"원래 대출 안되던 곳이라".. 대출규제발 위축에도 상승폭 키우는 강남·서초·송파

주택 시장이 변곡점에 다다른 것 아니냐는 관측이 나오는 가운데, 서울 집값은 구(區)별로 희비가 엇갈렸다. 마포·성동구는 주춤했고, 강남3구(강남·서초·송파구)는 상승폭을 더 키웠다.

지난 6월 2일 서울 중구 남산에서 바라본 성동구 아파트(위쪽) 일대. /연합뉴스

8일 KB부동산 리브온에 따르면, 11월 다섯째 주(29일 기준) 서울 집값은 0.14% 상승했다. 10월 넷째 주(0.25%)부터 5주 연속 상승폭이 축소됐다. 특히 마포구는 2019년 6월 이후 2년 6개월 만에 보합 전환했다. 성동구도 지난 5월 이후 7개월 만에 보합으로 전환했고, 강서구와 관악구도 상승을 멈추고 보합을 기록했다. 반면 강남구(0.15→0.21%), 서초구(0.21→0.24%), 송파구(0.16→0.20%) 등 강남3구는 전주보다 상승폭을 키웠다. 상승률도 비교적 높았다.

서울에서도 구별로 혼조세가 나타났다. 특히 강남3구 집값이 공고한 가운데 외곽이 먼저 주춤했다는 점이 눈에 띈다. 통상 강남3구가 오르면 서울 집값이 뒤이어 오르고 강남3구가 내리면 서울 집값이 뒤이어 내리는 사례가 많아, 강남3구 집값은 서울 집값 바로미터로 꼽힌다. 예컨대 2018년 9·13 부동산 대책 이후 강남3구 집값이 하락세로 접어들며 서울과 수도권 집값이 전체적으로 조정받았고, 이후 강남이 반등하며 서울 상승세가 시작했다.

이번엔 반대의 상황이 나타나고 있다. 11월 첫째 주 도봉구를 시작으로 중구(둘째 주), 서대문구, 종로구, 중랑구(이하 셋째 주)가 보합을 기록했고, 이번엔 마포구와 성동구가 보합 전환했다. 서울의 외곽부터 주춤한 가운데 강남3구는 비교적 영향이 적은 모습이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “30대 영끌(영혼까지 끌어모으기) 수요가 줄고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화된 것이 가장 큰 원인”이라고 분석했다. 박 위원은 “강남은 어차피 대출이 안 나왔기에 충격이 크지 않았고, 30대 수요가 많은 강북은 직격탄을 맞은 것”이라면서 “또 최근 1~2년간은 강남보다 강북이 더 올랐기에 먼저 주춤한 것으로 분석된다. 올 들어 집값이 급등한 동두천이 수도권에서 가장 먼저 하락 전환한 것과 같은 이치”라고 말했다. 그는 “결국 서울·수도권 부동산 시장은 동조화 현상이 강하기 때문에 강남도 점차 상승률이 낮아질 것”이라고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원도 “강남3구에선 2019년 이후로 어차피 대출이 안 나왔기에 대출 규제가 강화된 최근 시장에선 오히려 견고한 모습을 보이고 있다”고 분석했다. 김 위원은 “올해 상반기엔 유동성이 받쳐주며 서울 중저가 아파트와 수도권 오피스텔, 빌라까지 상승률이 높았는데 하반기엔 대출이 제한적이고 대선 이슈도 있어 관망으로 돌아간 수요자가 많다”면서 “반면 대출과 무관한 강남3구에선 대출 규제 영향이 크지 않았고 증여로 매물이 부족해져 상승하는 흐름”이라고 말했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “거래량이 급감하며 나타난 현상일 수 있다”고 분석했다. 이 연구원은 “거래량이 감소한 가운데 소수의 매매건들이 통계로 잡히며 주간 또는 월간 단위로 보면 상승률이 둔화하거나 보합으로 전환한 것으로 나오는데, 사실 신고가는 계속 형성되고 있다”고 분석했다. 이어 “대출 규제 등 인위적으로 매매를 억제해 가격변동폭이 없거나 줄어든 것처럼 보이지만, 토지거래허가제가 풀린 지역들이 가격이 급등한 사례처럼 억제요인이 해소되는 순간 ‘눌렸던 것만큼’ 상승할 가능성이 있다”고 했다.

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