모두의 로망 '건물주' 그리고 '꼬마빌딩'
대부분의 부동산 뉴스와 정보는 아파트에만 집중되어 있는 것이 현실. 부족하고 불균형한 부동산 정보는 각종 사고와 문제를 일으키는 큰 걸림돌이다. 연간 7억 건 이상의 방대한 데이터를 분석하는 토지·건물 거래 정보 플랫폼인 밸류맵 전문팀과 함께 매달 부동산 시장의 이슈와 트렌드를 짚어보고, 주제와 관련한 특색 있는 매물들을 살펴본다.
최근 수년 동안 토지·건물 시장에서 가장 핫한 용어를 꼽자면 아무래도 ‘꼬마빌딩’이 아닐까 싶다. 건물주가 되고 싶은 개인투자자에게 투자자금 및 관리 측면에서 비교적 접근이 유리하기 때문일 것이다. 이런 꼬마빌딩은 대체 어떤 건물을 가리키는 것일까? 정말 초기에 건물 투자 시 유리한 것일까? 꼬리를 무는 질문에 대한 답을 간단하게 데이터로 살펴보자.
우선 꼬마빌딩은 비공식 용어이다. 건축법이나 부동산 관련 법 어디에도 꼬마빌딩이라는 단어는 나오지 않는다. 그러다 보니 꼬마빌딩에 대한 규정은 저마다 다르다. 초창기에는 ‘연면적 1,000m2 미만, 5층 이하, 매매금액 50억 이하’를 꼬마빌딩으로 정의하는 게 일반적이었다. 하지만, 시간이 흘러 KB국민은행의 경우 연면적 100m2~3,000m2까지 확대해 정의하고 있고, A 빌딩중개업체에서는 대지 165m2~330m2, 연면적 330m2~990m2, 매매금액 20억~50억원 사이의 물건으로 규정하기도 한다. 최근에는 부동산 가격이 상승하면서 매매금액 200억원 이하까지 꼬마빌딩으로 규정하기도 한다.
연면적 300~1,000m2 미만의 업무상업시설을 근린생활시설, 일반적으로 ‘근생’이라고 표현하는데, 꼬마빌딩이라는 용어가 이를 대체하면서 근생을 빌딩으로 격상시키는 효과가 있었다. 이런 근생(빌딩)의 신분 상승은 매도·매수자는 물론 중개에서도 유리하게 작용하면서 업계에서 더욱 광범위하게 사용됐다. 흔히 이야기하는 ‘시장 용어’가 된 것이다.
서울 강남 3구(강남, 서초, 송파) 꼬마빌딩(연면적 1000㎡ 미만)의 연도별 평균 평단가(3.3m2)를 살펴보면 2008년 3.3m2당 4,171만원에서 2017년 5,756만원으로 10년간 약 38% 상승했다. 연평균으로 보면 3.8% 상승으로, 비교적 안정세를 유지했다고 볼 수 있다. 하지만, 2018년 이후 가격이 급등하면서 2021년 처음으로 3.3m2당 1억원을 돌파했다. 2017년 대비 약 4년만에 94%, 연평균 상승률 23.5%로, 지난 10년 전과 비교하면 6배나 급상승했다. 반면 동일기간 임대료 상승률은 지가 상승률에 미치지 못했다. 임대료의 공식 데이터가 없어 국제적 부동산 서비스 기업인 세빌스코리아에서 발표한 강남업무권역(GBD) 프라임오피스 임대료 변화를 기준으로 살펴보면 2018년 2분기 3.3m2당 ‘임대료 + 관리비’는 13만900원에서 2021년 2분기 14만1,000원으로 7.7% 상승에 그쳤다. 반면 해당 기간 공실률은 6.8%에서 12.1%로 증가했다. 자연스럽게 거래금액 대비 임대료에 기반한 수익률도 낮아졌을 것이라는 예측이 가능하다. 이런 예측을 반영하듯 매물정보에 나와 있는 수익률은 급감한 상태이다. 4~5년 전 최소 연 4~5%를 기준으로 삼던 꼬마빌딩 수익률은 최근에는 서울 기준 대부분 3%에 미치지 못하며, 1%대 매물도 부지기수다.
이렇듯 꼬마빌딩의 실제 수익률이 건물관리비 및 세금과 이자 비용 등을 감당하기도 벅찰 정도로 낮아지면서 지역별 격차도 발생하기 시작했다. 과거에는 서울 외곽 혹은 수도권 인근의 꼬마빌딩 등도 안정적인 수익률을 기반으로 한 매수가 많았다면, 지금은 수익률보다는 가격 상승으로 인한 시세차익 혹은 개발이익에 관심이 집중되면서 성수동, 용산, 홍대 등 특정 지역을 중심으로 거래량 및 가격 상승이 집중되는 상황이다.
밸류맵 플랫폼의 사용자 활동 내역을 분석한 데이터를 살펴보면 2019년 한 해 동안 서울 업무상업시설 구별 관심도는 강남, 서초, 송파 순이었다. 하지만, 2021년 데이터에서는 강남, 서초, 마포 순으로 마포가 송파보다 관심이 높았으며 5위 성동구, 6위 용산구 등이 전통적인 강자인 종로구와 중구 등을 모두 역전한 바 있다. 꼬마빌딩에 대한 관심은 어느때 보다 높아졌지만 수익형 부동산으로서 성격이 변화하고 있는 것도 사실이다. 이런 트렌드를 이해하고 전략을 세워야 할 것으로 보인다.
자료 제공_ 밸류맵
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ⓒ월간 전원속의 내집 2022년 1월호 / Vol.275 www.uujj.co.kr
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