[ET] 아파트 경매 낙찰가율 뚝..집값 조정 신호?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 12월7일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이주현 지지옥션 선임연구원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.12.07

[앵커]
서울중앙지법 입찰 법정입니다. 아파트 경매에 참여하고자 하는 사람들이 모이는 곳입니다. 시세보다 싸게 내 집을 마련하려는 수요가 몰렸던 경매 시장 열기가 최근 가라앉으면서 집값 조정의 신호인가 하는 분석들이 나오고 있습니다. 맞는 전망일까요? 경매 전문회사 지지옥션 이주현 선임연구원과 알아보겠습니다. 연구원님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
아직도 아파트를 취득한다고 했을 때 분양을 받든지 아니면 매매, 그리고 또 하나가 경매, 이렇게 생각하는데 경매는 여전히 소위 말해서 선수들이 하는 시장 아닌가 싶어서 일반인들과는 조금 거리가 있게 느껴지거든요?

[답변]
일단 경매가 무엇인지를 먼저 설명을 좀 드려야 할 것 같은데요. 일단 경매는 어떤 사인 간의 채권, 채무 관계를 국가가 나서서 해결해 주는 그런 제도입니다. 만약에 채권자가 채무자의 부동산에 대해서 경매를 신청하면 누군가가 낙찰을 받겠죠. 낙찰을 받으면 그 낙찰 금액을 가지고 나중에 채권자들에게 배당해줌으로써 모든 절차가 끝나게 됩니다. 그런데 이 경매 시장에 많은 사람들이 꺼려하고 있는 이유 중의 하나가, 일단 권리 분석을 스스로 할 줄 알아야 하고요. 그다음에 나중에 부동산을 인도받는 과정이 다소 까다롭기 때문에 많은 분이 경매를 어렵게 생각하고 계십니다. 그런데 최근에는 응찰자 수가 많이 늘었는데요. 집값이 급등하다 보니까 아무래도 매매 시장보다는 좀 더 싼 가격에 매입하고자 이 경매 시장으로도 많이 발길을 돌리고 있습니다.

[앵커]
일반 투자자들이 좀 늘었다고는 하지만 그래도 경매 시장 하면 주로 업으로 하는 분들이 노크하는 시장, 그래서 일반 매매 시장보다 좀 먼저 움직이는 선행 지표로 생각하기가 쉬운데, 실제로 그런 상관관계가 있습니까?

[답변]
네, 맞습니다. 제가 항상 얘기하는데요. 경매 시장은 매매 시장의 선행 지표라고 말씀을 드리는데, 그 이유가 아무래도 경매에 입찰하시는 분들은 매매 시장의 호가나 실거래 가격을 참고해서 낙찰가를 산정하게 되는데요. 만약에 실거래가가 높이 있다 혹은 매물이 없다, 그러면 낙찰가율이 높아질 수밖에 없고요. 만약에 실거래가가 좀 낮고 호가가 낮아졌다, 그러면 당연히 그걸 참고하는 낙찰자는 경매 가격을 낮게 책정할 수밖에 없습니다. 그래서 아무래도 선행 지표다, 제가 이렇게 말씀드리고 있습니다.

[앵커]
그 낙찰가율을 보면 몇 달 뒤 아니면 내년도 시장을 어느 정도는 전망할 수 있다는 건데, 그렇다면 최근의 낙찰가율 동향은 좀 어떻게 나오고 있습니까?

[답변]
낙찰가율이라는 것은 감정가 대비 얼마에 낙찰이 됐느냐는 비율을 얘기하는 건데요. 예를 들어서 10억짜리가 경매로 나왔다, 그러면 감정가 100%는 10억이죠. 그런데 120%에 낙찰됐다고 하면 12억 원에 낙찰됐다는 그런 뜻입니다. 10월 서울 아파트 같은 경우에는 119.9%로 역대 최고치를 한번 기록을 했었는데요.

[앵커]
가격이 오를 거란 기대감이 반영됐다는 거죠, 10월까지는?

[답변]
그렇죠. 그런데 11월에 들어서면서 좀 대폭 하락을 했어요. 그래서 낙찰가율은 107.9%를 기록했습니다.

[앵커]
평균이 107.9%.

[답변]
네, 맞습니다. 통상적으로 아파트가 낙차가율을 100%를 훌쩍 넘어가서 낙찰됐는데 11월 같은 경우는 자료에서 보시다시피 84.9%, 88.6%, 이렇게 100% 밑에, 90% 밑으로 낙찰되는 그런 사례들이 많이 보이고 있습니다.

[앵커]
응찰자 수도 좀 줄었습니까? 어때요?

[답변]
응찰자 수도 역대 최저로 집계가 됐는데요. 2.8명이 서울 아파트 입찰에 참여했습니다. 기존에 비하면 상당히 많은 입찰자 수가 관망세로 돌아섰다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그러면 당연히 낙찰률도 떨어질 수밖에 없었겠는데요?

[답변]
네, 맞습니다. 이 낙찰률은 진행 건수 대비 낙찰 건수를 얘기하는데요. 올해 서울 아파트 낙찰률이 62.2%를 기록했는데요. 이 얘기는 만약에 10건을 경매로 진행했으면 그중의 6건이 낙찰되고 나머지는 주인을 찾지 못했다, 이렇게 설명할 수 있겠습니다.

[앵커]
그러니까 말씀하신 거를 정리해 보면 낙찰가율 그다음에 응찰자 수, 낙찰률, 이 세 가지가 동시에 떨어졌다는 얘기인데.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그 얘기는 그러면 앞으로 부동산 시장이 조정받을 거다, 일종의 신호 정도로 해석해도 되는 겁니까?

[답변]
조정을 받을 거라고 단정 짓고 말씀드리긴 조금 어렵고요. 왜냐하면 지금 낙차가율이 거의 100%를 계속 넘어가고 있는 상황은 맞기 때문에 아직 아파트 추세가 하락 추세로 전환했다고 단정 짓기는 좀 어렵습니다. 그런데 최근에 대출 규제가 계속되면서 아무래도 자금 조달에 약간 어려움을 겪으신 분들이 많으니까 응찰자 수가 줄어들면서 낙찰률도 떨어지고 그다음에 낙찰가율도 약간 하락하고 있는 추세인 건 맞습니다.

[앵커]
그러니까 집값 하락의 본격적인 신호라고 해석하기보다는 정부 정책에 따른, 대출 규제 같은 정책에 따른 약간 일시적인 관망세, 그 정도로 보는 게 합리적이라고 보시는 것 같습니다.

[답변]
그렇게 정리할 수가 있겠습니다.

[앵커]
그런데 정부의 대출 규제는 앞으로 더 강화될 거라고 보는 시각이 많은데 그러면 결국 조정이 오지 않을까, 하는 그런 분석도 있습니다.

[답변]
좀 더 지켜봐야 하겠는데요. 내년 1월부터 총부채원리금 상환 비율이 좀 더 강화되기 때문에 아무래도 이 추세가, 관망세 추세가 좀 이어질 거라는 생각은 듭니다. 하지만 일단 서울 수요가, 일단 수요 대비 공급이 많이 부족한 상황이고요. 내년에는 아무래도 전세가가 올라갈 그럴 요인들이 많이 있기 때문에 대출이 좀 완화된다면 낙찰가율도 좀 더 올라갈 수도 있겠다는 그런 생각이 들기도 합니다.

[앵커]
그러니까 지금 부동산에 대한 뷰가 좀 이름은 갈리는 것 같아요. 지금까지는 상승장에 훨씬 무게가 실리는 분위기였다가 최근에는 약세 시황관도 점점 나타나고 있는 것 같거든요? 물론 지역별로 온도 차는 있습니다만, 내년도 집값은 어떻게 전망하고 계세요?

[답변]
일단은 대출이 어떻게 완화가 되느냐, 강화가 되느냐에 따라 달라질 것 같아요. 이 상태로 대출 규제가 계속된다면 아무래도 집값을, 거래가 안 되기 때문에 매매 시장 거래도 안 되고 그러다 보면 자금 조달 계획에 차질이 있으신 분들은 경매도 참여 못 하는 거고, 그러면 당연히 하락 추세로 이어지지 않을까 생각합니다.

[앵커]
최근 들어서 경매 시장에 응찰하는 일반인들의 비율이 많이 늘고 있다고 말씀을 하셨는데, 이런 경매에 관한 정보를 얻으려면 어디를 찾아가면 됩니까?

[답변]
일단 인터넷으로 대법원 사이트에 들어가시면 정보를 볼 수가 있고요. 기타 여러 가지 인터넷에 찾아보면 여러 가지 경매 정보를 취득할 수 있습니다. 그렇게 일단 취득을 하셔서 내가 관심 있는 물건이 있다면 그 관할 법원에 가서 입찰하면 되는 겁니다.

[앵커]
예를 들어서 경매에 실제로 참여하고 싶다면 종잣돈은 일마 정도 있어야 하나요? 만약에 한 5억짜리 집을 사고 싶다, 이러면.

[답변]
지역마다도 틀리고요. 내가 주택이 있느냐에 따라서도 틀린데, 만약에 비규제 지역이다, 그리고 내가 무주택자다, 라고 했을 때 5억짜리를 낙찰받는다 하면 70%가 대출을 받을 수가 있거든요. 그러면 나머지 차액만 있으면 일단 낙찰받을 수 있습니다.

[앵커]
입찰 보증금이라는 게 있잖아요.

[답변]
네, 맞습니다. 입찰 보증금은 내가 입찰을 할 때 최저가의 10%를 미리 제출해야 하는데요. 입찰 보증금을 먼저 제출하고 내가 낙찰받으면 나머지, 공제한 나머지 금액을 제출하면 되는 거고, 나중에. 만약에 내가 떨어진다, 그러면 그 자리에서 돌려받게 되는데요. 만약에 5억짜리를 경매로 들어간다 그러면 10%니까 5,000만 원은 현금으로 준비하셔야 합니다.

[앵커]
초보 응찰자들이 가장 많이 하는 실수는 어떤 것들이 있습니까?

[답변]
한 달에 한 번씩 꼭 나오는 사례가 있는데요. 그게 바로 입찰표에다가 0을 하나 더 쓰는 그런 사례들이 종종 나옵니다.

[앵커]
숫자 0이요?

[답변]
만약에 예를 들어서 내가 5억짜리 부동산을 5억 1,000만 원에 낙찰받고 싶었다. 그러면 5억 1,000만 원을 써야 하잖아요? 그런데 실수로 거기에다가 0을 하나 더 쓰게 되면 51억 원에 낙찰받게 되는 거거든요. 그렇게 되면 나중에 잔금을 납부할 때 한 40억가량을 내야 하는데 그 40억가량을 낼 수는 없겠죠. 그러면 잔금을 미납하게 되는 거고, 그렇게 되면 내가 입찰할 때 제출했던 보증금 5,000만 원은 돌려받지 못하게 되는 겁니다.

[앵커]
경매에 나오는 감정 가격은 시세와 비슷하다고 보면 되는 겁니까?

[답변]
꼭 그렇지는 않거든요. 아무래도 우리가 입찰하는 시점하고 감정하는 시점이 다르기 때문에 최소한 6개월 이상의 차이가 납니다. 그래서 아파트 값이 급등하는 상황이다, 그랬을 때는 그 감정 가격이 당연히 매매가나 호가보다 상당히 낮겠죠. 그런데 아파트값이 하락하는 추세라고 했을 때는 감정 가격은 실거래가보다 낮을 수 있습니다.

[앵커]
그런 점은 좀 주의해야 할 것 같군요. 사실 경매로 나온 물건은 대체로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어서 일반인들로서는 그런 권리 분석을 다 하기가 어렵거든요. 특별히 주의해야 할 점은 어떤 것들이 있을까요?

[답변]
일단 권리 분석을 하기 위해서는 일단 약간 공부는 하셔야 해요. 그래서 책을 보시고 이렇게 공부하셔야 하고, 그러니까 어떤 권리가 말소가 되는지, 어떤 권리를 내가 인수를 해야 하는지 일단 파악해야 합니다. 그리고 특히 주택 같은 경우는 그 임차인의 보증금을 따로 제가 물어줘야 하는 경우도 생길 수가 있기 때문에 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법 등 기본적인 법률 지식은 갖고 계셔야 해요.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY 지지옥션의 이주현 선임연구원과 함께했습니다. 고맙습니다.

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