안전진단이 재건축 속도조절용?..정권 따라 '오락가락'

구조안정성, 노무현 45%→박근혜 20%→문재인 50%
배점 조정에 따라 안전진단 통과 여부 갈려
文정부, 관리주체 바꾸고 현장조사도 강화시켜
안전진단 통과 단지, 과거 3년보다 10분의 1로 급감

[이데일리 신수정 기자] 안전진단 평가는 재건축 사업의 시작하기 위해서 반드시 통과해야 하는 첫 관문이지만 정부가 이를 통해 재건축 속도 조절에 활용하면서 시장의 불만이 커지고 있다. 정권이 바뀔 때마다 기준이 바뀌는데다 이에 대한 명확한 기준이 없어 시장 혼란은 커지고 있다.

[이데일리 문승용 기자]

안전진단은 크게 △예비 안전진단 △1차 정밀안전진단 △2차 정밀안전진단(적정성 검토) 순서로 진행된다. 재건축을 추진하려면 안전진단 A~E등급 중 D등급 이하를 받아야 한다.

하지만 현재 기준에선 이를 충족시키기 어렵다는 목소리가 크다. 안전진단 평가 항목은 총 4가지로 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석으로 나뉘는데 배점 비율을 보면 구조안전성 50%, 주거환경 15%, 건축마감 및 설비 노후도 25%, 비용분석 10%로 매겨졌다.

배점이 가장 높은 구조안전성은 건물의 기울기나 내구력, 기초침하 등을 평가하는 항목이다. 주차난이 심하거나 엘리베이터가 없어 불편을 겪어도 건물 자체의 안전성에 문제가 없으면 재건축을 진행하기 어렵다는 의미다.

구조안전성 배점이 항상 높았던 것은 아니다. 안전진단제도는 정권에 따라 배점 비중이 들쑥날쑥 변했다. 재건축 안전진단 제도를 첫 도입한 노무현 정부의 경우 2003년 시행 초기만 해도 구조안전성 배점 비율이 45%였지만 2006년에는 50%까지 올렸다. 하지만 이명박 정부는 2009년 40%로 낮췄고, 박근혜 정부 들어서면서 20%까지 줄어들었다. 대신 주거환경 비중을 15%에서 40%로 높였다. 최근 문재인 정부는 구조안전성 배점 비중을 다시 50%까지 끌어올렸다.

안전진단제도는 별도의 법 개정 절차 없이 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 변경만으로 조정할 수 있다. 정부가 이를 활용해 재건축 속도 조절을 할 수 있는 이유다. 하지만 시장 예측 가능성을 훼손하고 형평성을 해칠 수 있다는 지적이 계속해서 제기되고 있다.

이번 정부 들어 안전진단 문턱이 이유는 또 있다. 2020년 6·17 부동산 대책 이후 안전진단 관리 주체가 변경되면서다. 정부는 안전진단 주체를 지자체에서 시·도로 변경해 현장 조사 강도를 높였다. 실제 서울 양천구 목동 6단지는 지난 2020년 6월 1차 정밀안전진단에서 51.22점 D등급을 맞아 조건부 통과한 뒤 2차 진단에서 54.88점 D등급을 맞아 최종 통과됐다. 하지만 관리 주체가 변경된 이후인 2020년 9월 안전진단을 받은 목동 9단지는 1차에서 53.22점으로 D등급을, 2차에서는 58점대 C등급을 맞아 재건축에 필요한 점수인 55점 이하가 되지 않아 탈락했다.

적정성 검토 도입도 재건축 진행을 더디게 하고 있다. 1차 정밀안전진단에서 E등급을 받으면 즉각 재건축이 확정되지만, 조건부 재건축인 D등급이 나오면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원의 적정성 검토 대상이 된다.

이 제도는 2018년 3월 도입됐는데 그 이후 안전진단을 최종 통과한 단지는 손에 꼽을 정도다. 1차 안전진단에서 E등급을 받은 영등포구 여의도목화를 제외하면 서초구 방배삼호, 마포구 성산시영, 양천구 목동6단지, 도봉구 도봉삼환 등 4곳만 적정성 검토를 통과했다. 2015년 3월부터 2018년 3월까지 3년간 서울에서 총 56개 단지가 안전진단을 통과했던 것과 비교하면 10분의 1도 채 안 된다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)