"15억 집 팔고 다시 15억 집으로 이사? 매월 65만원 더 내야합니다"

서울 남산에서 본 시내 주택 밀집지역 전경. /사진제공=뉴스1

"지금 사는 집을 팔고 상급지로 이사가려면 대출을 더 받아야되는데, 금리가 올라서 부담스럽다", "집 팔고 전월세 사는 선택은 최악이다"

지난 8일부터 1가구 1주택 양도소득세 비과세 기준이 시세 9억원에서 12억원으로 높아져 '갈아타기' 수요가 많아질 것으로 예상됐지만 시장 반응은 의의로 싸늘하다. 제도 시행 전후로 늘어난 매물이 예상보다 적다. 이전보다 양도세 부담은 줄었지만 좀 더 좋은 입지에 넓은 평형으로 이사를 가려면 추가 부담이 만만치 않기 때문이다. 전문가들도 연말 비수기, 내년 대선 등 변수를 고려할 때 수요자들이 당분간 관망할 가능성이 높다고 예상한다.

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대출규제, 금리인상에...양도세 줄어도 상급지 갈아타기 힘들다

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10일 아파트 실거래가 빅데이터 아실(Asil)에 따르면 1가구 1주택 양도세 완화 시행 직전인 지난 7일 4만4733건이었던 서울 아파트 매물은 이날 기준 4만5413건으로 680건(1.5%) 증가했다.

관악구(-0.4%)를 제외한 24개 자치구에서 이전보다 매물이 소폭 늘었다. 용산구(4.7%) 양천구(4.4%) 중랑구(3.9%) 등은 매물 증가율이 평균치를 상회했지만 이전보다 60건~70건 늘어난 수준이다.

시장에선 어느 정도 예상한 결과라는 분석이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "양도세 완화로 1주택 실거주자들의 거래 비용이 다소 줄었지만 기존 주택을 팔고 무주택자로 남지 않는 이상 매물 증가에 따른 주택공급 순증 효과를 기대하긴 어렵다"고 말했다.

양도세 비과세 기준 상향 조정으로 1주택자의 경우 이전보다 세부담은 줄어든다. 우병탁 팀장에 의뢰한 시뮬레이션 결과에 따르면 2년 전 8억원에 매입한 아파트를 15억원에 매도한 경우 양도세 납부액(지방소득세 포함)은 9539만원에서 3618만원으로 5921만원 감소한다.

다만 이렇게 주택을 처분해도 고가 아파트 갈아타기는 녹록지 않다. 만약 2년 전 8억원에 아파트를 구입한 A씨가 주택담보인정비율(LTV) 40%를 기준으로 3억2000만원의 대출을 받았다면 2.5%의 금리를 적용했을때 30년 원리금 균등상환 기준 월 126만원을 부담했다.

그가 15억원에 집을 팔면 대출금과 양도세를 제외하고 약 11억4000만원 정도를 확보한다. 하지만 이보다 비싼 15억원짜리 주택은 살 수 없다. 2019년 말부터 시세 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 금지됐기 때문이다.

매도가와 동일한 15억짜리 주택으로 이사해도 지금보다 주거비 부담이 늘어난다. 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트라면 취득세(지방교육세, 농어촌특별세 포함)가 5250만원이다. 이를 고려하면 약 4억원의 추가 대출이 필요한데 최근 주택담보대출금리가 4%대로 올라선 점을 고려하면 이자 부담이 증가한다. 4% 금리를 적용하면 30년 원리금 균등 상환시 월 부담액이 약 191만원이다. 가격이 똑같은 아파트로 이사해도 이전보다 월 65만원을 더 내야 한다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 11월 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두 발언을 하고 있다. /사진제공=뉴스1

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다주택자 양도세 완화 차기 정부 몫으로...내년 대선 전까지 관망세 이어질 듯

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때문에 갈아타기 수요도 예상보다 많지 않을 것이란 관측이 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "1주택자 갈아타기 수요는 더 좋은 주택으로 가기 위한 것인데 대출 규제가 강화됐고, 신규 대출 금리도 올라 현실적으로 어렵다"며 "양도세 비과세 기준을 12억원으로 올려도 매물이 갑자기 늘어날 수 없는 상황"이라고 말했다.

전문가들은 다주택자 양도세 완화가 동반돼야 시장에 중저가 아파트 매물이 더 늘어나고, 갈아타기 수요와 맞물려 가격 지표에 영향을 줄 것이라고 예상한다. 다주택자 양도세 완화는 여당인 더불어민주당이 검토한다고 밝혔다가 "다음 정부가 검토할 문제"라며 후퇴해 일단 수면 아래로 내려간 상황이다.

이에 내년 대선 전까지 부동산 시장은 관망 흐름이 예상된다. 이재명, 윤석열 두 유력 대선 후보의 부동산 정책 방향이 확연히 구분되기 때문에 이때까지 일단은 집을 사고파는 선택을 할 가능성이 낮다는 이유에서다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "연말은 기본적으로 거래 비수기고, 대출 규제가 강화된 데다 내년 3월 대선 이후 정책 변화 가능성 때문에 관망하는 심리가 이어질 가능성이 크다"고 했다.

다만 다주택자 양도세 완화 정책이 또 다른 투기 수요의 뇌관이 될 수 있는 만큼 적절한 보완책이 필요하다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "다주택자가 양도세 감면 혜택을 받아 집을 팔고 다시 집을 사면 시장 안정 효과가 떨어지기 때문에 감세 혜택을 본 다주택자는 처분 후 일정기간 내에 주택을 재취득할 경우 취득세를 중과하는 등의 보완 장치가 필요하다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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