"30년 아파트 수만가구씩 쏟아져"..딜레마 빠진 '1기 신도시'

지난달 31일 경기 고양시 일산서구 대화동에서 공사가 한창인 '힐스테이트 일산' 단지 앞에 GTX-A 노선 착공과 관련해 상가를 홍보하는 현수막이 걸려 있다. /사진=김사무엘

고양·성남·부천·안양·군포 등 1기 신도시 활성화를 위한 특별법 제정과 정부 대책 마련 목소리가 커지고 있다. 1기 신도시는 올해부터 2026년까지 약 29만 가구가 30년 이상 된 노후 주택으로 편입된다. 리모델링이나 재건축 등을 통해 노후 주택 문제를 해결해야 한다는 지역 주민들의 요구가 빗발치지만 1기 신도시만 특별하게 규제를 완화하기 어렵다는 게 정부 입장이다. 재건축 규제를 완화하면 1기 신도시발 집값 과열이 확산할 우려도 제기된다.

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1989년부터 조성된 일산·분당·중동·평촌·산본..29.2만 가구 조만간 30살 노후주택으로 편입되는데

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10일 정치권에 따르면 이날 고양, 성남, 부천, 안양, 군포 등 5개 시 시장들이 1기 신도시 활성화 특별법 제정의 필요성을 촉구했다. 수도권 주택난 해소 등을 위해 지난 1989년부터 조성된 1기 신도시는 고양 일산, 성남 분당, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등에 총 29만2000여 가구가 공급됐다.

우리나라 최초 계획 신도시인 셈이다. 올해부터 '노후 주택' 기준이 되는 연한 30년을 채운 아파트들이 동시에 수만 가구씩 나오게 된다. 더구나 1기 신도시 인근에 3기 신도시들이 속속 들어서면서 노후 아파트와 새 아파트가 대비돼 1기 신도시 주민의 상대적인 박탈감 등도 생길 수 밖에 없는 상황이다.

이에 따라 1기 신도시 주민들은 낡은 아파트를 리모델링하거나 재건축 하기 위한 정부 규제 완화를 주장하고 있다. 특별법을 만들어 1기 신도시에 한해 규제를 완화해 달라는 것이다. 지난 5월 더불어민주당 부동산 특별위원회에서는 1기 신도시 개발을 위한 리모델링 활성화 방안이 제시된 바 있지만 결과적으론 당론으로 채택되진 않았다.

리모델링은 연한 15년이 지나면 가능하기 때문에 1기 신도시 아파트 모두 대상이 된다. 안전진단 등급 기준도 B 등급 이상으로 D나 E 등급이 나와야 하는 재건축 보다는 통과 가능성이 높다. 공사 기간도 빨라 단시간 안에 노후화된 도시를 새롭게 바꿀 수 있다는 장점도 있다.

다만 아파트 기본 골격을 유지한 채 공사를 해야 한다는 점이 재건축과 다르다. 수직으로 건물을 올리는 수직증축이 가능하지만 최대 3층까지만 올릴 수 있고, 내력벽을 뜯어낼 수 없다. 이 때문에 결과적으로 용적률을 늘리는 데 한계가 있다. 리모델링을 통해 늘어나는 가구수가 많지 않다보니 사업성이 떨어진다. 1기 신도시 주민들은 수직 증축이나 내력벽 규제 완화를 통해 가구수를 더 많이 늘리도록 허용해야 한다고 주장하고 있다. 하지만 이렇게 될 경우 안전성 문제가 대두될 수밖에 없다.

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리모델링은 수직증축·내력벽 제거 안되고 재건축은 용적률 상한·안전진단 걸림돌.. 정부 "안전과 집값 안정이 중요" 부정적

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재건축도 노후화 문제를 해결하는 방법 중 하나다. 실제로 지난 10월경 분당 시범단지 한양·우성·삼성한신·현대아파트 등 4곳의 통합 재건축을 추진할 분당시범단지재건축추진준비위원회(추진준비위)가 발족했다. 이들 4개 단지는 1기 신도시를 통틀어 가장 먼저 조성된 곳으로 한양 2419가구, 우성 1874가구, 삼성한신 1781가구, 현대 1695가구 등 총 7800가구로 이뤄졌다. 1991년 9월 입주를 시작해 재건축 연한인 30년을 채웠다. 재건축을 하면 1만 가구 규모의 매머드급 단지로 탄생할 수 있다.

하지만 재건축이 속도를 낼 수 있을지는 장담하기 어렵다. 용적률이 이미 191~201% 수준으로 3종일반주거지역 용적률 상한 280%에 육박했다. 용적률 상한 규제를 바꾸지 않는 한 재건축을 해도 층수를 늘리는데 한계가 있다. 사업성이 떨어진다는 뜻이다. 가장 큰 어려움은 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 통과다. 현재 서울에서도 30년 넘는 아파트들이 안전진단 기준을 통과하지 못한 사례가 수두룩하다. 정부가 안전진단 기준을 깐깐하게 보고 있어서다.

재건축 규제 완화는 부동산 시장 안정화 차원에서 보면 정부가 쉽게 꺼낼 수 없는 카드다. 자칫하다가는 1기 신도시발 집값 불안이 확산할 여지도 있어서다. 민주당 특위가 리모델링 규제완화를 검토했다가 결국 포기한 것도 이런 배경으로 해석된다.

정부 관계자는 "1기 신도시의 노후화 문제를 풀 수 있도록 고민이 필요하긴 하다"면서도 "리모델링이나 재건축은 건축물의 안전과 부동산 시장 안정화 측면에서 봐야 문제이기 때문에 규제 완화 여부에 대해서는 매우 신중하게 검토해야 한다"며 사실상 부정적인 입장을 보였다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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