[팀장시각] '금리인상이 집값 떨어뜨릴 것'이란 전망에 대해

최근 확산되는 집값 하락 전망의 가장 핵심적인 근거는 ‘금리’다. 이미 기정사실화된 미국의 금리인상계획에 따라 한국도 금리를 올릴 수밖에 없는데, 집값에 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없다는 거다. 한국은행이 기준금리를 올리면 시중 은행은 주택담보대출, 신용대출 등의 이자를 올린다. 대출을 통해 집을 사려고 했던 주택 수요자들은 위축될 수밖에 없다. 부채가 많은 가구라면 집을 팔 가능성이 커진다. 자연스럽게 주택 수요가 줄고 집값은 하락할 수밖에 없다는 논리다.

사실 문재인 정부는 집값 상승의 주된 원인으로 늘 ‘저금리’와 ‘유동성 증가’를 꼽았다. 금리가 낮으면 부동산값은 올라갈 수밖에 없다는 논리를 지속해서 강조했다. 그러니 향후 예정된 금리인상은 반대로 집값 하락으로 이어질 것으로 전망됐다. 집값을 띄운 가장 큰 요인이 해소되는 상황이기 때문이다.

그런데 주목해야할 건 현실에선 ‘금리와 부동산값이 반비례’라는 경제상식이 잘 통하지 않는다는 사실이다. 모든 조건이 그대로인 상황에서 금리만 움직인다면 부동산값은 이론대로 변화할 것이다. 문제는 집값을 결정하는 변수는 무궁무진하다는 것이다. 주택 수급 상황(입주량, 멸실주택, 결혼 등 인구 변화, 전세가율 변화, 새 아파트 분양 등), 경기 여건(소득, 금리, 환율, 유동성, 가계부채 등), 정부 정책(대출 규제, 세금 규제 등), 매수심리 변화(교육, 남북관계 등) 등은 물론 코로나19 사태 같은 외부 변수까지 집값을 흔든다.

금리가 아무리 올라가도 경기가 좋거나 시장에 주택이 부족하면 집값은 뛴다. 수급 요건, 다른 요인이 금리보다 더 큰 영향을 미치는 상황이면 집값은 다른 요인에 더 큰 영향을 받는다.

사실 역사적으로 금리와 집값은 ‘반비례’보다는 ‘비례관계’였다. 노무현 정부 시절인 2004년 3.25%였던 금리는 2007년 5%까지 매년 올랐지만 집값은 역대급으로 뛰었다. 경기 상황이 좋아지면서 집값 상승 기대감이 더 컸기 때문이다. 반대로 이명박 정부 시절인 2008년 5.25%였던 금리는 2009년 2%까지 떨어졌음에도 집값은 하락했다. 특히 2%대 저금리 상태였던 2010년부터 2013년까지 서울은 물론 전국적으로 마이너스 집값 상승률을 기록하기도 했다. 금리가 낮아지면 돈을 빌려 집을 사려는 사람이 나타나야 하는데 경기침체와 주택매수 심리 위축이 더 큰 영향을 미쳤다. 문재인 정부 들어서도 마찬가지다. 문 정부가 출범하던 2017년 5월 기준금리는 1.25%로, 이미 역대 가장 낮은 상태였다. 이를 2017년 11월 1.5%, 2018년 11월 1.75%로 두 차례 높였다. 그럼에도 집값은 폭등했다.

정부는 2019년부터 금리를 내리기 시작했고, 2020년부터 0.5% 수준까지 금리를 떨어뜨렸다. 시장전문가들은 향후 금리가 1.5% 수준으로 오를 것으로 전망한다. 역대 금리 수준을 고려하면 사실 높은 편이 아니다. 여전히 저금리 상황이란 이야기다.

이게 집값에 얼마나 큰 영향을 미칠까. 올해 집값을 가장 많이 자극할 변수는 무엇일까. 올해 경기 여건은 나쁜 편이 아니다. 주택 공급은 역대급으로 줄어들 전망이며, 토지 보상은 어마어마하게 풀릴 것이다. 여전히 금리가 집값을 좌우할 가장 큰 요인으로 보이는가.

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