무주택 유권자 질의에 답한 대선 후보 부동산 공약 총정리 Ⅰ

[유권자와 함께하는 대선 정책 '나의 선거, 나의 공약']유권자와 함께하는 대선 정책 '나의 선거, 나의 공약'
②집을 포기했다: '각 당 후보 부동산 공약은' 전문 Ⅰ

더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열, 정의당 심상정, 국민의당 안철수 대선 후보

<한겨레>는 무주택 유권자 23명과의 심층 인터뷰에서 정책 공약 관련 질의 10개를 모았다. 지난해 12월28일 질의서를 더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열, 정의당 심상정, 국민의당 안철수 후보에게 보내 일주일 만에 답변을 받았다. <한겨레>는 질의응답 전문을 게재한다.

유권자의 질의가 쏟아진 공공주택과 관련해 후보들은 엇갈린 공약을 내놨다. 이재명 후보와 심상정 후보는 공공택지의 공공주택 공급 비율을 “현행 50%에서 80% 이상으로 올리겠다”거나 “50% 이상은 공공임대주택, 나머지는 모두 공공자가주택(소유권은 민간에 주되 처분할 때 생기는 차익 일부를 공공이 환수할 수 있는 주택)으로 공급하겠다”고 말한 반면, 윤석열 후보는 “매년 10만호 내외의 공공주택 공급물량을 유지하겠다”고 했고, 안철수 후보는 “공공택지를 매각하지 않고 토지임대부 방식(토지는 공공이 소유하고 건물만 분양)의 안심주택을 시세의 절반 수준으로 공급하겠다”고 말했다.

—자산이 없는 신혼부부를 대상으로하는 ‘신혼희망타운’ 고분양가 논란이 끊이지 않고 있다. 무주택 유권자들은 공공주택의 분양가 책정이 폭등한 시세를 기준으로 정해지는 것에 의문을 제기한다. 이에 대한 후보의 의견은 무엇인가?

이재명 “공공주택 분양가는 원가에 기초해 가능한 한 소득 범위를 과다하게 넘지 않도록 책정하겠다. 공공주택은 원가 수준으로 저렴하게 분양하되, 일종의 지분공유주택으로 보고 시세차익을 공공과 공유하도록 해 공정성을 해치지 않으면서 시장에 시세보다 저렴한 주택의 재고를 늘리는 것이 필요하다. 다만, 공공주택을 지나치게 저가에 분양하면 수분양자만 시세 차익을 얻을 수 있는 문제점이 있다. 이는 공정하지 않다. 이를 위해 임기 내에 기본주택(무주택자라면 누구나 입주 신청할 수 있고, 역세권 등 좋은 입지에 고품질의 주택에 30년 이상 장기간 거주할 수 있는 장기 전월세 주택) 분양형 20만 호(연평균 5만호)를 공급하겠다. 기본주택 분양형은 원가 수준으로 시세보다 저렴하게 분양하되, 토지임대부, 환매조건부(공공기관에 되파는 조건으로 분양받는 주택), 이익공유형 등 다양한 유형으로 공급하고, 시세차익은 입주자와 공공이 적절하게 공유할 수 있도록 하겠다.”

윤석열 “청년층이 양질의 아파트를 건설원가 수준으로 구입하되, 분양가의 20%를 먼저 내고 80%는 장기 원리금 상환을 통해 마련할 수 있는 청년원가주택을 5년 내 30만호를 공급하고자 한다. 또한 5년 이상 거주 후 원가주택 매각을 원할 경우 국가에 매각토록 하되, 매매차익의 70%까지 입주자에게 돌아갈 수 있도록 함으로써 주거안정과 재산형성을 재산형성을 지원할 계획이다. 현재 진행중인 서울 인접 공공택지 중에서 금년 하반기에 시범사업으로 청년원가주택 분양을 하고 토지이용계획을 마련 중인 택지지구와 새로이 지정하는 지구 등에서도 필요한 택지를 확보할 계획이다.”

 심상정 “공공택지에서 건설되는 공공주택은 모두 공공임대주택, 혹은 공공자가주택(토지임대부, 환매조건부 등)으로 공급된다. 공공자가주택의 경우 건설 원가를 기준으로 분양될 것이며 이후 매각할 경우 공공으로 환매하겠다.”

안철수 “공공택지를 매각하지 않고, 토지임대부 방식의 안심주택으로 저렴한 공공임대와 공공분양을 통해서 시세의 절반 수준에 공급하겠다. 토지임대부 기반 안심주택은 생애최초구입자, 장기 무주택자, 신혼부부 등 청년과 서민 등에게 주거안정을 위해 제공하겠다. 또한 분양가상한제를 공공에 우선 적용하고, 민간택지의 투기과열지구와 조정대상지역 등에 단계적 적용하여 고분양가 문제에 대응하겠다.”

—분양전환 공공임대 입주자들의 분양전환가가 높다며 반발하는 일이 빈발하고 있다. 10년 동안 자산을 형성해 분양전환가를 부담하라는 게 분양전환제도의 취지이지만, <한겨레>가 취재한 파주운정 신도시 분양전환 한울3단지 입주자들은 10년 동안 4억6천만원을 모으려면 한달에 400만원을 저축해야 한다고 호소하고 있다. 분양전환 공공임대 주택 분양가 조정에 대해 후보의 견해는 무엇인가?

 이재명 “분양전환주택은 임대기간 동안 시세보다 저렴하게 안정적으로 거주하는 한편, 분양전환을 통해 자가주택을 마련할 수 있다. 분양전환가격 관련 분쟁을 방지하기 위해서는 사전에 가격을 정할 수도 있지만, 이는 사업자가 리스크를 부담하기 때문에 선호하지 않는다. 또한 분양전환 시점에 분양전환가를 결정할 경우 가격이 크게 오르면 입주자에게 큰 부담이 될 수 있다. 결국 사업자의 공정한 이익과 입주자의 부담가능성을 고려한 분양가격 결정이 중요하다. 이에 분양전환가격은 사업자의 적정한 이익을 포함한 원가와 시세 사이에서 분양가상한가격 수준으로 결정되도록 할 필요가 있다. 그럼에도 고가분양으로 부담이 되는 분들에게는 임대로 더 오래 거주할 수 있거나, 지분적립형으로 분양 전환할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있다. 앞으로는 공공분양보다는 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 주택과 같은 공공자가주택 공급을 확대할 계획이다.”

 윤석열 “무주택자가 주택을 구입하려면 두 가지가 필요하다. 하나는 주택가격의 30% 내외에 해당하는 자기자본이 있어야 하고, 다른 하나는 나머지 70%를 대출받을 때 원리금을 장기로 갚아나갈 소득이 있어야 한다. 그래서 대개는 자기자본에 해당하는 금액이 모일 때까지 저축을 하고, 나머지 70%는 30년 만기의 장기대출을 받아 장기간 꾸준히 갚아나가는 방식을 택한다. 10년 공공임대주택 분양전환 가격은 감정평가금액을 초과하지 못하도록 하고 있고, 통상 주변 시세보다 10~15% 싼 가격에 분양전환된다. 문제는 10년 동안 주택가격이 많이 상승했기 때문에 저소득 입주자들이 분양전환 가격을 감당할 수 없는 사례가 발생한다는 데 있다. 이 경우 분납을 허용하거나 장기 대출을 제공하는 것이 대안이다. 그러나 그동안 이러한 방식으로 분양전환을 해 왔기 때문에 분양전환 가격 기준을 변경하면 이미 분양전환 받은 입주자들과의 형평성 문제가 발생할 수 있다. 헌법재판소가 현행 10년 공공임대주택 분양전환가 산정기준은 합법이라고 판결(2021년5월9일)한 점을 감안할 때 기준 개정에는 검토할 사항이 많다. 앞으로 분양전환가격의 산정기준을 바꾸어(예를 들어, 분양전환가격을 최초 공급가격에서 물가상승률 수준의 상승만 허용하는 방식) 분양전환가격의 예측 가능성을 높이는 방안을 검토하겠다.”

심상정 “공공주택 분양전환의 경우 시세에 비해 낮은 가격으로 분양할 경우 시세차익을 제공하는 논란이 생길 수 있고, 반대로 시세로 분양할 경우 (가격 폭등 이전에 분양받은) 다른 분양전환 입주민들과의 형평성 논란도 존재할 수 있다. 이 사이에서 실제 입주자가 부담가능한 가격을 고려하여 조정하는 제도와 정책운영이 필요하다고 생각한다.”

 안철수 “분양전환 시점의 시세를 반영한 감정평가액의 평균값으로 분양 전환가를 산정하기 때문에 분양전환가가 높게 나올 수밖에 없다. 분양전환 희망자들을 위해서는 장기저리 대출을 가능하게 하고, 취약계층은 임대기간을 연장하는 등의 대책을 추진하겠다.”

—민간주택 시세가 폭등하면서 연소득 1억원이 넘는 무주택 고소득자들도 주택 확보에 어려움을 겪고 있다고 한다. <한겨레>가 만난 무주택 고소득자들은 시장 통념과 달리 면적이 넓고 좋은 입지에서 공급되는 부담가능한 가격의 공공주택을 원하고 있었다. 현재 공공주택은 84㎡ 이하로만 공급하도록 되어 있고, 대다수 주택이 59㎡ 이하로 공급된다. 이런 요구에 대해 후보는 어떤 생각을 가지고 있나?

 이재명 “공공임대주택의 품질을 획기적으로 제고해야 한다. 공공임대주택은 값이 싸고, 면적이 작고, 낙후되었고, 품질이 좋지 않다는 기존의 이미지에서 탈피해 중산층도 입주를 희망하는 품질 좋은 주택으로 탈바꿈해야 한다. 이를 위해 질 좋고 입지가 양호한 기본주택 100만호를 공급할 것이다. 기본주택은 중산층도 살 수 있는 넓은 평수, 1인가구 등 다양한 수요에 맞게 그리고 지역 사정에 따라 적절하게 구성되도록 다양하게 공급하여 입주자의 선택을 폭넓게 보장하겠다.”

 윤석열 “현 정부의 공공임대주택 정책은 물량 확보에 급급하다 보니 규모가 너무 작거나 시설이 열악한 공공임대주택을 중심으로 공실이 생기고 있다. 윤석열 후보의 공공임대주택 정책 방향은 ‘살고 싶은 곳에, 살고 싶은 집을 지어주는 것’이다. 이를 위해 수요자들의 욕구에 맞춰 호당 면적 규모를 확대하고, 도심복합개발 등으로 수요가 있는 곳에 건설임대를 중심으로 연 평균 10만호씩 50만호의 공공임대주택을 공급할 계획이다. 면적 규모와 입지뿐만 아니라, 공공임대주택의 질을 높일 필요가 있다. 현재 공급된 지 30년이 넘는 장기공공임대주택에서 건물 노후화로 입주자 기피 현상이 발생하고 있다. 노후 공공임대주택 복합개발과 리모델링을 통해 주거취약 계층의 삶이 질을 개선할 것이다. 중산층 이상에 대해서는 민간임대사업자 제도를 보완해서 임대 수요를 충족시킬 수 있도록 하고자 한다. 공공분양주택도 이런 정책 방향에 따라 주택 규모를 확대할 계획이지만, 85㎡ 이상으로 확대하는 것은 적절치 않다고 생각한다. 현재 전용면적 85㎡는 과거의 34-35평 정도에 해당하고, 발코니 확장이 허용되기 때문에 작은 규모는 아니다. 또 인구구조의 변화로 1~2인 가구가 급격히 증가하고 있는 점도 고려해야 할 것이다.”

 심상정 “공공주택 단지는 질좋은 주거 공동체로서 다양한 계층이 함께 어울려 살도록 해야한다. 이에 공공자가주택은 84㎡ 초과로도 공급될 필요가 있다. 심상정 정부는 공공주택에 대한 편견과 낙인을 끝내고, 누구나 살고 싶은 ‘신개념 공공주택’ 단지를 건설할 것이다. 신개념 공공주택은 다양한 계층, 집단과 지역사회가 공존하는 ‘커뮤니티 주택’, 탄소중립이 구현되는 ‘친환경 녹색 주택’, 그리고 교육·문화·건강에 있어 평등한 접근성이 보장될 것이다. 주거 공공성을 추구하는 사회주택도 자리 잡을 것이다. 이 공공주택에는 1인, 2인, 다인 가구 등 가구 형태별 맞춤 디자인과 노인·장애인 가구를 위한 유니버설 디자인이 적용되도록 하겠다.”

 안철수 “토지임대부 기반 안심주택으로 공급되는 주택의 경우 다양한 평형의 공급을 위해서 노력하겠다.”

—<한겨레>가 만난 무주택 유권자들은 여러 차례 청약을 시도했지만 번번이 실패한 경우가 많았다. 이들은 충분한 물량의 공공주택 공급을 내집 마련의 방안으로 생각하고 있다. 3기 신도시 기준으로 현재 공공분양주택은 최대 35%, 공공임대는 25%, 나머지 40%는 민간주택으로 분양이 된다. 2·4대책에 따른 도심 공급 주택은 85%가 민간주택으로 공급된다. 이 비율을 공공주택 중심으로 확대하는 방안에 대해 후보는 어떤 입장을 지니고 있나?

 이재명 “현행 법에 따르면, 공공주택지구의 정의를 공공주택이 전체주택 중 50% 이상이 되고, 구체적으로는 시행령을 통해 전체 주택 호수의 35% 이상은 공공임대주택, 25% 이하는 공공분양주택으로 하도록 하고 있다. 이에 공공택지에서 최소 40%에서 최대 65%까지 민간분양주택을 공급할 수 있다. 이로 인해 한국토지주택공사(LH)는 공공택지를 민간에 비싸게 매각하는 이른바 ‘땅 장사’를 통해 수익을 얻고, 민간 건설업체는 고가의 아파트를 건설, 분양하여 막대한 개발이익을 얻고 있다. 공공택지에서의 주택공급이 오히려 주택가격을 상승시키고, 부동산 투기수요를 부추겨 결과적으로 부동산 자산불평등을 심화시키고 있는 것이다. 이를 해결하기 위해 ‘공공택지는 공공주택 위주로 공급’의 원칙을 수립할 필요가 있다. 공공택지에서 조성된 토지의 공급 또한 공익적 목적에 부합될 수 있도록 공공주택이 전체 주택에서 차지하는 비율을 현행보다 상향할 필요가 있다. 이에 공공택지에서 공공주택의 공급비율을 현행 50% 이상에서 80% 이상으로 상향시킬 것이다. 구체적으로는 △공공임대주택은 전체 주택 호수의 50% 이상 △공공분양주택은 전체 주택 호수의 30% 이상 50% 이하로 하겠다.”

 윤석열 “공공주택특별법에 의한 공공택지는 50% 이상을 공공주택(공공분양+공공임대)에 배정하도록 되어 있어, 대개 택지의 50~60%를 공공주택으로 배정하고, 나머지는 민간주택으로 배정한다. 민간주택이라 해도 분양가상한제가 적용되기 때문에 공공분양과 큰 차이는 없다. 이 때문에 민간분양이 공공분양보다 더 선호되기도 한다. 이러한 상황을 고려해 공공택지의 배분 비율을 현행 수준으로 유지하되 공공주택 비중 확대의 필요성과 가능성에 대해서도 검토하겠다. 공공주택은 청년원가주택과 공공분양, 공공임대로 공급할 것이다. 민간주택의 경우, 일부는 임대료 규제를 받는 민간임대주택으로, 나머지는 민간분양주택으로 공급될 것이다. 도시 내의 정비사업이나 역세권의 도심복합개발의 경우, 용적률 인센티브를 주고 그 중 20%를 기부채납 받아 공공주택으로 사용할 계획이다. 이를 역세권 첫집(토지임대부 분양주택)과 공공임대로 사용할 계획이다. 또 도심내 국공유지나 차량기지 등을 복합개발해 공공시설과 함께 주택을 공급할 계획이다. 이 주택은 모두 공공주택으로, 주로 분양주택인 역세권 첫집으로 공급하고 일부는 공공임대로 공급할 계획이다.”

 심상정 “심상정 정부는 공공택지에는 공공주택만 공급한다. 더 이상 정부가 강제수용권을 행사해서 만든 땅으로 ‘땅장사, 집장사’하지 못하도록 하겠다. 공공택지에서 50% 이상은 공공임대주택, 나머지는 모두 공공자가주택으로 공급하겠다.”

 안철수 “공공과 민간의 협업을 통해서 향후 5년 간 수도권 150만호 호를 포함하여 전국적으로 250만 호 주택을 공급하겠다. 주택 250만 호 공급분 중에서 100만 호를 토지임대부 안심주택으로 건설하고, 이 중 절반인 50만 호를 청년에게 우선 공급, 임대 60%, 분양40% 비율로 공급하겠다.”

—아파트 가격이 하방 압력을 강하게 받고 있는 상황인데, 집권 이후 무주택자를 위한 공공주택 공급량을 어느 수준으로 유지할 것인지 구체적인 수치를 알려달라.

 이재명 “무주택자가 저렴한 비용으로 내 집을 마련하기 위해서는 공공분양주택, 공공임대주택 등 공공주택의 공급 확대가 필요하다. 임기 내 주택 250만호 이상을 공급할 것이고, 이 가운데 100만호(연평균 20만호)를 기본주택으로 공급하겠다. 기본주택은 분양형을 20만호(연평균 4만호), 장기임대형을 80만호(연평균 16만호) 공급할 계획이다. 이를 통해 장기공공임대주택의 비중을 현재 4.5% 수준에서 두 배 이상 늘려 10% 수준으로 올리겠다.”

 윤석열  “주택시장이 장기적으로 안정되기 위해서는 매년 50만호 내외의 주택이 꾸준히 공급될 필요가 있다. 그런데 민간주택 건설물량은 주택경기의 영향을 받아 변동성이 크기 때문에 이를 보완하기 위해 공공주택 공급물량을 신축적으로 조정할 필요가 있다. 무주택 서민의 주거안정을 위해서는 매년 10만호 내외의 공공주택 공급물량을 유지하는 것이 중요하다. 따라서 주택경기 침체국면에서는 재개발, 재건축에 대한 인프라 지원 등을 통해 민간주택 부문이 과도하게 위축되지 않도록 하는 한편, 공공주택의 공급을 늘리도록 하겠다. 이를 위해 정부가 택지개발사업자의 택지공급 승인권을 적극적으로 사용해 택지 공급시기, 양, 주택분양시기 등을 조절할 계획이다.”

 심상정 “현재 장기공공임대주택은 전체 주택의 약 5%에 불과하다. 앞으로 장기공공임대와 공공자가를 합해서 공공주택이 전체 주택의 20%에 이르도록 하겠다. 집 없는 시민 44% 중 절반은 공공주택에서 살 수 있도록 하겠다. 공공택지에는 공공주택만 공급한다는 원칙을 세우겠다. 공공택지에서 절반 이상은 장기공공임대주택 100만호(5%), 나머지는 토지임대부, 환매조건부 공공자가주택 100만호(5%), 이렇게 해서 10%를 신규공급해서 공공주택 비중 총 15%를 달성하고, 차차기 정부에서 20%로 완성할 것이다. 택지 여건을 감안해 신규 건설만이 아니라 다주택자 주택 매입 등 여러 방안을 활용하겠다.”

 안철수 “2018년 OECD의 공공임대 주택 비율 평균은 8%로, 한국은 7.2%에 그쳤으나 한국 공공임대 주택 재고 비율은 올해에 OECD 평균을 달성할 것으로 예상된다. 영국과 프랑스는 15% 안팎의 공공임대 비율을 유지하고, 덴마크나 오스트리아는 20%를 넘어선 것처럼, 계속해서 공공주택 공급량을 확대하겠다. 250만 호 공급분 중에서 토지임대부 기반 안심주택으로 100만 호를 공급하고, 그중에서 60%를 공공임대주택으로 공급하겠다.”

이재훈 진명선 기자 nang@hani.co.kr

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