임인년 상업용 부동산 흐름은?.."성수·한남·신사 상권 뜰 것"

'알스퀘어', 상업용부동산 키워드 선정
이커머스 활성화에 도심 내 다크스토어 일반화
상업용부동산 임대차 시장은 양극화 심화할 듯

[서울경제]

올해 상업용 부동산 시장은 색깔 있는 오프라인 상권이 부상하고, 도심 물류센터가 진화하는 현상이 두드러질 것이라는 전망이 나왔다.

4일 부동산 데이터 기업 알스퀘어는 2022년 상업용 부동산 5대 키워드로 ▲특색 있는 오프라인 리테일 부상 ▲도심 물류센터의 진화 ▲금리 상승 따른 부동산 시장 지각변동 ▲지식산업센터와 데이터센터 등 틈새 상품 부각 ▲ESG 바람 부는 상업용 인테리어 등을 꼽았다.

지난해 코로나19로 서울 상권의 운명이 엇갈린 가운데, 올해는 젊은 세대의 관심을 끄는 브랜드가 밀집한 상권이 생존할 것으로 보인다. MZ가 선호하는 식음료?의류 브랜드가 모여드는 서울 성수?한남?신사?압구정동 일대가 대표적이다.

실제로 외국인 관광객 중심 상권인 명동의 공실률은 지난해 3분기 43.3%(소규모 기준)에 달했다. 홍대?합정 공실률도 24.7%까지 치솟았다. 반면, MZ세대 중심 상권인 신사(7.7%), 청담(0%), 뚝섬(0%) 등의 공실률은 상대적으로 낮았다.

도심 물류시설이 일반화될 것이라는 전망도 나온다. 쿠팡, 마켓컬리, 배달의민족 등 이커머스 업체의 배송 시간 단축 경쟁으로 다크스토어 형태의 물류 시설이 경쟁적으로 들어서며 도심 물류센터가 일반화될 것으로 보인다. 알스퀘어 전수조사에 따르면 지난해 말 기준 서울에만 약 470개의 물류창고가 있는 것으로 집계됐다. 대부분은 당일 배송 업체들이 사용하는 도심형 창고다.

금리상승이 상업용 부동산시장에 미치는 영향에도 관심이 쏠린다. 국내 상업용 부동산 시장의 경우 호재와 악재가 겹친다. 금리 인상 시기에는 기업의 이자 부담이 커져 보통 매매시장에서 악재로 꼽힌다. 반면, 주택시장 규제와 안전자산 선호 현상으로 여전히 투자 수요가 풍부하다는 점은 기회로 작용한다.

임대차 시장은 양극화가 예상된다. 금리 상승에 따라 임대료가 오르면서 강남과 판교처럼 우수 인력 채용이 용이한 입지 좋은 곳과 그렇지 않은 곳의 구분이 뚜렷해진다. 진원창 알스퀘어 빅데이터 실장은 "기준금리 상승과 높은 시장 가격 때문에 기대 수익률이 낮아져 빌딩 매입 후 용도 변경 등을 통해 가치를 높일 수 있는 투자가 늘 것"이라고 내다봤다.

주택시장 분위기가 침체되면 지식산업센터와 데이터센터 등 틈새 상품 개발이 증가할 전망이다. 지식산업센터의 경우 대출 규제가 적용되지 않는 데다 분양권 전매 제한이 없어 투자 수요가 살아있다. 중소기업이 입주하는 오피스 형태를 벗어나 제조 공장이 들어서는 공장형 지식산업센터가 유망하다는 시각도 있다.

데이터센터는 IT와 모바일 중심으로 산업계가 재편되면서 성장성 높은 아이템으로 꼽힌다. 또 상업용 부동산 인테리어?리모델링 시장에 ESG(환경?사회?지배구조 등 기업의 비재무적 요소) 바람이 불 것이라는 전망도 나온다.

양지윤 기자 yang@sedaily.com