8일이후 잔금 받아야 12억까지 비과세 [양도세 감면 Q&A]

양도세 감면 Q&A
과세는 잔금청산일 기준
조정대상지역 1주택자는
2년 거주 요건 충족시켜야

정부가 8일 국무회의를 통해 1가구 1주택 양도소득세 비과세 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 완화했다. 바뀐 규정에 따라 납세 대상자들 문의가 빗발치는 가운데 이날부터 적용되는 새로운 양도세 규정에 대한 궁금증을 Q&A 형식으로 알아봤다.

―1주택자 양도세 산정은 어떻게 하나.

▷비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향된 것 외에 기존과 달라지는 것은 없다. 양도가격이 12억원을 넘으면 양도차익에서 기본공제와 장기보유특별공제 등을 뺀 금액을 과세표준으로 삼고, 여기에 양도세율(6~45%의 누진세율)을 곱해 세금이 산출된다.

양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감한 금액이 아니라 취득세, 중개수수료 등을 필요경비로 차감한 금액이다. 양도가격이 12억원 이하라면 양도세는 '0'이고 12억원을 넘는 가격에 양도하면 초과분에 대한 양도세만 내면 된다.

―거주·보유 기간에 상관없이 1주택자는 12억원 이하면 비과세 혜택을 받나.

▷주택이 조정대상지역에 있지 않고 2년 이상 보유했다면 시가 12억원 이하 주택을 팔 때 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 조정대상지역에 있는 주택을 처분하는 경우에는 '거주 기간 2년 이상' 조건도 충족해야 한다.

과거 2주택자였다가 한 채를 팔아 1주택자가 됐다면 1주택자가 된 시점부터 추가로 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주) 등 비과세 요건을 새로 충족해야 한다.

장기보유특별공제도 과거 2주택을 보유한 경험이 있다면, 하나를 처분하고 1주택자가 된 시점부터 보유기간이 인정돼 그 이후 기간만큼만 공제를 받을 수 있다.

―어느 시점에 양도한 주택부터 비과세를 적용받나.

▷이번 개정안은 공포일인 8일부터 즉각 시행된다. 잔금청산일과 등기일이 법 공포일 이후라면 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 당장 8일에 잔금을 치르거나 등기를 이전한 집도 해당된다.

매도인이 8일 이전에 계약해 중도금까지 받은 상태라고 해도, 잔금 입금(또는 등기일)을 8일 이후에 완료했다면 12억원 비과세 기준을 적용받는다. 양도 기준일은 잔금청산일과 등기이전일 중 앞선 날이지만, 통상 잔금 청산을 먼저 하기 때문에 잔금청산일을 기준으로 보면 된다. 단 이번 개정안이 공포된 8일 이전에 이미 잔금을 받았다면 소급 적용은 불가능하다.

―일시적 2주택자가 된 사람도 비과세 대상이 되나.

▷갈아타기를 위해 일시적 2주택자가 된 사람도 요건이 되면 1주택자와 동일하게 비과세를 적용받는다. 첫 번째 집과 두 번째 집을 구매한 시기의 간격이 1년이 넘고, 두 번째 집을 취득한 뒤 3년 안에 기존 첫 번째 집을 처분하면 일시적 2주택자로 인정받는다.

단 첫 번째 집과 두 번째 집 둘 다 조정대상지역에 있는 주택이고, 두 번째 집을 구매한 시기가 2018년 9월 14일 이후라면 2주택자가 된 뒤 2년 안에 첫 번째 집을 처분한 상태여야 한다. 만약 2019년 12월 17일 이후 두 번째 집을 조정대상지역 내에 샀다면 1년 안에 기존 집을 팔고, 동시에 두 번째 집으로 전입해놓은 상황이어야 한다.

―주택을 상속받아 일시적 2주택자가 된 경우는.

▷이미 집을 한 채 보유한 사람이 부모의 집을 물려받아 2주택자가 됐다면 원칙적으로는 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 단 기존 집을 먼저 처분하면 해당 주택에 대해서는 양도세 12억원 비과세 혜택을 받을 수 있다.

지분을 여러 형제가 나눠 가진 경우 지분이 가장 많은 사람이 2주택자가 되고, 나머지 소수지분을 보유한 사람들은 이미 집이 한 채씩 있더라도 1주택자 신분이 유지된다.

[연규욱 기자]

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