대출규제 피한 래미안 포레스티지 총정리 [집코노미TV]

전형진 입력 2022. 1. 11. 07:01 수정 2022. 1. 11. 07:10
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흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는
흥청망청 : 래미안 포레스티지


▶전형진 기자
드디어 나왔습니다
부산 온천4구역
래미안 포레스티지
오타 아니에요
포레스트
프레스티지
합쳐서 포레스티지
저는 형통할 형에 나루 진


여기가 동래구와 금정구의 경계인데
옆에 금정산이 있어요
그래서 포레스트
너무 깊게 생각하지 마세요


그리고 지도 보시면
만덕센텀도시고속화도로가 뚫려요
지하도로인데
이걸로 홍보하더라고요
문제는 이 동네에 진출입구는 없어요 ㅎㅎ
저도 출근할 때 신월여의지하차로 타려고 삥 돌아서 가거든요
이거 타려면 그것보다 더 돌아야 돼요


주변에 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스 다 있습니다
이마트만 없죠
대신 온천시장, 온천장역이 있는데
그래서 이 아파트가 온천4구역 재개발이에요
주변에 진짜 온천이 있단 얘기죠
근데 이 단지엔 사우나가 있어요
온천 안 가도 됩니다

사우나는 유지비용이 어마어마해서
웬만한 규모의 아파트엔 못 놓거든요
여기서 이 아파트 체급이 예상되죠
그리고 수영장도 있어요
..수영장도 온천인가?


지하 6층, 지상 35층, 36개동인데
와 저도 지하 6층은 처음 봐요
여기서 또 알 수 있죠
뭔가 높은 데 짓는다
아까 산이 옆에 있다고 했죠ㅎㅎ

전체 4000가구가 넘습니다
일반분양이 2331가구인데
여기서 특별공급이 1227가구
일반공급이 1104가구


감이 오시나요?
특공 물량이 더 많아요
그러니까 특공 자격 되는 분들은 특공에 넣었다가
일반 1순위에 또 넣는 게 확률이 높겠죠


주택형이 19개나 되는데
사실 청약하는 분들한텐 유리해요
유형이 나눠지는 만큼 경쟁이 갈라지니까


근데 전용 97㎡ 청약은 잘 생각하셔야 돼요
8가구 나오는데
전부 1층 배정 물량입니다


전체 물량으로 보면 전용 84㎡C, A, E
이런 순서로 많은데
당연히 얘들이 특공 물량도 많겠죠
근데 그 다음으로 많은 게 전용 49㎡예요

자 생각해보세요
우리 딸 시집 보내는데
사위가 전용 84㎡ 해왔으면 좋겠어요, 49㎡ 해왔으면 좋겠어요?
저처럼 안 해갈 수도 있지만..

사실 신혼희망타운도 다 소형으로 지었는데
면적이 좁을수록 인기가 떨어졌어요
그래서 어쩌면 여기가 경쟁이 낮은 포인트가 될 수도 있겠죠
근데 우리처럼 특별하지 않은 사람들은
뭐 일반공급으로 경쟁 해야죠..


근데 사실 이 물량도 많아요
아까 1100가구 넘는다고 했죠
그리고 조정대상지역이기 때문에
전용 84㎡에서도 추첨제 물량 나옵니다
25% 나와요
전용 85㎡ 초과는 70%가 추첨제인데
85㎡ 초과 물량 자체가 거의 없어요
왜냐면 중대형은 조합원분들이 거의 가져가셨어요ㅎㅎ
대신 조합원님들께서 여러분의 중도금 이자를 대신 내드립니다


진짜예요
공고문 잘 보세요
그러니까 중도금 5회차까지는 무이자란 얘기죠


이 아파트 3.3㎡당 평균 분양가가 1959만원인데
바로 옆에 5년 된 래미안장전 매매가가 3.3㎡당 3000만원선입니다


전용 84㎡ 기준으로 보면 6.5억~7.5억
근데 계약금이 10%죠
요즘 거의 20%인데
그러니까 당첨되면 계약금 6500만원 내고
한 4개월 넘어갈 때부터 중도금 내는데
분양가가 9억 이하니까 중도금대출 나오겠죠?
그리고 조정대상지역이니까 LTV 50%
그럼 중도금 5회차까지 3.25억 정도는 대출로 충당 되겠죠?
그리고 우리 조합원님들께서 중도금이자 내주신다고 했죠?


마지막 중도금 6회차를 내 돈으로 내고
잔금이 2억원인데
여기서 두 가지 시나리오예요
첫 번째는 세입자를 받아서 잔금을 치른다
여기 집주인 거주의무가 없어요
분양가 상한제 아닙니다
참고로 바로 옆 래미안장전 전용 84㎡ 전셋값이 지금 4억 중반대예요
물론 래미안 포레스티지 입주할 때 전세 시세는 좀 다르긴 하겠죠


두 번째는 그냥 잔금대출 일으키는 건데요
중도금대출 LTV는 분양가의 50%였지만
입주할 때 잔금대출은 시세의 50%로 바뀌니까
한도가 조금 늘어날 수도 있어요


그리고 진짜 중요한 게
이 아파트 입주자모집공고가 작년 12월 31일 났어요
올해 1월 1일부터 DSR 대출규제 강화됐죠?
기억 나세요?
2억 이상의 주담대를 일으키면
LTV가 얼마든 너의 소득 대비 원리금상환비율을 따져서
40%만 대출해주겠다는 건데,
12월 31일 공고를 냈으니까 이게 적용 안 돼요


그럼 종전 규정은 뭐냐?
6억을 초과하는 주담대에 대해서만 DSR 40% 적용이었어요
자 다른 주택형들의 분양가를 보면요
전용 72㎡의 일부 주택형까지는 분양가 6억을 안 넘어요
그러니까 6억 이하의 주택형은
나중에 중도금대출이 주담대로 전환될 때도
DSR에서 자유롭다
고로
경쟁이 몰릴 거다


근데 확장비가 악마예요
전용 84㎡ 기준 2700만원까지 나오는데
강남인가..?


그리고 잘 보셔야 돼요
1, 2, 3단지 저층엔 옹벽하고 방음벽 있습니다
얼마 전에 뉴스에 많이 나왔잖아요
옹벽뷰 아파트
배치도 잘 보면 어느 집인지 나와요
제가 굳이 말 안 할게요


그리고 학교 조금 멀어요
1단지는 금정초 배정될 거 같은데
2, 3단지는 여기 온천초 보이죠?
거리 보이죠?
애들 건강해지겠죠


그리고 역세권이긴 역세권인데
우리집이 저~기 끝 112동이야
그러면 지하철역까지 15분
부모님들도 건강해지겠죠


자 청약 일정은 이렇고요
우리가 남이가!
부산, 울산, 경남 거주하는 분들만 당해 1순위 청약 가능합니다
여기서도 부산에 거주하신 분들이 우선하고요
통장 당연히 2년 넘었어야 합니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·신정아 PD
편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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