서울 부동산 폭락 가능성 0%.. -3% 이내 조정 이뤄질 듯

[조영광의 빅데이터 부동산] 非강남 서울 아파트 전세가율 50% 넘는 단지는 오름세 가능

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제 영향으로 미분양 통계는 역사상 최저치를 유지하고 있다. 사진은 서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 강남구 개포동 신규 입주 아파트 단지. [뉴스1]

집값 상승세가 둔화되고 있다는 뉴스가 심심치 않게 나온다. 7년간 지속된 초유의 상승 사이클이 2022년에는 진정될 것인가. 먼저 "어느 정도 집값이 하락해야 대중의 피부에 와 닿을까"라는 '하락 체감도'를 따져봐야 한다.

[자료 | 부동산114]

사람들은 과연 언제부터 서울 아파트를 적극적으로 매수했을까. 연간 10만 건 이상 서울 아파트가 거래되기 시작한 것은 2015년부터다(그래프 1 참조). 서울 아파트의 대규모 매수 행렬은 2018년까지 이어졌다. 이 기간 거래량은 약 46만 건으로, 이는 2015년 이후 올해 10월까지 총 거래량 약 67만 건의 70% 수준이다. 그렇다면 70%에 달하는 대규모 거래량의 개략적 수익률(개략적 수익률은 대출이자, 세금 등 매입비용을 고려하지 않은 아파트 매매가 상승률만 기준으로 함)은 어느 정도일까. 4년간(2015~2018) 이어진 서울 아파트 매수세가 그친 후 2019년부터 2021년 말까지 서울 집값은 평균 45% 상승했다. 대규모 매수세가 시작된 2015년부터 2021년 말 현재까지 서울 집값은 평균 134% 올랐다. 즉 서울 아파트 거래량의 '몸통 기간'인 2015~2018년 아파트를 매수해 현재까지 보유했다면 수익률이 최소 45%에서 최대 134% 범위에 있다는 뜻이다. 만약 2022년부터 서울 집값이 떨어지더라도 2015~2018년간 이뤄진 '몸통 거래량'의 수익률에 충격을 주지 않는다면 피부에 닿는 하락, 즉 대세하락은 일어나지 않을 것이다.

2008년 리먼 브라더스 사태로 촉발한 글로벌 금융위기 이후 서울 대장아파트인 반포 래미안퍼스티지, 도곡 렉슬, 잠실 엘스 집값은 2010년부터 3년간 15% 하락을 기록했다. 2010년 당시 7~8%대 대출금리, 2010~2011년 7만 호라는 역대급 입주량과 대비해보자. 2022년 금리가 상승하더라도 7% 대출금리는 상상하기 어려우며 2022~2023년 서울 입주량은 4만 호에 불과하다. 즉 2022년부터 집값 하락이 발생하더라도 최대 10% 수준일 것으로 예상할 수 있다. 앞서 살펴봤듯이 서울 아파트 거래 건수 대부분을 차지하는 몸통 거래량의 수익률이 45~134% 범위에 있다는 점을 고려한다면 대세하락 혹은 폭락 가능성은 0%에 가깝다. 오히려 우리가 볼 2022년 모습은 상승률이 0%로 수렴하거나 -3% 이내로 조정이 이뤄지는 '안정' 시그널이 될 것이다.

美 국채 10년물 금리 2% 도달하면 하향 안정

국회예산정책처의 시계열 분석 결과에 따르면 한국 집값에 영향을 미치는 선행 요인은 미국 국채 10년물 금리다. 미국 국채 10년물 금리 상승이 시차를 두고 한국 10년물 금리 상승을 견인하고, 이에 따른 대출금리의 구조적 인상이 집값에 부정적 영향을 미친다는 연구 결과다. 미국 국채 10년물 금리가 코로나19 사태 전 수준인 2%에 도달한다면 금리 상승에 따른 서울 집값의 하향 안정을 기대할 수 있다.

[자료 | 부동산114, HUG]

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제(그래프 2 참조)가 수도권뿐 아니라 지방으로도 확대되면서 미분양 물량은 역사상 최저치를 유지하고 있다. 공급이 없다 보니 미분양도 없는 셈이다. 올해 10월 기준 준공 전 미분양은 6000호, 준공 후 미분양은 8000호로 총 미분양은 1만4000호 수준이다. 준공 전 미분양은 서울 대단지인 송파 헬리오시티 9510가구보다 적다. 2022년 주택고령화의 심각성을 인식한 HUG가 고분양가 규제를 폐지한다면 공급 안정화의 시작점이 될 테다. 현재 1만4000호 수준인 전국 미분양 물량이 향후 4만 호까지 늘어난다면 공급 부족 염려로 촉발한 패닉 바잉이 잠잠해지면서 부동산시장이 안정세를 찾아갈 것이다.

주택 가격을 잘 설명하는 심리지표로 한국은행의 주택가격전망(CSI)이 있다. 1년 후 주택 가격에 대한 대중의 전망을 담은 지표다. CSI가 100포인트를 넘으면 '상승' 쪽에 무게를 둔다는 뜻이다. 10월 현재 CSI는 120포인트를 상회한다. 2022년 CSI가 100포인트 밑으로 가라앉는다면 오랫동안 지속된 '강한 상승' 심리에 변곡점이 왔다는 뜻으로 해석하면 된다.

강남권 전세가율 45% 이상 돼야 상승 기대

서울의 평균 집값 상승이 둔화하거나 조정을 받는다면 매매가와 실수요 척도인 전세가의 갭이 큰 단지는 상대적으로 큰 하락세를 겪을 공산이 크다. 반대로 전세가율이 어느 정도 받쳐주는 단지는 상승세를 유지할 것이다. 강남권의 경우 전세가율 45%, 강남 외 서울지역은 50%, 서울에 가까운 수도권은 60% 이상인 경우 견조한 상승을 기대할 수 있다.

‘줍줍'이 불가능한 현 상황이지만 HUG의 고분양가 규제가 완화되거나 폐지되고 미분양 물량이 4만 호 수준으로 증가한다면 일시적 공급 과잉 덕분에 똘똘한 새 아파트 '줍줍'이 가능하다.

국토교통부가 미분양 통계를 발표하지만 단지 '숫자'만 공개할 뿐, 어디에 어떤 미분양 단지가 있는지 세부적으로 밝히지는 않는다. 각 시도 홈페이지에 들어가면 '미분양 통계' 메뉴가 있다. 경기도 미분양 단지는 경기도청 홈페이지 '부동산가격' 메뉴 '미분양아파트현황'에 매달 공지된다. 지금부터라도 관심 있는 도시의 미분양 현황 웹사이트를 '즐겨찾기' 해놓자. 2025년에는 준공 20년 차를 넘긴 고령 아파트가 전국 공동주택의 절반을 넘어설 것으로 보인다. '똘똘한 분양권 찾기'는 주택고령화 시대에 유효한 내 집 마련 혹은 투자 전략이 될 것이다.

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조영광 하우스노미스트