수도권 아파트값 줄줄이 '하락'..전문가 "그래도 폭락은 없다"

[부릿지TALK]심교언 건국대학교 부동산학과 교수 인터뷰 1편

수도권 주요 지역에서 아파트값 하락사례가 계속 나오고 있다. 지난해 집값 상승을 주도했던 경기도 하남시와 의정부가 연초에 하락 반전 대열에 합류했다. 수도권 아파트값 주간 상승률은 2년 4개월 만에 가장 낮은 수준으로 밀렸다. 앞으로 집값은 이대로 하락 국면에 접어드는 걸까. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 최근 집값이 단기 조정 국면에 접어들었다고 분석했다. 대선을 앞두고 거래가 줄어든 상황에서 가격 부담을 느낀 단지 위주로 가격 하락이 나타나고 있다는 것. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 심 교수와 함께 최근 주택시장 상황을 점검하고 올해 주요 변수들을 짚어봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요? '부릿지' 조한송 기자입니다. 오늘은 지난해 주택 시장을 짧게 정리해보고 올해 주택 시장의 주요 변수는 무엇인지 시장 흐름은 어떨지 좀 확인해보도록 하겠습니다. 제 옆에 심교언 교수님 나와 계십니다.

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
안녕하세요? 반갑습니다.

▶조한송 기자
지난해 가장 아쉬웠던 부분과 긍정적으로 평가할 부분이 있다면 무엇일까요.

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
긍정적이라고 봐야 할지 모르겠는데 선거 지지도에 따라 정책이 왔다 갔다 하는 게 많더라고요. 이는 국민이 지지율을 잘 조절하면 시장 친화적인 정책이 나올 수 있다는 얘기죠. 반대로 언제든지 지금까지 정부에서 했던 정책이 강화될 수도 있다는 말입니다. 가장 아쉬웠던 것도 바로 이 부분입니다. 특히 지난해 말 같은 경우에는 양당 대선 후보의 지지도가 엇비슷하다 보니 경쟁적으로 시장 친화적인 얘기가 나왔다가 없어졌다 했죠. 그결과 오히려 거래가 얼어붙는 악영향이 발생했어요. 국민들 사이에서 둘 중에 누가되든 정책이 바뀔 수 있을 거라는 기대감이 높아진 거죠. 올해 대선과 지방 선거가 있기 때문에 그때까지 지금처럼 눈치 보는 상황이 계속될 거라고 봐요.

━

거래 절벽, 집값 상승률 둔화 원인은

━

▶조한송 기자
최근 아파트 거래량이 급감하고 상승률도 둔화했습니다. 보합세와 하락세가 나타나는 지역이 늘어나고 있고요. 이러한 현상들이 나타나는 원인도 앞서 설명하신 정치적 이슈 때문이라고 생각하시나요.

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
정치적 요인은 단기적으로 영향을 주고 바로 소멸하는 재료입니다. 처음에 유동성 때문에 집값이 많이 올랐지만 지금은 약화된 상태고요. 가구 분화도 많이 일어나면서 영향을 미쳤으나 최근 영향력이 약화됐습니다. 지금 집값이 오르고 내리는 데 가장 큰 영향을 미치는 것은 전세난이라고 봐요.

지금 하락세를 나타내는 지역이 많은데 가격 고점에 대한 부담감이 아닌가 싶어요. 기본적으로 시장은 사람들이 싸다고 여기면 올라가고 비싸다고 여기면 떨어지거든요. 지금은 집을 가진 사람이나 사려고 하는 사람이나 '집값이 너무 비싼 거 아니야?'라고 생각해요. 집을 가진 사람중 상당수는 '양도세만 완화되면 1억~2억원 싸게 내놓을 수 있다.'고도 하죠. 은퇴를 앞둔 사람은 '외곽으로 가야겠다'고 하기도 하고요. 이런 것들이 눈치 보는 장세에서 하락의 움직임을 강화하는 게 아닌가 싶어요. 지금 나오는 미분양은 대구 등 지방에서 생기잖아요. 중심지 경계에 있는 단지에서 분양가를 다소 높게 내놔서 발생한 거예요. 이러한 미분양 발생이 그런데 추세적 하락으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 합니다.

▶조한송 기자
앞서 말씀하신 고점에 대한 부담감, 그러니까 가격 저항이 서울뿐만 아니라 수도권 전반으로 확산됐습니다. 이제 자연스럽게 조정되는 것이 아니냐는 시각도 있습니다.

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
그렇죠. 조정은 항상 일어납니다. 어떤 자산이든 조정 없이 올라가지는 않습니다. 올라가다 멈추고 또 올라가다 멈추는 거죠. 그러면 이제 단기 조정은 늘 있기 마련인데 그 폭이 어느 정도될거냐의 문제가 남죠. 지금은 집값이 오버슈팅(일시적 폭등) 돼서 집값이 확 내려가는 거 아니냐는 시각이 있죠. 제가 보기에는 큰 폭의 하락은 아닐 것 같아요.

▶조한송 기자
이유가 무엇일까요?

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
과거의 IMF(국제통화기금) 충격이라든가 금융위기 또는 유럽발 재정위기 발생 당시 대부분의 수요가 급감했거든요. 그런데 지금은 코로나 저성장 국면에서 정부가 돈을 많이 풀었습니다. 과거 경제 위기가 발생했을 때 1000억원 짜리 빌딩을 300억원에 팔아도 살 사람이 없었어요. 그런데 지금은 좀 다릅니다. 기업 매출도 좋아지고 있고요. 이 점에서 집값의 하방을 받쳐줄 가능성이 높아요. 앞으로 조정이 오더라도 우리가 생각하는 IMF 때나 유럽발 재정위기 때 같은 수준은 아닐 것이라는 거죠.

▶조한송 기자
단기 조정이 오더라도 조정 폭이 높지 않을 것이란 얘기네요.

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
우리가 앞으로 5년, 7년 동안 GDP(국내총생산)가 마이너스 성장하거나 아니면 기준금리가 10%대로 올랐다든가 하면 집값도 고꾸라지겠죠. 하지만 그렇게 할 수 있는 정부는 없을 겁니다. 물론 거시 경제의 하락은 충분히 올 수 있고요. 지금 돈 푼 건 어떻게든 정리가 되겠지만 과거의 수축기가 왔을 때 부동산 가격의 하락세와는 패턴이 다를 것이라고 봅니다.

▶조한송 기자
올해 정부에서 46만 가구의 주택을 공급하겠다고 했습니다. 어떤 영향이 있을까요.

▶심교언 건국대학교 부동산학과 교수
많을때는 정부가 1년에 76만 가구 정도 공급했습니다. 46만 가구는 일반적인 수준보다 다소 적거나 비슷한 수준이라고 볼 수 있고요. 어느 입지에 얼만큼 공급하느냐가 더 중요하겠죠. 그런데 공급에 대한 우려를 잠재울 만큼의 대책은 아닌 것 같아요. 공급 부족과 유동성에 따른 수요 증가로 인해서 상승 여력은 여전히 살아있다고 봅니다. 집값이 너무 올랐으니까 조정받아야 하는 거 아니냐는 의견도 있는데 약간의 하방 압력은 존재하겠죠. 다만 상승하더라도 작년, 재작년처럼 10%대 상승은 거의 끝났다고 봅니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 심교언
촬영 김세용, 이상봉PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용

[관련기사]☞ 이혼 숨기고 결혼한 女…남편 용서에도 10명과 외도하다 청부살해☞ 허경환 '허닭'으로 300억 대박 터졌다…1000억 규모 인수합병☞ "임영웅 몸값, 회당 2000 유재석 넘어…방송·광고 섭외 0순위"☞ 강형욱, 개물림 사고 후 근황…"피가 분수처럼 솟아, 통증 심해"☞ '골때녀' 송소희 비매너 플레이…뒤에서 밀쳤는데 경고도 피했다

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>