사전청약 공공 vs 민간.. 어떤게 유리할까

차이점 비교해보니
공공, 특공 비중 높고 소형 평형이 중심
당첨돼도 일반분양 도전 기회 '장점'
민간, 물량 절반 84㎡ 이상 '국민평형'
브랜드도 사용.. 당첨땐 다른 청약 불가
전문가들 "특공·신혼타운 경쟁률 낮아
조건 맞는다면 우선적으로 노려볼 만"

서울 용산구에서 바라본 강남구 아파트단지 일대 모습. 세계일보 자료사진

공공주택에서만 시행되던 사전청약이 민간 아파트 분양까지 확대되면서 청약 수요자의 선택지가 늘어났다. 같은 사전청약이라고 해도 분양 주체가 공공인지, 민간인지에 따라 세부조건이나 제한사항에는 엄연히 차이점이 존재한다. 특히 당첨 이후에도 본청약 전에는 언제든 다른 일반 분양에 도전할 수 있는 공공 사전청약과 달리, 민간 사전청약에 당첨되면 다른 주택 청약이 불가능하기 때문에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

16일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면, 올해 6000가구를 포함해 2024년 상반기까지 모두 10만7000가구의 민간 사전청약이 시행될 예정이다. 당초 정부가 올해 하반기와 내년에 걸쳐 제시한 공공 사전청약 물량 6만가구를 훨씬 웃도는 수치다.

민간·공공 사전청약의 가장 큰 차이점은 아파트 브랜드다. 민간이나 공공이나 LH 등 공공이 조성한 공공택지 위에 아파트를 짓는 것은 똑같지만, 민간 사전청약 단지에는 LH가 아닌 민간 건설사의 아파트 브랜드가 사용된다. 최근 일반공급 1순위 접수를 마친 1차 민간 사전청약 입지에는 ‘우미린’(우미건설), ‘호반써밋’(호반건설), ‘중흥 S-클래스’(중흥건설) 브랜드가 들어선다.

공급 면적과 방식에서도 차이가 있다. 주거 공공성 확보 목적이 큰 공공 사전청약은 취약계층을 위한 특별공급 비중이 크고, 소형 평형 위주로 조성될 수밖에 없다. 반면 민간 사전청약은 일반공급 비중(42%)이 공공(15%)에 비해 더 많고 특공 자격조건도 덜 까다로운 편이다. 신혼부부와 생애최초 특공의 경우 자녀가 없는 신혼부부나 1인가구도 참여해 추첨으로 당첨을 노려볼 수 있다. 수요자들의 선호도가 높은 중소형 평형대가 넉넉하게 배치될 수 있다는 점도 민간 사전청약 단지의 장점이다. 1차 민간 사전청약 물량 중 절반가량이 이른바 ‘국민평형’이라 불리는 전용면적 84㎡급 이상이었다.

장점만 있는 것은 아니다. 민간 사전청약에 당첨되면, 당첨자와 그 세대구성원은 청약통장을 사용한 것으로 간주하기 때문에 당첨을 포기하지 않는 한 다른 주택청약을 넣을 수 없다. 공공 사전청약 당첨자는 다른 사전청약 신청자격만 제한을 받을 뿐 다른 주택의 본청약에는 자유롭게 도전할 수 있다.

전문가들은 청약 전략을 짤 때도 자격요건을 우선적으로 고려해야 한다고 조언한다. 통상 일반공급보다 특공, 공공분양보다 신혼희망타운의 경쟁률이 더 낮은 만큼 조건만 충족한다면 공공 사전청약의 특공이나 신혼희망타운 물량을 노리는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다. 하지만 청약가점이 높지 않은 1인가구나 고소득 신혼부부는 민간 사전청약의 추첨 물량 외에 선택권이 없다.

더 큰 변수는 청약 수요자의 직주근접과 가족 구성에 맞는 입지조건이다. 1차 사전청약에서도 입지에 따라 흥행성적이 크게 엇갈렸다. 평택 고덕은 일반공급 68.69대 1, 특공 10.68대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐다. 반면 오산 세교2와 부산 장안은 특별공급에서 미달 물량이 나온 데 이어 일반공급에서도 각각 4.92대 1과 2.19대 1의 경쟁률에 그쳤다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “평택 고덕을 뺀 다른 2곳은 중심지에서 벗어나 있는 데다 소형 평형 비중이 많은 편이었다”며 “민간 사전청약이 장점이 많긴 하지만, 현재까지는 청약 수요자들이 입지나 분양가 측면에서 공공 사전청약 물량이 더 낫다고 본 것 같다”고 말했다.

이달 말에는 2차 민간 사전청약 3400가구와 4차 공공 사전청약 1만3600가구의 모집 일정이 공개될 예정이다.

박세준 기자 3jun@segye.com