[fn마켓워치]마지막 불꽃놀이..내년 상업용 부동산 거래 대폭 감소

올해 거래규모 34.6조로 역대 최대..내년 19.6조~27.7조

유명한 마스턴투자운용 R&S 실장

[파이낸셜뉴스] 내년 상업용 부동산 거래가 대폭 감소 할 것이라는 예상이 나왔다. 올해 거래규모가 34조6000억원으로 역대 최고치를 경신 할 것으로 전망되는 상황에서다.

마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실의 유명한 실장은 "최근 상업용 부동산 시장 거래규모를 감안하면 내년 거래시장은 최소 19.6조원에서 최대 27.7조원으로 예상된다"고 9일 밝혔다.

유 실장은 금리 상승에 따른 영향으로 물류 외 자산의 캡레이트(자본환원율)가 현재 대비 소폭 오를 가능성이 있다고 봤다. 캡레이트란 투자수익률 지표로 부동산 매입가 대비 순임대소득 비율을 말한다. 부동산 임대수익에서 각종 경비를 제외한 임대 순이익(NOI)을 부동산 매입 금액으로 나눠서 계산한 값이다. 캡레이트가 높아지면 기대수익률이 높아진 만큼 대상 자산의 몸값이 내렸다는 의미다.

그는 "내년 말 캡레이트는 리테일, 호텔, 물류, 오피스 순이 될 것"이라며 "다만 과거 대비 유형별 캡레이트 스프레드는 줄어들 가능성이 높다"고 말했다.

오피스 시장의 경우 추후 신규 오피스 공급량이 감소함에 따라 공실률이 하락하고 '임차인 우위'에서 '임대인 우위'로 시장이 재편될 것으로 보인다. 렌트프리 감소와 상대적으로 높은 물가상승률을 감안하면 실질 임대료의 상승세는 확대될 공산이 크다. R&S실은 기관들의 우량 오피스에 대한 장기 보유 의지가 강하고, 대형 매물이 전반적으로 제한적인 분위기라는 점도 덧붙였다.

물류 시장의 경우 임대료 상승률보다 거래가격 상승률이 높아 타 자산과 비교했을 때 상대적으로 캡레이트 하락폭이 컸다. R&S실은 2022년 신규 물류센터 공급량은 전년 대비 60% 이상 증가할 것으로 예측했다. 추가적으로 공실률과 금리의 상승 가능성이 높기 때문에 물류 섹터에 대해서는 모니터링을 보다 강화할 필요가 있다.

리테일 시장의 경우 코로나19의 영향 속에서도 리테일 판매액은 회복세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 공급 측면에서 보면, 아울렛이나 쇼핑몰과 같은 체험 중심의 복합시설의 오픈이 예정되어 있다. 최근 5년간 리테일 섹터의 캡레이트는 평균 5% 초반 수준으로 안정세를 보이고 있으나, 향후에는 금리 상승 등으로 인해 소폭 상승할 것으로 전망된다.

호텔 시장의 경우 코로나19로 가장 직격탄을 맞은 섹터 중 하나이다. 호텔 시장이 회복하는 데 상당 기간이 소요될 것으로 보이며, 특급호텔을 중심으로 먼저 회복의 수순을 밟을 것으로 예상했다. 리테일처럼 타용도의 개발 목적으로 거래되는 사례가 있으나, 매도 호가가 높아 수익성 측면에서 면밀한 검토가 요구된다.

유 실장은 "오피스의 경우 중소형에 대한 관심을 늘릴 필요가 있다. 또한 고전을 겪고 있는 리테일, 호텔의 경우에는 투자 검토 과정에서 잠재 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 수반되어야 할 것"이라고 밝혔다.

한편, 마스턴투자운용 R&S실은 지난해 5월 대표이사 직속부서로 신설됐다. 신설 당시 명칭은 '조사분석실'이었으며, 올 1월 글로벌리서치팀과 전략리서치팀으로 구성된 R&S실로 확대 개편됐다.

우리은행 부동산연구팀과 이지스자산운용 자산운용팀 등을 거쳐 에비슨영코리아(Avison Young Korea) 리서치센터장을 역임한 유명한 실장(도시공학 박사)이 R&S실을 이끌고 있다. 삼성생명과 삼성SRA자산운용을 거친 지효진 글로벌리서치 팀장은 지난 6월에 R&S실에 합류했다.