12억에 산 집 20억에 팔때 양도세 4천만원 줄어

8일부터 비과세 12억 상향
시장혼선 커지자 시행 앞당겨
잔금·등기일 중 빠른 날짜 기준
2년 이상 소유·거주한 주택
12억이하에 팔 땐 양도세 없어

정부가 당장 8일부터 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 12억원으로 상향하기로 한 것은 구체적인 시행일이 정해지지 않음으로 인해 잔금청산일이 임박한 매도자들의 잔금 연기 요구가 빗발치는 등 시장 혼란이 가중되자 이를 해소하기 위한 조치로 풀이된다. 여기에 매매 당사자 사이에 낀 세입자까지 피해를 볼 우려가 커지자 정부가 시행 시기를 앞당긴 것으로 해석된다.

6일 기획재정부는 "1가구 1주택자 양도소득세 비과세 기준금액 상향 등의 내용을 포함한 소득세법 일부개정법률안에 대해 8일 공포를 추진하고 있다"고 밝혔다. 당초 정부는 통상적인 절차 진행 속도를 감안해 12월 말에나 시행될 것으로 예상한 바 있다. 그러나 시장 혼란이 가중되자 시행 절차에 걸리는 시간을 최소화해 8일로 2주 이상 앞당기는 셈이다.

국회 논의 과정에서 법 시행일이 '내년 1월 1일'에서 '공포일부터'로 갑작스럽게 변경되면서 연말 잔금을 치를 예정이었던 매도인들이 매수인에게 잔금청산일을 미뤄 달라고 간곡히 요청한 것으로 전해졌다. 공포일 이후 비과세 12억원 기준이 적용되는데 12월 말에나 공포된다는 전망만 나올 뿐 정확히 언제 법이 공포된다는 것인지 거래 당사자들이 알 길이 없었기 때문이다.

서울 마포구 소재 공인중개업소 공인중개사는 "매도자 입장에서는 하루 이틀 차이로 양도세가 수천만 원이 왔다 갔다 하는데 매수자 측에 잔금청산일을 미뤄 달라고 사정하는 건 당연한 일"이라고 말했다.

정부가 8일 공포를 추진한다고 직접 밝히면서 시장의 혼란은 일단락될 전망이다. 비과세 기준 12억원 상향이 8일 시행되면 경우에 따라 3000만원이 넘는 양도세를 물어야 했던 사람이 한 푼도 안 낼 수 있다.

개정 소득세법은 양도가격이 12억원을 넘을 경우 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유특별공제 등을 빼고 남은 금액으로 과세표준을 산출하고 여기에 양도세율 6~45%를 적용해 세금을 결정한다.

주택을 7억원에 취득하고 2년간 거주(2년 보유)한 후 12억원에 양도를 한다고 가정하면 개정법 공포일 이전에 매도했을 경우 양도세 3077만원을 내야 하지만 개정법 공포일 이후 매도하면 12억원까지 비과세 적용을 받아 양도세가 0원이 된다.

양도가격이 12억원을 초과해 양도세가 발생하는 경우에는 보유·거주 기간이 짧은 사람일수록 양도세 비과세 기준 상향에 따른 세 부담 감소 효과가 더 큰 것으로 나타났다.

예를 들어 3년 전 12억원에 산 주택을 2년 거주하고 20억원에 파는 1가구 1주택자의 경우 현행 비과세 기준 9억원을 적용하면 장기보유특별공제 20%를 적용받아 양도세 1억2584만원이 발생한다. 그러나 양도세 비과세 기준을 12억원으로 높이면 양도세는 8462만원으로 부담액이 4122만원이나 감소하는 효과가 나타난다. 반면 같은 조건에서 10년 이상 보유, 10년 이상 거주로 장기보유특별공제 80%를 모두 받았다고 가정하면 현행 비과세 9억원 기준에서는 양도세가 1683만원 발생하지만 12억원으로 상향할 경우 양도세는 1049만원으로 줄어든다. 비과세 기준 상향에 따라 감소하는 세 부담이 634만원에 불과한 것이다.

[전경운 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]