, 부천 대장. 3기 신도시들 대부분 포함이 됐기 때문에, 정신 바짝 차리고 역시 또 청약을 해봐야 하는데. 어제부터 특별 공급이 시작됐거든요. 4차 사전청약은. 그런데 14일까지 특별공급이 진행되기 때문에, 아직까지 시간이 남아 있어서 자격요건이 되시는 분은 열심히 청약을 하셔야 할 것 같고요. 17일, 다음 주부터는 일반공급도 있으니까 역시 입주자모집공고 다운받으셔서 내 자격요건 확인하시고 이번에도 한번 도전 해봐야겠다. 당첨 꼭 되어야겠다, 이런 마음보다는 이번에도 넣어봐야겠다는 마음으로 열심히 도전해야 할 것 같습니다.

◇ 전진영> 말씀해주신 대로 어제 첫날 특별공급 있었는데, 7시간 만에 청약시스템에 접속한 신청자가 28만명을 넘었다고 하니까, 경쟁률도 정말 치열할 것 같아요?

◆ 김인만> 경쟁률이 굉장히 높게 나올 것 같습니다. 3차 사전청약이 17만 명 모였거든요. 사전에. 3차가 17만 명인데 4차가 28만 명이니까, 벌써 숫자만 보더라도 11만 명이 더 모였잖아요. 그래서 경쟁이 더 치열할 것 같고. 공공분양이 6400가구, 그중에서 신혼희망타운에 7152가구가 나와서 신혼부부들에게 특히 좀 더 유리하지 않을까. 생각도 듭니다.

◇ 전진영> 그리고 다음주 월요일 17일부터는 일반공급이 시작되는데, 일반공급 대상은 어떻게 되나요.

◆ 김인만> 일반공급도 해당지역 거주에 무주택 3년, 청약저축납입금액 600만 원. 이런 요건이 되어야 하는데, 제가 짚고 넘어가야 할 게 헷갈려하시는 분들이 있는데, 우리 청약 가점제 있잖아요. 청약 가점제는 앞서 말씀드린 민간 청약에 해당되는 부분이고요. 공공분양, 지금 4차 사전청약은 공공분양이에요. 공공분양이 뭐냐면 우리 LH, SH, GH, 이런 곳에서 공급이 되는 물량인데. 공공분양은 청약 가점제 대상이 아닙니다. 청약 가점제라고 하면 납입기간, 무주택기간, 청약통장 기간, 부양가족. 이렇게 점수로 계산하잖아요. 공공분양 일반분양 같은 경우는 그렇게 계산하지 않고, 총 납입금액. 한 달에 청약통장, 청약저축 10만 원씩 인정이 되거든요. 그래서 얼마나 오랫동안 10만 원씩 많이 넣었느냐. 많이 넣으신 분들이 유리하기 때문에, 나 부양가족 많은데? 이렇게 해서 가점제하고 헷갈리시면 안 되고요. 공공분야 같은 경우는 납입금액이 많을수록 유리하다는 말씀, 꼭 드리고 싶습니다.

◇ 전진영> 공공분양은 가점제가 적용이 안 된다. 납입금액이 많을수록 유리하다. 이거 꼭 기억을 해주셔야 할 것 같습니다. 일반공급인 경우에. 이번에 아무래도 인기가 높을 것으로 예상되는 지역은 아무래도 고양 창릉 쪽일 것 같아요. 맞죠?

◆ 김인만> 고양 창릉은 당연히 인기가 높고요. 다 인기가 좋을 것 같아요. 부천 대장도 좋고요, 남양주 왕숙도 좋고요. 인천 계양도 좋고요. 1차, 3차 물량에서 부천 대장, 남양주 왕숙, 인천 계양은 다 선을 보였는데, 고양 창릉은 처음이거든요. 처음이니까 고양시라든지 서북부에 거주하시는 분들이 굉장히 많이 열띤 호응을 하지 않을까, 싶어서 경쟁률이 제일 높게 나오지 않을까. 내심 기대하고 있습니다.

◇ 전진영> 말씀해주셨지만 아까 신혼부부들 같은 경우, 이번이 내 집 마련의 좋은 기회라고 말씀을 해 주셨어요. 신혼부부들한테 주어지는 물량들이 좀 많은 편이죠?

◆ 김인만> 신혼부부들에게 주어지는 물량이 굉장히 많습니다. 특히 더 많아요. 4차 같은 경우는 거의 68% 정도 물량이 신혼부부에게 해당이 되고요. 신혼 희망타운 물량이 한 80% 정도. 그러니까 신혼특공이죠. 신혼특별공급 물량이 4백 세대 중에 1,900 세대. 거의 2천 세대 정도 나오고요. 신혼 희망타운이 7,152 가구 나오니까 거의 9천 가구 정도. 1만3552 가구 중에서 9천 가구 정도가 신혼부부들에게 나오거든요. 그래서 일단 신혼부부들에게 유리하다. 신혼부부들도 굉장히 숫자가 많겠지만, 그나마 파이를 나눠먹기라고 한다면 신혼부부들에게 유리하지 않나 싶고요. 한 가지 팁을 드리자면 신혼 희망 타운이 있고요. 특별공급이 있는데. 신혼 희망타운은 면적이 조금 작아요. 소형 아파트들인데, 2년 이내 신혼부부들한테 우선권을 주기 때문에 혹시 결혼하고 2년이 안 된 분들 중에 자녀가 있거나 그런 분들은 신혼희망타운이 조금 더 확률을 높이는 방법이 아닐까, 하는 생각이 듭니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 그리고 신혼부부가 결혼하고 몇 년차인지를 모르는 분들도 많으시더라고요. 7년 이내면 신혼부부라는 거, 심적으로는 7년이 아니게 느껴질 수도 있겠습니다만, 7년 이내면 신혼부부로 인정받으실 수 있다는 거. 그리고 한때 묻지마 청약도 굉장히 유행이었는데요, 무리하게 청약을 넣었다가 대출이 막혀서 중간에 포기하는 사례도 꽤 있었거든요. 최근에 부동산 제도들도 많이 바뀌고, 대출 한도 같은 것도 조정을 많이 받다 보니까, 이번에 청약 신청할 때 일반 청약 신청하는 분들 입장에서 주의해야 할 점이나 알아둬야 할 점이 있을까요?

◆ 김인만> 제가 앞서 말씀드린 게, 입주자 모집공고를 다운받아서 꼭 체크를 하라고 했는데. 입주자 모집공고 안에 내용을 보면 청약 요건이라든지 자격, 부적격 당첨의 기준. 이런 내용들이 다 나옵니다. 실제로 당첨이 되고 부적격이 되신 분들이 굉장히 많아요. 제가 무주택 세대주가 되어야 한다고 했는데, 자기가 무주택인 줄 알았던 분들이 꽤 있거든요. 시골에 있는 부모님에게 상속을 받았거나, 증여를 받았거나 시골 주택이어서 해당이 안 되는 줄 알고, 무주택인 줄 알았다가 당첨에 떨어지는 분들도 제가 많이 봤기 때문에 청약 요건이 되야 하고요. 힘들게 당첨이 되었다가 떨어지면 너무 억울하잖아요. 그런 부분도 꼼꼼하게 봐야 하고, 대출도. 자금 계획. 우리 요즘 기준 금리가 올라가면서 앞으로 몇 년 동안 금리가 올라갈 가능성이 있거든요. 그래서 은행에서 대출이 나오더라도, 자금 계획은 훨씬 더 보수적으로 세우는 게 나을 것 같고요. 모집공고 보면 내용들이 많이 나옵니다. 여러 단지들이 많이 나오는데, 어차피 확률이 높다면 저는 이런 생각이 들어요. 무조건 좋은 거, 가장 고양 창릉, 84㎡가 좋다고 무조건 거기만 넣으면 당첨 확률이 떨어지니까, 이렇게 많은 물량이 몰릴 때에는 상대적으로 꼭 당첨이 되고 싶으면 첫 번째. 내가 거주하는 지역에 욕심 부리지 말고, 부천에 거주하고 계신다면 부천 대장에 청약을 하셔야 하고요. 남양주에 살고 있다면 고양 좋다고 고양으로 가지 마시고, 남양주에 청약하시는 게 거주자 요건에서 가장 중요한 부분이고. 물량 자체도 84㎡가 가장 치열하거든요. 그러다 보니까 진짜 조건이 좋으신 분들, 납입금액이 2천만 원, 3천만 원 되시는 분들은 괜찮겠지만, 그렇게 안 되는 분들은 84㎡보다는 상대적으로 틈새가 있는 물량을 공략하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.

◇ 전진영> 나의 상황에 맞는, 현실적인 청약을 하는 것이 좋다는 조언을 해 주셨고요. 소장님 전화연결 된 김에 이것도 물어보겠습니다. 아마 많은 분들이 궁금하실 것 같기도 해요. 올해 들어 새해에는 집값이 어떻게 갈 것인가, 이 부분 궁금해 하시는 분들이 많으신데. 최근 들어 보니 집값 상승세가 조금 주춤하는 모습을 보여서, 이렇게 집값 상승세도 약간 보합세고. 공급까지 늘어나면 결국 집값 떨어지는 쪽으로 가나, 이런 생각 들거든요. 어떻게 보고 계세요.

◆ 김인만> 최근에 분위기가 반전 된 건 사실이고요. 아마 대선 전까지는 지금과 같은 약보합세가 지속될 가능성이 높은데. 앞서 말씀드렸듯이 우리가 말씀드린 공급물량들이, 지금 당장 시장에 나와 주면 좋겠는데 입주물량까지 연계되려면 5년 정도, 5년 이상의 시간이 필요하거든요. 그래서 당장 입주물량이 부족하다고 해서 집값이 크게 영향 받을 것 같지는 않고요. 대선 이후가 중요한 변곡점이 될 수 있는데, 일시적인 반등은 있을 수 있습니다. 불확실성이 제거되면서 조금 오르겠다, 또 기다리고 있던 매수 대기자들이 움직일 수 있는데. 저는 이걸 일시적인 반등이라고 보고 싶고요. 우리 과거 3년 있잖아요. 2019년, 2020년, 2021년 많이 올랐는데, 앞으로 1년, 2년, 3년은 과거처럼 그렇게 오르지는 않을 거라고 봅니다. 그래서 너무 불안해서 자격요건이 안되고, 돈이 부족하신 분들인데 불안해서 영끌하지 마시고. 차분하게 기다리시면서 좋은 청약 물량들, 계속 도전해보는 것도 좋은 전략이 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 그럼 마지막으로 올해 부동산 시장을 바라보는 소장님의 키워드. 한 줄 평으로 요약해주신다면 어떤 이야기 해 주실 건가요.

◆ 김인만> 저는 일단은 너무 무리하지 말라는 이야기 드리고 싶고요. 제가 뽑는 키워드라면 대선과 기준금리거든요. 그래서 기준금리가 생각보다 미국이 속도가 가팔라지고 있습니다. 이거를 일시적인 현상, 저러다 말 거야. 이렇게 생각하지 마시고. 실제로 하다가 말 수도 있겠지만, 미국은 한 번 올리면 3년에 걸쳐서 많이 올릴 수도 있기 때문에, 충분한 리스크 관리도 생각하면서 무조건 오를 거야, 생각하지 마시고 본인 상황에 맞는 투자 전략을 세우는 게 중요할 것 같습니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 김인만부동산연구소의 김인만 소장이었습니다.

YTN 전진영 (jyjeon@ytnradio.kr)

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