월급 안 오른 것도 서러운데..은행 대출한도 듣고 울컥

[WEALTH] DSR 40% 규제 확대..대출한도 어떻게 변하나

올해 은행권에서 본격적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 '내가 받을 수 있는 대출이 얼마나 줄어들까'가 최대 궁금증으로 자리 잡고 있다. 상황별로 다양한 시뮬레이션(모의 실험)을 해보니 확실히 대출이 크게 줄어들지만, 소득이 어느 정도 받쳐줄 경우 상대적으로 대출 감소 폭은 작은 것으로 나왔다.

금융권에 따르면 작년 상반기까지 대출 시장은 부동산 규제 중 주택담보대출비율(LTV)이 좌지우지했다면 작년 7월 이후로는 단연 DSR라고 입을 모은다. 올 1월부터는 전면적으로 차주별 DSR 40% 규제가 확대 적용되면서 '대출 동맥경화' 현상이 심화되고 있다. DSR는 모든 금융권 대출의 원리금, 즉 원금과 이자 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 내 소득 대비 대출 가능 한도를 뜻한다. 기존에는 투기지역·투기과열지구 9억원 초과 주택담보대출을 받거나 연 소득 8000만원 이상인 사람이 1억원 이상 신용대출을 받을 시에만 DSR 40% 규제가 적용됐다. 서울에서 9억원 넘는 아파트를 살 때 주담대 LTV 40% 한도만 만족하면 되는 게 아니라 DSR 40%도 충족해야 했다.

반면 규제지역 중 조정지역(작년 6월까지)과 비규제지역에서 대출을 받거나, 연 소득 8000만원 미만인 사람이 신용대출을 받을 때는 DSR 40% 규정에서 제외됐다. 소득 대비 초과한 금액을 대출받아 내 집 마련을 하거나 다른 곳에 투자할 수 있었던 것이다. 하지만 금융당국과 은행권은 이렇게 일부 비싼 주택이나 고소득자에게 적용했던 DSR 40% 규정을 작년 하반기 이후 확대 적용하고 있다.

작년 7월부터 모든 규제지역 6억원 초과 주택을 사거나, 신용대출 1억원만 초과하면 DSR 40%를 적용하기 시작했다. 그 한도 내에서만 대출이 되게 했고, 올해 1월부터는 주담대와 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘어도 이 DSR 규제가 적용된다.

규제 대상은 계속해서 확대된다. 올 7월부터는 주담대, 신용대출 등 가계대출을 다 포함해서 대출 1억원을 초과한다면 DSR 40% 규정을 적용받게 되기 때문에 가히 '대출 바늘구멍 시대'에 살게 되는 것이다.

강민국 국민의힘 의원실에 따르면 총 대출액이 2억원을 넘는 263만명은 새해부터 DSR 규제 대상에 포함됐다. 총 대출액이 1억원을 넘는 사람은 593만명으로, 이들은 오는 7월부터 DSR 규제 '그늘'로 들어오게 된다. 개인별 대출 한도는 '낭떠러지'로 표현될 만큼 급전직하한다. 연 소득 4000만원, 마이너스통장 4000만원을 보유한 신용 1등급의 무주택자가 조정지역 내 시가 5억원 주택을 구매한다고 가정해보자. 대출금리는 신용대출 4.0%, 주담대 3.5%를 적용했다.

작년 6월까지는 조정지역의 경우 DSR 규제를 받지 않았기 때문에 주택 구입에 필요한 자금을 주담대로 2억2000만원을 받았다. 조정지역이라 LTV 50%가 적용돼 이 한도 내에서는 대출이 가능했다.

올해는 기존 마이너스통장 4000만원을 유지한다고 했을 때, 주담대가 시중은행권에서 1억5500만원밖에 나오지 않는다. 이 수치는 DSR가 39.49%로 받을 만큼 받아낸 것이다. 1년 새 신용대출을 포함한 총 대출 한도가 1억500만원 감소했다.

좀 더 일반적 사례로 봐도 대출은 줄어든다. 연 소득 5000만원에 신용 1등급 무주택자가 마이너스통장 4000만원을 갖고 있다고 가정해보자. 금리 수준은 위 사례와 같다. 다만 가장 선호되는 집 중 하나인 투기지역 시가 10억원 아파트 구매로 대상을 높였다. 이 경우 DSR는 작년이나 올해나 똑같이 40%가 적용된다.

작년까지 주담대는 2억3500만원까지 받을 수 있었으나, 올해는 1억9300만원으로 낮아진다. 신용대출을 똑같이 유지했지만 신용대출 원리금 만기를 정하는 기준이 달라졌기 때문에 대출액도 줄어들었다.

다만 감소폭은 위 사례보다 작게 나온다. 결국 규제를 적용하는 방식에 따라 대출 가능 금액이 천차만별이다. 규제가 생길수록 서민들의 피해가 심하다는 얘기가 나오는 것도 이 때문이다.

금융권에선 올해 신용대출부터 갚는 게 유리하다고 조언하고 있다.

DSR는 연간 원리금 대비 소득 비율이기 때문에 소득이 고정적이라면, 연간 원리금이 높아질수록 DSR가 높아져 40%를 넘기 쉽다. 올해 DSR를 가장 높이는 변수는 신용대출이다. 작년 6월까지 신용대출 만기는 10년이었는데 같은 해 하반기엔 7년으로, 올 1월부터는 5년으로 줄었다. 똑같은 대출의 만기가 감소하면 연간 원리금이 높아지기 때문에 DSR를 높이는 변수가 된다.

또 다른 문제는 올해부터 오피스텔이나 토지 역시 총 대출액에 포함된다. 작년까지 금융당국은 DSR 산정 때 이 두 자산은 빼줬는데 올해는 한도 2억원에 다 넣어서 규제 대상으로 삼겠다는 뜻이다.

주담대나 신용대출이 사실상 막히면서 카드론을 알아보겠다는 사람들도 늘고 있는데 카드론 역시 올해부터 DSR 산정에 포함되기 시작했다.

그렇다고 아예 대출 방법이 없는 건 아니다. 줄어든 대출을 예금담보대출이나 보험계약대출로 메울 수 있다. 예·적금액은 95%, 보험계약대출은 해약환급금의 95% 선에서 대출이 가능하다.

당국은 불만이 커지자 서민 대출 수요는 잡지 않겠다고 공언했다.

실제 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출과 정책 상품(서민금융상품 등), 300만원 미만의 소액 대출은 차주별 DSR를 적용하지 않는다.

DSR를 계산할 때도 전세자금대출은 포함되지 않는 것은 물론이고, 전세자금대출을 받으려 할 때 DSR 40% 규정은 적용되지 않는다. 또 기존 대출을 연장할 때 DSR 40%를 넘는 기존 차주들 역시 규제 대상은 아니다. 기존 신용대출 기한을 연장하거나 금리 조건만 변경되는 재약정은 DSR 40% 시행 규정이 소급 적용되지 않는다는 것이다. 이처럼 머리 아픈 DSR 계산을 미리 해볼 수 있는 플랫폼이 있다. 신한은행, 카카오페이는 DSR 계산 서비스를 제공하고 있다.

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[문일호 기자]

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