상가 임차인도 사업자등록 유리..상가건물 임대차보호법의 대항력 발생

곽종규의 자산관리 법률
대항력은 제3자에게도
임대차 주장할 수 있는 권한
임차건물 양수인 등에게
기존 임대차계약으로 대항 가능

사업자가 사업을 시작하거나 추가 사업을 개시하는 경우 부가가치세법 등에 따라 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록은 사업자가 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록신청서를 제출함으로써 성립한다.

사업자등록은 과세를 위해 필요한 제도이지만 사업자가 임차인인 경우 임대차관계에서도 중요한 의미를 지닌다. 상가를 임차해 사업하는 경우 상가건물임대차보호법 적용을 위해 사업자등록이 중요하기 때문이다. 사업자등록이 상가건물임대차에서 갖는 의미에 대해 관련되는 주요 부분을 살펴보면 다음과 같다.

우선 상가건물임대차보호법은 부가가치세법 등에 의한 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에만 적용된다. 이때 상가건물의 전부나 주요 부분은 영업용으로 사용될 것을 전제로 한다. 사업자등록 대상이 아닌 건물의 임대차는 민법이 적용되고 상가건물임대차보호법에서 정한 임차인보호를 위한 강행규정은 적용되지 않는다.

사업자가 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 임차인에게 상가건물임대차보호법의 대항력이 발생한다. 대항력은 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 권한을 의미한다. 대항력 발생 이후에는 임차건물의 양수인 등에게 기존 임대차계약 내용으로 대항할 수 있게 된다.

사업을 개시한 날을 기준으로 발생하는 부가가치세법상의 납세의무와는 달리 대항력은 상가건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청한 다음날부터 효력이 발생한다. 따라서 실제 사업개시일과 사업자등록신청일이 다른 경우 대항력은 사업자등록신청일을 기준으로 발생한다는 점을 주의해야 한다.

한 번 효력이 발생한 대항력이더라도 사업자등록이 적법하게 유지되는 동안만 효력이 있다. 이를 존속요건이라고 한다. 예를 들어 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 그 후 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 대항력은 소멸한다.

마지막으로 임대차가 종료되는 경우 임차인은 임대인에 대해 원상회복의무를 진다. 보통 임대차에서 원상회복의무라고 하면 임대목적물 그 자체에 대한 원상회복을 의미하지만, 이러한 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임차인은 임대인 또는 그 승낙을 받은 신규 임차인이 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차건물 부분에서의 사업자등록과 영업허가 등에 대해 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.

임대차가 종료했음에도 불구하고 임차인이 원상회복의무를 지체하는 경우 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액에 대한 손해배상 책임을 질 수 있다. 임차인의 비협조 등으로 직권말소 등을 통해 폐업절차가 완료되는 경우 그 기간 동안의 임대료 상당액이 임대인이 입은 손해가 될 수 있다.

이때 임대인은 상가건물임대차보호법상 관할 세무서장에게 해당 상가건물 임차인의 인적사항(법인인 경우 법인등록번호, 법인이 아닌 단체의 경우 사업자등록번호)이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 신청할 수 있다. 정당한 거절 사유가 없는 한 이를 통해 확인한 임차인의 사업자등록번호로 휴·폐업 조회를 진행해 임차인의 원상회복의무 완료 여부를 확인할 수 있다.

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사

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