'오세훈표 재개발' 탈락지역 노린다..신축 빌라업자 '주의보'

오세훈표 민간재개발 '신속통합기획' 최종 후보지 선정을 앞두고 탈락 지역이 신축 빌라업자들의 먹잇감이 될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

최종 후보지에서 탈락하더라도 재개발 요건을 갖춘 만큼 추후 다시 개발을 추진할 수 있지만 신축 빌라업자들이 '재개발 기대감'을 등에 업고 무분별하게 진출할 수 있기 때문이다. 신축빌라가 많아지면 법적 노후도 요건을 맞출 수 없어 재개발이 불가능해진다. 이렇게 되면 피해는 고스란히 원주민들에게 돌아가는 만큼 건축허가 제한 등 조치가 필요하다는 지적이 나온다.

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탈락 이후가 더 두려워…"신축 빌라업자 들어서면 노후도 다 망가진다"

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7일 정비업계에 따르면 신속통합기획에 신청한 지역 주민들은 탈락 자체보다 신축 빌라업자들이 들어설 수 있다는 우려가 더 크다. 이달말 최종 후보지 발표에서 탈락하더라도 다음 공모를 기다리거나 다른 재개발 사업을 추진할 수 있지만 신축 빌라업자들이 지역에 들어올 경우 노후도 요건이 무너져 다시 개발을 추진할 수 없는 상황이 올 수 있기 때문이다.

신속통합기획 신청지역 102곳에 달했지만 지자체 검토를 통과해 서울시 심의 단계에 올라 온 지역은 60여곳이다. 서울시는 최종 25개 지역을 선정할 예정이어서 총 77개 지역은 탈락한다.

신속통합기획에 신청한 한 강북지역 관계자는 "과거 뉴타운에서 해제된 지역들은 수십년 간 개발이 멈춰있던 와중에 개발에 대한 기대감으로 신축 빌라가 계속 들어섰다"며 "이 때문에 주거정비지수제가 폐지되기 이전에는 노후도 요건을 맞출 수 없어 공공재개발 등에 지원할 수 없게 됐다"고 말했다. 그는 이어 "이번에 신속통합기획이 탈락하더라도 다음 기회를 기다릴 수 있도록 신축 빌라업자들을 막는 장치가 필요하다"고 강조했다.

오세훈 서울시장 취임 이후 폐지된 주거정비지수제는 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율 등을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘겨야 해 문턱이 높았다. 노후도 요건이 가장 까다로웠는데, 30년 이상 된 건물 동수가 전체의 3분의 2 이상이어야 하고 동시에 연면적은 60% 이상을 충족해야 했다. 이 제도 폐지 이후에는 법적 요건인 노후도(동수 2/3)만 충족하면 된다.

일부 신속통합기획 신청지역은 6년 만에 이 제도가 폐지된 이후 재개발에 대한 희망을 품어 왔다. 하지만 탈락 이후 신축 빌라업자가 들어와 노후도가 낮아지게 되면 또 다시 재개발을 할 수 없게 되는 악순환이 발생할 수 있는 것이다.

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"건축허가 제한 등 장치 마련해야"…서울시, 검토 중

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이같은 상황을 막으려면 건축허가 제한과 같은 장치가 마련돼야 한다는 지적이 나온다. 건축법에 따르면 건축허가 제한은 국토교통부 장관이나 시·도지사가 국토관리, 도시계획 등에 필요한 경우 지정할 수 있다. 서울시의 경우 시장의 의지가 있으면 제한을 걸 수 있다. 서울시는 신속통합기획 최종 후보지에 대해서는 건축허가 제한을 두겠다고 밝힌 상태다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "탈락한 곳이 나오게 되면 그 지역은 신축 빌라업자들의 놀이터가 될 것"이라며 "벌써부터 업자들이 들어서고 있다는 얘기도 들린다"고 말했다. 그러면서 "최소한 지자체 검토 단계를 넘어서 서울시 심의를 받은 곳들은 노후도가 심각하고 개발 필요성이 높다고 판단된 만큼, 이들 지역에 한해서는 건축허가 제한을 내려 관리를 해야 할 필요가 있다"고 지적했다.

서울시 역시 이같은 상황을 인지하고 대책 마련에 고민 중이다. 서울시 관계자는 "신축 빌라업자들의 위험성이 있는 만큼 현장 상황을 검토해 본 뒤 대책을 마련할 것"이라고 말했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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