'경제성 부족'에 표류하는 용산 도시재생혁신지구

예타서 경제성 낙제점 받고 재구조화
준공 2026~2027년으로 늦춰질 듯
오세훈표 용산 개발과 엇박자 우려도

[이데일리 박종화 기자] 용산 도시재생혁신지구 국가시범지구(용산 도시재생혁신지구) 사업이 경제성 부족으로 표류하고 있다. 서울 노른자땅에 어울리지 않는 사업을 국토교통부가 추진한다는 지적이 나온다.

용산 도시재생혁신지구 국가시범지구 사업 조감도. (자료=국토교통부)

부동산 업계에 따르면 국토부와 한국토지주택공사(LH)는 용산 도시재생혁신지구 사업 재구조화를 진행 중이다. 예비타당성 조사를 진행한 결과 지금 계획으론 경제성이 부족하다는 중간 결과를 받았기 때문이다. 당시 한국개발연구원(KDI)가 평가한 비용 대비 편익(B/C)는 0.66. 10억원을 투자한다면 6억6000만원어치 편익밖에 못 얻는다는 뜻이다.

용산 도시재생혁신지구 사업은 서울 용산구 한강로3가 유수지와 차고지 등을 개발해 창업기술센터와 공공주택 등을 조성하는 사업이다. 국토부는 공공 주도로 주거와 상업ㆍ산업기능이 집적된 거점 시설을 만들어 노후 도심을 부흥하겠다며 도시재생혁신지구 제도를 도입했다. 2019년 첫 국가시범지구로 용산과 경기 고양 성사, 충남 천안, 경북 구미 등 네 곳이 지정됐다.

국가시범지구 지정 이후 국토부와 서울시는 각자 소유한 토지에서 용산 도시재생혁신지구 사업을 시행하기로 했다. 시유지에선 창업기술센터와 청년주택 320가구가, 국유지에선 청년주택 60가구와 신혼부부 분양주택 120가구, 오피스텔 445호실 등이 들어선다. 시유지 사업은 예타 문턱을 넘었지만 국유지 사업이 퇴짜 위기에 몰리면서 사업이 지연되고 있다.

현재 국토부는 기존에 계획했던 시설 간 비율을 변경하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 이 경우 사업성이 높은 신혼부부 분양주택이나 오피스텔 비율이 높아질 가능성이 크다. 국토부 관계자는 “토지 용도 변경은 고려하지 않고 있다. 새로운 용도시설을 집어넣거나 기존 용도시설을 빼지도 않는다”고 말했다.

국토부가 사업 재구조화를 진행하면서 사업 지연은 불가피해졌다. 애초 지난해 완료했어야 할 예타를 빨라야 내년에야 결과를 받아볼 수 있기 때문이다. 2024년 말로 예정됐던 준공 목표도 2~3년 늦어질 가능성이 크다.

용산 도시재생혁신지구 사업이 주변 개발 계획과 엇박자를 낼 위험도 있다. 서울시는 용산역 주변을 아우르는 ‘용산정비창 개발 가이드라인’을 조만간 발표할 계획이다. 현재 도시재생사업이 진행 중인 용산전자상가까지 포함해 통개발을 추진하는 방안도 검토 중이다. 이 일대에 국제업무지구와 미래 신산업 실리콘밸리를 조성하겠다는 오세훈 시장 공약을 이행하기 위해서다. 이렇게 되면 용산역 부근에서 도시재생사업을 추진하는 지역은 용산 도시재생혁신지구만 남는다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “용산 같이 비싼 땅에서 청년주택을 한다는 것 자체가 경제성 면에선 양립 불가능한 사업”이라고 말했다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)