서민 주거안정 공적 역할.."조직·인력 늘려야"

핵심요약

전세보증 90%, 임대보증 99% 차지 HUG 공적 역할 확대
연간 임대보증 수요 18만 건인데 담당 직원 고작 90명 업무 지연
분양보증 등 통해 안정적 재원 확보 과제

황진환 기자

최근 정부의 강력한 부동산 대책 등으로 집값 오름세가 어느 정도 진정됨에 따라 전세시장에 영향을 주고 있다. 다세대주택과 연립주택 등은 매매가보다 전세가가 높아져 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세' 위험이 커지고 있다. 임차인들은 전 재산이나 다름없는 소중한 전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안해 하고 있다.

전세보증으로 서민 재산권 보호

제때 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법은 바로 전세보증에 가입하는 것이다. 전세보증은 임차인이 일정 보증료를 납부하고 보증에 가입하면 전세 계약 만기에 임대인으로부터 돌려받지 못한 전세금을 보증기관으로부터 반환받는 보증상품이다.

기존 분양보증을 전담해 운영 중인 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증까지 업무를 확대해 서민 주거안정을 직접적으로 보호하고 있다. 연말까지 코로나19로 힘든 서민 재산권을 보호하고자 전세보증금 반환보증 상품의 보증료를 70~80% 할인하고 있다.

HUG의 전세보증금 반환보증은 2013년 9월 출시 이후 가입 규모가 매년 급격하게 증가하고 있다. 2015년 7221억 원 수준이던 가입 금액은 지난해 37조 2595억 원으로 급증했으며 올해 10월 말 기준 42조 7121억 원의 가입 실적을 보이고 있다.

임차인이 가입하는 전세보증 시장에서 90%, 임대사업자를 대상으로 하는 임대보증 시장에서는 99%를 차지하고 있어 HUG의 공적 역할이 더욱 커지고 있다고 볼 수 있다. HUG로 고객이 집중되는 가장 큰 이유는 민간기업에 비해 보증료가 저렴하기 때문이다.

보증수요 급증 조직·인력 확대 필요

HUG 제공

임대보증은 HUG와 서울보증보험이 취급하고 있지만 보증료, 가입 편의성 등으로 인해 이처럼 가입자의 99% 이상이 HUG로 몰리고 있는 상황이다. 개인 임대사업자에 대한 임대보증 보증발급 건수가 지난해 8월부터 12월 사이 1118건이었지만 올해 1월부터 9월 사이 발급된 보증 건수는 1만 3232건으로 폭증했다.

임대보증의 경우 연간 보증수요가 약 18만 건으로 예상된다. 현재 영업점에서 임대보증 보증서를 발급하는 약 90명의 인원으로는 당연히 업무가 지연될 수밖에 없다. HUG가 업무를 개선하고, 전담조직을 확대했지만 여전히 영업점에서는 임대보증 가입을 위한 고객들이 항상 대기하고 있고 직원들은 화장실 갈 시간도 없이 업무를 처리하고 있는 것으로 알려졌다.

전문가들은 임대보증이 법적으로 의무화된 만큼 HUG가 별도의 임대보증을 위한 영업점을 신설해 업무 효율성을 높이고 인원을 충원해 원활한 보증발급을 지원할 필요가 있다고 조언한다.

HUG 관계자는 "폭증하는 임대보증 가입 물량에 대응하고 신속한 보증발급을 위해 영업점뿐 아니라 PF(프로젝트파이낸싱)센터 등에서도 보증심사를 진행하는 등 전사적으로 대응하고 있다"고 밝혔다.

서민 주거안정 지킴이 역할

전세를 구할 때 많은 임차인이 전세보증이 가능한지를 먼저 알아보고 계약을 한다. 깡통전세, 전세사기로부터 소중한 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위해서다. 임대사업자는 임대계약 시 임대보증 가입을 필수적으로 해야 한다. 임대보증 등이 HUG의 또 다른 정책보증인 분양보증과 마찬가지로 사회안전망 역할을 하고 있는 것이다.

HUG의 업역 변화에 따른 과제는 무엇일까? 전문가들은 3가지가 필요하다고 진단한다.

먼저 조직과 인원을 확대해야 한다. 현재도 보증발급이 지연되는 등 HUG 업무처리가 원활하지 못하다는 이야기가 많이 나온다. HUG가 국토부, 기재부 등 유관기관과 적극적인 협의를 통해 조직과 인원을 늘릴 필요가 있다.

두 번째로 분양보증 등을 통해 안정적인 재원을 확보해야 한다고 한다고 전문가들은 지적한다. 전세보증은 서민을 위한 보증이다. 단순하게 시장논리에 따라 보증료를 책정하고 운영할 수 없다. 전세보증에 대한 HUG 목표 이익률은 0%다. 부동산 경기 불황 때 상당한 금액이 HUG의 손실로 귀착될 수도 있다. 서민을 위한 상품인 전세보증의 낮은 보증료율을 유지하기 위해서는 분양보증의 수익을 통한 교차 보전이 필수적이다. 분양보증 시장 개방 논의에 HUG의 공공적 역할과 서민 주거안정을 고려해야만 하는 이유다.

마지막으로 전세사기 등에 강력하게 대응할 필요가 있다고 한다. 급증하는 전세보증 실적, 대위변제 및 다주택 채무자에 대한 관리를 통해 쌓은 빅데이터를 분석해 사기가 의심되는 건은 강력하게 대응해 전세시장 거래질서를 바로잡을 필요가 있다.

HUG 관계자는 "주요 보증사업의 중심이 기업을 대상으로 하는 B2B(기업 간 거래)에서 서민을 대상으로 하는 B2C(기업과 소비자 간 거래)로 넘어가고 있는 만큼 새로운 도전에 직면하고 있다"면서, "HUG는 서민 주거안정을 책임지는 공공기관으로 충실한 역할 수행을 위해 조직 개편과 인력 확충을 추진 중에 있다"고 말했다.

부산CBS 박상희 기자 sang@cbs.co.kr

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