"무허가"vs"월권" 검단 '왕릉뷰 아파트' 소송전..입주자 피해는?

경기도 김포시 풍무동 장릉(사적 제202호)에서 인천 서구 검단신도시에 짓고 있는 아파트 단지가 보이고 있다. /사진제공=뉴스1

유네스코 세계문화유산에 등재된 김포 장릉(사적 제202호) 경관 보호 문제로 논란이 커진 인천 검단신도시 3400여 가구 대단지 아파트 입주 예정자들의 피해가 우려된다. 공사중단 행정명령을 내린 문화재청과 건설사간 소송이 본격화될 가능성이 높아졌다.

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문화재청 심의 거부한 건설사들…소송 장기화 하나

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9일 건설업계에 따르면 해당 부지에 아파트를 시공 중인 금성백조와 대광이엔씨는 전일 인천 서구청과 문화재청에 김포 장릉 주변 공동주택 단지 조성 관련 현상변경 허가신청을 철회했고, 이날 예정된 문화재위원회 주관 회의에 참석하지 않기로 했다.

문화재청은 지난 9월 김포 장릉 인근에 대방건설, 대광이엔씨, 금성백조 3개사가 시공 중인 아파트 44개 동 중 문화재보존지역에 포함된 19개 동에 공사중지 행정명령을 내렸다. 이 중 대방건설이 짓는 7개 동을 제외한 12개 동(대광이엔씨 9개동 1249가구, 금성백조 3개동 244가구)은 현재 모든 공정이 중단된 상태다.

문화재청은 2017년 개정된 문화재보호법을 반영한 고시가 이번 공사중단 조치의 근거라고 설명한다. 문화재 반경 500m 이내 보존지역에 높이 20m 이상 건축물을 지으려면 개별 심의를 받아야 하는데, 해당 단지는 이 과정을 거치지 않았다는 지적이다. 김현모 문화재청장은 지난달 국민청원 답변에서 "해당 건축물은 문화재청 허가를 받지 않았다"며 사실상 '무허가' 건물이란 입장을 밝혔다.

하지만 아파트 조성 부지를 매각한 인천도시공사와 사업을 승인한 인천 서구청은 문화재청의 공사중지 명령이 법을 소급적용한 월권행위라고 반박한다. 인천 서구청 관계자는 "해당 부지는 2014년 이미 문화재보호법상의 현상변경허가를 완료했다"며 "무허가라는 표현은 사실이 아니다"라고 설명했다.

2014년 국토교통부가 승인한 사업 고시에 따르면 해당 부지가 포함된 검단신도시 4구역은 특별한 층고 제한 규정이 없었고, 김포시 도시계획조례를 준용토록 했다. 해당 아파트 단지 최고 층수가 25층으로 설계된 이유다. 그런데 문화재청은 2017년 1월 바뀐 문화재보호법을 적용한 고시에서 해당 지역을 4-1구역으로 변경한 뒤 건물 층고 심의 규정을 추가한 것이다.

당초 문화재청과 협의를 검토한 건설사들이 소송으로 방향을 튼 것은 부분 철거 등 문화재청의 요구 사항을 현실적으로 수용하기 어렵다는 판단 때문이다. 현장은 공사 중단 전까지 20~25층 높이인 건물 골조공사를 완료했고, 내년 6월 입주를 앞두고 마무리 공사를 진행 중이었다.

문화재청 궁능유적본부 시뮬레이션 결과 문화재 심의 기준인 최고 높이 20m 기준에 맞추려면 문제가 되는 아파트 19개 동을 모두 4층으로 낮춰야 한다. 김포 장릉이 있는 산의 능선을 기준으로 하면 위치에 따라 1층~19층으로 건물 높이를 조정해야 한다.

문화재청 명령으로 공사가 중단된 아파트단지 입주예정자들이 지난 11월 14일 오후 인천시 서구 원당동 검단신도시에서 열린 건설사 간담회에서 팻말을 들어보이고 있다. /사진제공=뉴스1

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부분 철거, 완전 철거 후 신축보다 비용·시간 더 들수도…입주 예정자들 대책 촉구

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업계에선 이 같은 부분 철거 방식이 기술적으로 가능하지만 현실화될 가능성은 낮다고 본다. 한 대형 건설사 관계자는 "건물 고층부터 정밀하게 부수려면 특수장비가 필요한데 그동안 국내에선 이런 사례가 없어서 해외 업체에 맡겨야 할 수 있다"며 "특히 새로 지은 건물은 콘트리트 강도가 노후 아파트보다 훨씬 높아 차라리 폭파 방식으로 전면 철거 후 새로 짓는 게 공사기간과 비용 측면에서 더 나은 선택이 될 수 있다"고 했다.

앞서 건설사들이 경관 보호책으로 건물 외벽을 녹지와 비슷한 색채로 변경하는 방안을 제시한 것도 건물 철거는 현실적으로 어렵다는 계산이 깔려 있다.

건설사들이 문화재청 심의를 거부하면서 최종 결정은 법원 판단에 달렸다. 내년 1월은 대광이엔씨, 3월은 금성백조의 공사 중단 행정소송이 시작된다. 법원이 건설사의 손을 들어주면 공사가 재개되고 입주가 가능해지나, 문화재청이 불복하면 최종 판결까지 논란이 이어질 수밖에 없다.

이번 사태가 장기화되면 피해는 고스란히 입주 예정자에 돌아간다. 이미 계약금과 일부 중도금을 낸 상태여서 대출을 받은 수요자들의 이자 부담은 늘어나고, 입주 시기에 맞춰 이사를 계획한 가구들은 전월세 기간을 연장하거나, 신규 계약을 맺어야 하는데 최근 시장 여건상 이런 선택도 녹록치 않아서다.

이에 해당 3개 단지 입주 예정자들은 최근 '김포 장릉 피해 입주예정자 비상대책위원회'를 구성하고 문화재청 등 관련 기관에 조속한 문제 해결을 촉구하고 있다.

만약 법원이 문화재청의 손을 들어줘 건물 철거가 확정되면 기존 당첨자가 사용한 청약 통장은 복구된다. 국토부 주택공급에 관한 규칙에 따르면 사업주체 파산, 입주자모집승인 취소 등으로 해당 주택에 입주할 수 없게 된 경우 당첨자 명단에서 삭제되며 이후 1년 이내 청약통장에 다시 납입하면 기존 통장은 다시 쓸 수 있다.

하지만 이런 구체책은 양측의 법적 공방이 최종 마무리된 이후에 가능해 시간이 오래 걸리고, 이미 주변 시세가 청약 당시보다 수 억원 오른 탓에 입주 예정자들의 피해를 원상 복구하기에는 역부족이다.

결국 이번 사업에 제동을 건 문화재청과 인허가를 내준 지자체 모두에 책임이 있는 만큼 입주 예정자들의 피해를 최소화할 수 있는 해결책이 강구해야 한다는 지적이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "소송에 들어가면 시간이 오래 걸리기 때문에 이해관계자들 합의를 통해 입주 예정자 보호 대책을 마련해야 한다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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