[절세비법]"주거용이냐 업무용이냐"..확 달라지는 세금

업무와 주거용 용도 따라 세금부과 달라
업무용 사용 시 매매 시 낸 부가가치세 환급
주거용 등록시 업무용보다 재산세 더 절감

[박재석 세무사] 요즘 주택에 대한 정부의 규제가 강화됨에 따라 업무시설에 해당하는 오피스텔 투자도 관심이 높아지고 있는 상황입니다.

오피스텔은 업무용 뿐 아니라 주거용으로도 사용할 수 있습니다. 따라서 업무용과 주거용 사용 여부에 따라 세금 문제가 달라질 수 있는데요. 오피스텔의 취득과 보유·양도시점으로 나눠 세금 문제를 살펴보겠습니다.

먼저 오피스텔을 취득할 경우 업무용으로 사용한다면 매매시 납부한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 이 경우 일반과세자로 사업자등록을 하고 세무서에 조기환급 신청을 통해 환급을 받을 수 있습니다.

그러나 업무용으로 사용하더라도 추후 주거용으로 전환해 사용할 경우에는 환급받은 부가가치세 중 일부를 다시 납부해야 합니다.

오피스텔은 취득시 보유한 주택수와 관계없이 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다. 그러나 임대목적으로 최초로 분양받은 경우로서 일정한 요건에 해당한다면 취득세를 감면 받을 수 있습니다.

오피스텔을 보유 시 업무용으로 사용하든 주거용으로 사용하든 재산세는 부과됩니다. 단지 주거용으로 등록 시 재산세가 조금 더 절감되는 효과는 볼 수 있습니다.

그러나 이보다 더 중요한 점은 오피스텔을 실제 주거용으로 사용할 경우 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세나 종합부동산세 계산 시 이 부분을 고려해야 한다는 것입니다.

취득세의 경우 작년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 중과세 계산시 주택 수에 포함하지 않았지만 작년 8월 12일 이후 취득하는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함하므로 주의해야 합니다.

마지막으로 오피스텔을 양도할 경우 양도 당시 업무용으로 사용하고 있었다면 일반 상가로 보아 양도소득세를 계산하면 됩니다. 하지만 주거용으로 사용하고 있었다면 주택으로 보아 양도소득세를 계산해야 합니다.

주거용 또는 업무용으로 등록 돼있는지보다 실제로 어떠한 용도로 사용하고 있는지가 중요합니다. 업무용으로 사용한 경우에는 오피스텔 양도 시 부가가치세 과세대상에 해당하므로 부가가치세를 신고 납부해야 하는 것도 잊지 말아야 합니다.

신민준 (adonis@edaily.co.kr)