내년 취득하는 분양권등 비과세 기준 정확히 알아두세요

부동산 절세방법 (22)

이제 2021년도 얼마 남지 않았다. 한 해를 마무리하며 변경되는 부동산세법 내용을 숙지하고 미리 준비하는 지혜가 필요하다. 특히 올해는 정부나 여당에서 발표했던 개정안 중에 실제로 개정되지 않는 내용도 많아서 바뀌는 내용을 정확하게 알아둘 필요가 있다. 부동산 세금이 어떻게 바뀌는지 살펴보자.

첫째, 1세대1주택 양도소득세 비과세 고가 주택 기준 금액이 9억원에서 12억원으로 상향된다. 고가 주택 기준이 12억원으로 상향되면 양도가액 12억원 이하 주택은 전액 비과세되고, 12억원을 초과하는 고가 주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세된다. 적용 시기는 법 시행일 이후 양도분부터다. 법이 바뀌기 전에 매도 계약을 한 경우에도 시행일 이후에 잔금을 치르면 12억원까지 비과세 적용을 받을 수 있다. 가령 현재 1세대1주택자가 5년 전 6억원에 산 집을 거주하지 않고 12억원에 파는 경우 내야 하는 세금은 약 3462만원이지만, 법이 개정된 뒤 팔면 세금이 전혀 없다. 당초 여당에서 발의했던 개정안에는 1세대1주택자의 장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용하는 내용과 1세대1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유 기간 기산점을 최종 1주택이 된 날부터 적용한다는 내용도 포함돼 있었다. 하지만 올해 개정 사항에는 반영되지 않았다.

둘째, 2022년 이후 취득한 조합원 입주권에 대해 비과세 혜택을 받으려면 2022년 이후 취득한 분양권을 보유하지 않아야 한다. 현재는 1세대 1조합원 입주권(관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 요건을 충족하는 기존 주택을 소유하는 세대가 관리처분계획으로 인해 취득한 입주권에 한함) 보유자가 입주권을 양도할 경우 분양권 보유 여부와 상관없이 비과세가 가능하다. 즉 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 2022년 이후 취득하는 분양권부터는 입주권 양도 때 주택 수에 포함될 예정이다. 당초 정부안은 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하려고 했으나 납세자의 예측 가능성을 고려해 2022년 이후 취득하는 분양권부터 적용 범위에 포함하도록 변경됐다. 시행 시기는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 조합원 입주권부터 적용되므로 기존에 보유 중인 조합원 입주권에는 적용되지 않을 것으로 보인다.

셋째, 비사업용 토지 양도소득세율 강화, 토지 및 건물 단기 양도 시 양도소득세율 인상, 법인의 비사업용 토지 양도 시 추가 과세 세율 인상 등은 개정되지 않을 전망이다. 정부는 지난 3월 ‘부동산투기근절 및 재발방지대책’을 통해 2022년부터 비사업용 토지의 양도소득세율을 기존 기본세율＋10%포인트에서 기본세율＋20%포인트로 인상하고 장기보유특별공제도 적용하지 않도록 하는 개정안을 발표했다. 이 대책에는 토지와 건물의 단기 양도세율을 1년 이내 70%, 2년 이내 60%로 강화하고, 법인이 비사업용 토지 양도 때 적용받는 추가 과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하는 내용도 포함돼 있었다. 하지만 해당 개정안들은 올해 세법 개정 사항에는 포함되지 않아 내년에도 올해와 동일한 세법이 적용될 예정이다.

또 최근에 여당 의원이 발의했던 법인의 주택, 입주권, 분양권 및 비사업용 토지 단기 양도 때 추가 세율을 1년 이내 50%, 2년 이내 40%로 인상하는 개정안도 반영되지 않았다. 따라서 내년에도 법인은 단기 양도 때 법인세 외에 20%의 추가 과세 세율을 적용받을 예정이다.

부동산 세금은 수시로 바뀌고 어떤 세법이 적용되느냐에 따라 세금 차이가 크다. 세금은 몰랐다는 말이 통하지 않는다. 손해 보지 않으려면 바뀌는 세법 규정을 미리미리 점검해 절세 플랜을 세워야 한다.

이승현 진진세무회계 대표

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