[부동산백서]"대체 뭘 보고 집값이 떨어진대?"..'선행지표' 뭐길래

매매수급지수·주택가격CSI·낙찰가율..주택시장 심리지표
지표 추세로 '하락' 가능성 진단.."섣부른 확신은 금물"

[편집자주]부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 정책도 사안마다 다르고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

서울의 한 부동산에 아파트 반전세 매물 안내문이 붙어 있다. 2021.11.23/뉴스1 © News1 신웅수 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 요즘 집값 하락 조짐이 보인다고들 하죠. 대출 규제와 금리 인상으로 집을 사기 어려운 환경이 조성된 데다 집값이 고점에 가까워졌다는 인식까지 맞물리면서 전국 곳곳에서 집값 상승세가 멈추거나 주춤한 상황입니다.

입을 모아 집값 상승을 이야기하던 시장 전문가들도 최근에는 '시장에 변곡점이 올 수 있다'며 신중한 입장을 내놓고 있는데요. 정부도 집값 선행 지표가 신호를 보내고 있다며 집값 고점 가능성을 연일 언급하는 모습입니다.

대체 뭘 보고 미래를 예상하는 걸까요? 오늘은 주택 시장 참여자들의 심리, 시장을 읽을 수 있는 지표를 알아보려 합니다.

우선 전문가들이 많이 거론하는 '매매수급지수'가 있습니다. 부동산 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수를 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치인데요. 기준선인 100을 넘으면 집을 사려는 사람(수요)이 많고, 그 밑이면 집을 팔려는 사람(공급)이 많단 겁니다.

수요보다 공급이 많아야 집값이 내릴 가능성이 커지겠죠. 이걸 '매수자 우위'라고 표현하는데요. 최근 서울 아파트 매매수급지수는 4주 연속 100선 아래였습니다. 얼마 전 강북구 아파트값 상승이 1년 반만에 멈췄고, 매수세도 줄어든 분위기라고 하네요.

한국은행의 주택가격전망 CSI(소비자심리지수)도 있습니다. 현재와 비교해 1년 후 집값 전망을 조사하는 방식인데요. 장기 평균치를 100으로 두고 이보다 위면 집값 상승, 아래면 내린다는 하락 전망이 우세하단 이야깁니다. 심리 지수인데. 실제로도 맞을까요?

2013년으로 가보겠습니다. 그 즈음엔 집값이 폭락 분위기였다고 하는데요. 전문가들은 다음 해도 하락을 예상했지만, 그 해 3월 CSI는 100을 넘어섰다고 합니다. 실제로 하반기부터 집값이 많이 올랐고요. 요즘엔 어떠냐고요? 11월 수치는 107.6로 기준선 위긴 하지만, 3개월 연속 내림세입니다.

경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 매수 심리를 확인할 수 있는 대표적인 지표 중 하나입니다. 서울 아파트 낙찰가율은 연일 최고치를 경신하며 10월엔 역대 최고인 119.9%를 기록했지만, 11월엔 한 달 만에 12%포인트(p) 뚝 떨어졌습니다. 수도권도 축소 분위기고요.

낙찰가율이 높다는 것은 경쟁이 치열하다는 의미입니다. 응찰자들은 실거래가 최저가와 현재 매도 호가를 보고 가격을 쓰는데, 조금이라도 더 높은 값을 써서 낙찰받겠다는 의지가 크단 얘기니까요. 집값 상승을 기대하는 사람이 많으면 낙찰가율이 올라가고, 아니면 내려갑니다.

이 외에도 지표는 많습니다. 청약 경쟁률이 높아지면 수요가 많다는 의미니 집값이 오를 가능성이 크고, 미분양률이 높아지면 수요보단 공급이 많으니 하락 신호라고 봅니다. 아파트 가격이 평균 소득대비 얼마나 비싼지 가늠하는 주택구입부담지수도 '고점' 판단 지표로 쓰이고요.

물론 여기 있는 지표 몇 개가 하락 신호를 울린대도, 실제로 집값이 떨어진다고 단정하긴 어렵습니다. 집값에 영향을 끼치는 변수가 워낙 많기 때문입니다. 이 지표는 상승을 가리키고, 저 지표는 하락을 가리키는 일도 있고요. 단기간 자료로 섣부르게 판단하지 말고, 변화 폭과 추세도 잘 들여다봐야 한다고 하네요.

사실 몇 가지 숫자 만으로 집값 향방을 확신할 수 있다면, 우리가 집 살 타이밍을 놓치진 않았겠죠. 오늘 알아본 지표들을 자주 살펴서 시장 보는 눈을 길러야겠습니다.

seunghee@news1.kr