서울만 새아파트 부족하다.."경기·인천·지방광역시는 과잉공급"

서울 중구 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. /사진제공=뉴스1

올해 새 아파트 공급 부족 현상이 지역별로 차별화될 전망이다. 도심 정비사업이 장기간 지연된 서울은 입주 물량이 적정 수요를 크게 밑돌아 '신축 품귀' 현상이 이어지겠지만 경기, 인천 등 수도권과 지방 광역시는 입주 물량이 적정 수요보다 많은 '과잉 공급' 현상이 나타날 것으로 예상된다. 이에 따라 지역별 시세도 영향을 받을 것으로 보인다.

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올해 서울 입주 물량 적정 수요 40% 수준...1000가구 이상 대단지 4곳 뿐

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4일 아파트 실거래가 빅데이터 플랫폼 아실(asil)에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만8808가구로 적정 수요(4만7604가구)의 40% 수준이다.

아실은 각 지역 인구 변화, 주택 수 등 변수를 고려해 지역별 연간 적정 수요를 산출한다. 매년 이 정도 규모의 신축 아파트가 공급돼야 수급 균형이 맞고 전세난 등 부작용이 낮다는 의미다.

서울 신축 아파트 입주 물량은 올해에 이어 2023년(2만1827가구)과 2024년(1만537가구)도 적정 수요를 크게 밑돌 것으로 예상된다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "시내 재개발, 재건축 사업이 장기간 지연된 결과"라며 "새 아파트 선호도가 높기 때문에 같은 생활권이라도 연식에 따라 시세 격차가 벌어질 수 있다"고 말했다.

올해 서울에서 입주 예정인 39개 단지 중 1000가구 이상 대단지는 송파시그니처롯데캐슬(1945가구) 롯데캐슬클라시아(2029가구) DMC센트럴자이(1388가구) 래미안엘리니티(1048가구) 4곳 뿐이다.

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인천 입주 물량 적정 수준 2배 이상…대구 등 지방 광역시도 입주 물량 많아

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반면 다른 지역은 적정 수요보다 많은 입주 물량이 예정돼 있다.

경기도는 올해 8만6485가구 입주가 예정돼 적정 수요(6만7789가구)보다 약 28% 많은 수준이다. 화성시(1만1441가구) 수원시(1만555가구) 양주시(8763가구) 고양시(8169가구) 성남시(7897가구) 파주시(6318가구) 순으로 입주 물량이 많다.

특히 인천은 올해 입주 물량이 3만2426가구로 적정 수요(1만4731가구)의 2배 이상이다. 전체 57%인 1만8556가구가 검단신도시와 루원시티가 있는 서구에 집중됐다. 부평구(4993가구) 미추홀구(4048가구) 등도 적정 수요보다 많은 물량이 입주할 예정이다.

지방 대도시도 비슷한 상황이다. 부산은 올해 2만4525가구 입주가 예정돼 적정 수요(1만6768가구) 7757가구 많다. 광주(1만3000가구) 대전(8965가구) 등도 올해 입주 물량이 적정 수요를 크게 웃돈다.

지난해 하반기부터 가격 하락세가 나타난 대구는 올해 1만9604가구가 입주할 예정으로 적정 수요(1만1941가구)보다 60% 이상 많다. 대구는 올해에 이어 2023년(3만2623가구)과 2024년(1만7897가구)도 공급과잉이 이어질 전망이다. 다른 지방 대도시가 내년 이후 입주 물량이 적정 수요 이하로 줄어드는 것과 대비된다.

이에 따라 지역별 주택 매매, 전월세 가격 흐름은 다른 양상을 나타낼 것이란 관측이 우세하다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "서울은 장기간 누적된 공급 부족으로 아파트값이 하락세로 전환될 가능성이 낮다"며 "다만 인천, 대구 등 신축 아파트 입주 물량이 많은 지역은 주변 구축 단지 가격하락 압력이 커질 수 있다"고 말했다. 그는 "미분양이 나올 정도로 충분한 공급을 지속해야 주택 시장이 빠르게 안정될 것"이라고 강조했다.

머니투데이가 지난해 말 각계 부동산 전문가 21명을 대상으로 실시한 설문조사에서도 8명(38.1%)이 최근 일부 지역 집값 하락과 미분양 증가 현상에 대해 '지역별 차별화의 시작'이라고 응답했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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