[생생경제] 양도세 비과세 12억, 실무적으로 '잔금청산일'이 기준

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 12월 06일 (월요일)

■ 대담 : 이승현 진진회계법인 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 양도세 비과세 12억, 실무적으로 '잔금청산일'이 기준

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 이르면 이달 중순부터 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 상향될 전망입니다. 구체적으로 얼마나 덜 내게 되고 어떤 것들을 유의하면 좋을지 알아보겠습니다. 진진회계법인 이승현 대표 전화 연결되어 있습니다. 대표님 안녕하세요.

◆ 이승현 진진회계법인 대표(이하 이승현)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준이 상향됐습니다. 9억에서 12억 원 이하로 바뀌게 되는 건데, 먼저 저희가 본격적으로 내용에 들어가기 전에 이번에 통과된 소득세법 개정안의 어떤 부분들이 달라지게 되는 건지핵심 내용을 짚어주실까요?

◆ 이승현> 말씀하신 것처럼 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세 되는 범위가 2008년부터 해서 9억 원으로 쭉 유지가 되어 왔는데요. 이번에 12억 원까지 비과세를 해주는 것으로 바뀌었고요. 시행 시기는 아직 정확히 결정되지는 않았지만 조만간 시행되는 것으로 이야기가 나오고 있습니다.

◇ 전진영> 조만간 시행될 예정이다, 라는 얘기가 나와서 지금 약간 혼란스러운 분위기인 것 같은데, 개정안 시행시기는 공포일이라고 하는데 그럼 확실히 비과세 기준이 12억에서 9억이 되는 시점이 언제인 거예요?

◆ 이승현> 지금 법에는 시행 시기가 공포일부터 바로 시행이라고 되어 있어서 공포가 언제 될 거냐, 이걸 놓고 1세대 주택 혜택을 받으시려는 분들이 매도 시기를 조절을 하고 계신데요. 우선 절차를 보면 법이 통과된 게 국회를 12월 2일자에 통과를 했습니다. 그래서 이게 정부로 3일자에 이송이 됐고요. 내일 가량 7일 정도의 국무회의에 상정해서 의결을 할 것으로 보입니다. 그렇게 되면 대통령 재가, 그리고 관보게재 일정을 거쳐서 최종 공표가 되는데요. 통상적으로 보면 이 절차가 1주에서 2주 정도 소요되는 것으로 보기 때문에 빠르면 이번주, 또는 15일, 12월 중순 정도에는 통과되지 않을까, 하고 전문가들은 보고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 그러니까 이르면 15일. 다음 주쯤이 될 것 같고요. 만약에 조금 늦어진다 해도 다다음주까지는 개정소득세법이 공포될 가능성이 큰 건데, 어떻게 보면 내년 1월 1일부터라고 최초에는 사실 예정이 됐던 것이기 때문에 조금 빨라지는 거라 볼 수가 있겠네요?

◆ 이승현> 네, 맞습니다. 이게 1세대 1주택자들이 이 세법 개정을 기다리면서 매물을 늦추고, 잔금을 늦추고. 이런 일들이 벌어지다 보니까 정부 입장에서는 혜택 받는 대상을 최대한 빠르게 늘려주고, 또 매물도 빨리 나오도록 하기 위해서 긴급하게 통과시키기로 했기 때문에 예상으로는 15일, 20일 정도를 예상하고 있지만 빠르면 이번 주 내에도 가능하지 않을까, 라는 생각을 하고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 양도세 기준선 상향조치를 굳이 내년까지 기다리지 않고 법 개정안이 공포된 즉시 바로 시행하겠다. 이런 의미인 것 같은데, 그럼 대략적으로나마 어느 정도의 가구, 어느 정도의 규모의 세금이 인하가 되는 걸까요?

◆ 이승현> 기존에도 9억 원 이하의 주택은 1세대 1주택 비과세가 적용이 되고 있었기 때문에 9억원 이하의 주택은 사실 이번 개정안과 크게 변동되는 것이 없고요. 9억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 세금이 감소가 되게 됩니다. 예를 들어 기존에 7억 원에 샀다가 지금 12억 원이 된 집이 있다. 그러면 양도 차익이 5억 원이잖아요. 이런 주택을 2년 보유, 거주하신 분들은 이 개정안이 시행되기 전에는 한 3077만 원 정도 양도세와 지방세금세 부담이 있으시거든요. 그런데 12억 원으로 공제금액이 늘어나게 되면 세금이 전혀 없어지는 거죠.

◇ 전진영> 아, 아예 없어지나요?

◆ 이승현> 그렇죠. 12억 원 이하의 주택은 양도세가 제로가 되는 것이기 때문에 이런 분들은 한 3천만원 정도의 세금이 줄어든다고 보시면 되고요. 7억이 아니라 6억 원에 사서 12억 원이 됐다. 그러면 양도차익 6억 원 기준으로는 한 4천 4백만 원 정도 세금이 줄어들게 됩니다.

◇ 전진영> 정말 큰 금액이기 때문에, 당연히 집을 팔려는 분들 입장에서는 이 시기를 정말 주시하고 볼 수밖에 없는 상황입니다. 12억 원 이상 주택을 팔 때 양도세가 어떻게 달라지는지, 장기보유특별공제 여부에 따라 차이가 굉장히 커지는 걸로 알고 있거든요. 이 부분은 어떤가요.

◆ 이승현> 맞습니다. 장기보유특별공제를 몇 %로 적용받는지에 따라서 줄어드는 세금도 굉장히 많이 감소가 되게 되는데요. 우선 12억 원 이상의 주택을 팔 때 양도세 계산 방법을 아실 필요가 있어요. 예를 들어 우리가 10억 원에 산 집을 20억에 판다. 그러면 양도차익이 10억 원이잖아요. 그러면 세법에서는 12억 원까지 1세대 1주택 비과세를 해준다고 했기 때문에 요 12억 원을 넘는 부분에 대해서는 세금을 물리게 됩니다. 이 12억 원을 넘는 부분을 계산하는 방식은 비율적으로 계산을 해요. 그래서 우리가 양도차익 10억 원에 대해서 우리가 20억에 파는데 12억을 넘는 부분은 8억 원이 되잖아요. 그러면 10억 원 곱하기 20억 분의 8억원. 이런 식으로 비율적으로 계산을 합니다. 그래서 40%에 해당하는 4억 원에 대해서만 12억 초과 부분으로 봐서 과세를 하는 거죠. 자, 그럼 이 4억 원에 대해서 그대로 과세를 하는 게 아니고 장기 보유한 분들에 대해서는 장기보유특별공제라는 걸 추가로 빼주게 되는데요. 이 장기보유특별공제가 보유 거주기간에 따라서 차등적용을 합니다. 예를 들어서 방금 말씀 드린 것처럼 10억에 사서 20억 원에 파는데 5년 거주하고 보유까지 했다. 그러면 세금이 기존의 9억 비과세로 했을 때는 1억 8천 8백만 원에서 12억 비과세를 적용하면 1억 2930만원으로 한 6천만 원 가량 감소를 하게 돼요. 그런데 지금 5년 거주, 보유하지 않고 10년 거주, 보유까지 했다. 그러면 그런 분들은 기존 세금이 1억 1600만원에서 지금 12억까지 늘어나는 7천 8백만 원 수준으로 3천 8백만 원 정도 감소하게 됩니다.

◇ 전진영> 이거 좀 계산법이 약간 복잡해서, 조금 더 예를 들어서 설명을 해주시면 좋을 것 같은데. 그러니까 보유한 연수에 따라 깎아주는 제도가 한마디로 장기보유특별공제라면, 만약에 5년을 보유만 했으면 또 비율이 달라지나요. 그러니까 거주한 것이랑 다르게 5년을 내가 그냥 가지고 있었다. 이러면 또 달라지나요.

◆ 이승현> 맞습니다. 장기보유특별공제는 크게 두 가지로 나누어서 생각하시면 되는데요. 우리 주택뿐만 아니라 일반적인 부동산을 팔 때도 이 장기보유특별공제율을 적용을 해주는데, 그것을 우리가 일반장기보유특별공제율이라고 부릅니다. 이건 3년 이상 보유했을 때 1년에 2%씩 최대 15년 보유하면 30%를 떼 줘요. 이게 일반적인 장기보유특별공제율인데요. 1세대 1주택자 같은 경우는 특별하게 특례장기보유특별공제율을 적용을 해줍니다. 그래서 이건 최대가 80%까지 늘어나는 거죠. 이 특례장기보유특별공제율을 적용 받으시려면 기본적으로 2년 이상은 거주를 한 집을 파셔야 해요. 그래서 거주 기간이 2년이 안 되면 우리가 일반적인 장기보유특별공제율을 적용받으시는 겁니다. 최대 30%까지밖에 못 받겠죠. 자, 그럼 이제 2년 이상 거주했다. 그러면 이제 특례장기보유특별공제율을 받으실 수가 있는데, 이때 올해 1월 1일부터 개정된 세법이 적용되는데요. 우선 보유 기간 1년 당 1년에 4%씩을 적용을 해 줘요. 그리고 거주기간 1년당 또 4%를 적용을 해서 이 두 개를 합친 공제율을 특례장기보유특별공제율로 적용을 해 주는 거예요. 예를 들면 우리가 아까 5년 거주하고 5년 보유했다. 이럴 경우에는 거주기간 5년에 대해서 1년에 4%씩 하니까 5*4=20. 20%가 적용이 되고, 또 보유기간 5년에 대해서 또 20%를 적용받으니까 20%, 20%를 합쳐서 40%를 공제받을 수가 있는 거고요. 10년 거주, 보유했다. 그러면 거주 10년에 40%, 보유 10년에 40%해서 총 80%를 장기보유특별공제로 받으실 수가 있습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 그러니까 보유하면서 거주까지 하고, 그 기간이 길면 길수록 공제를 받을 수 있는 할인율이 높아지는 거네요.

◆ 이승현> 네, 맞습니다.

◇ 전진영> 네. 사실상 기간만 잘 조정하면 한 두 푼도 아니고, 거의 3천 만 원 정도의 세금을 절약할 수 있기 때문에 현재 시장은 굉장한 혼란할 수밖에 없는 상태인데요. 그래서 지금 구체적인 국무회의 상정일과 공포일이 정해지지 않았기 때문에 잔금 납부일이 코앞에 닥친 매도자들은 잔금을 좀 연기할 수 없겠느냐, 이런 요구도 계속해서 나오고 있다고 하고요. 이 부분에 대해서는 어떻게 보세요?

◆ 이승현> 실제 실무적으로 저희가 상담을 하더라도 이 1세대 1주택자 같은 경우는 12억 원으로 늘어나는게 언제 시행되느냐, 문의를 굉장히 많이 하셨어요. 그래서 매도를 하고는 싶은데 이 시기를 좀 늦춰야 되냐, 언제부터 시행이 되냐는 많이 궁금해 하셨는데. 그런 분들 같은 경우는 지금 이 시행이 된 이후로 잔금을 하기 위해서 계약을 늦추고 있는 상황이고요. 잔금일자가 정해지셨던 분들도 매수자와 협의를 해서 이 날짜를 늦추겠다, 라고 하시는 분들도 굉장히 많습니다.

◇ 전진영> 그런데 이게 이사 날짜라는 게 사실, 늦추거나 미루거나 하기가 어렵잖아요. 여러 가지로. 집이나, 경제적인 자금 사정이나 이런 것들이 맞물려 있다 보니까. 그럼에도 다들 늦추는 분위기 인가요?

◆ 이승현> 그렇죠. 매도자 입장에서는 이것을 조금만 늦춰도 몇천만원 이상 세금을 줄일 수 있기 때문에 최대한 이 날짜를 늦추려고 하시는 분들이 많죠.

◇ 전진영> 그럼 상담 들어오시는 분들에게도 어떻게는 잔금일이나 이런 것들을 좀 조정해 보라고 조언을 드리시는 편이십니까?

◆ 이승현> 네. 물론이죠. 세금이 크게 차이가 나기 때문에 가능하면 최대한 시행시기 뒤로 미루라고 조언을 드리고 있습니다.

◇ 전진영> 그럼 이런 법 공포일 이후 양도하는 주택의 경우라면, 등기일과 잔금청산일 중 어느 날짜를 선택해야 하지? 하는 질문도 굉장히 많이 한다고 하더라고요. 어떤 날을 기준으로 적용이 되는 건가요?

◆ 이승현> 세법에서 매도일자는 소유권 이전 등기 접수일과 잔금 청산일 중에 빠른 날짜를 기준으로 하게 되어 있습니다.

◇ 전진영> 빠른 날짜요.

◆ 이승현> 예. 그러니까 우리가 법무사에게 소유권을 이전해주세요, 하면 그 날 접수가 되잖아요. 그러면 그 접수일과 잔금일 중에 빠른 날인데, 실제 저희가 잔금일 이전에 소유권 이전을 해주는 경우는 거의 없기 때문에, 실무적으로는 잔금 청산일이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 이 부분도 양도나 매도 앞두고 계신 분들은 알아두시면 2좋을 것 같고요. 자, 이 양도세 기준 상향을 통해 양도세가 완화되면 그동안 세금 무서워서 집 못 내놨던 사람들이 매물들을 좀 내놓을 것이다, 라고 정부는 전망을 하는 것 같은데요. 대표님께서는 세금 쪽 관련 전문가이시기는 합니다만, 이런 정부의 기대감은 어떻게 보고 계십니까?

◆ 이승현> 일단 이번에 바뀐 세법을 적용받으시는 분들이 어떤 분들인지 알 필요가 있는데요. 우선 기본적으로 1세대 1주택자 중에서도 9억원을 넘는 고가 주택을 보유하신 분들이 세법의 혜택을 받으시는 분들이에요. 그럼 이렇게 고가의 1주택자 분들이 이 집을 세법이 바뀌었기 때문에 팔고 무주택자들이 될 거냐. 제가 이제 상담을 해 보면 그런 분들이 팔고 무주택자가 되는 선택을 하는 경우는 드문 것 같아요. 그래서 이걸 팔아서 그분들이 더 상위급지로 이동을 한다든지, 이런 갈아타기가 수월해졌다, 라고 보면 좋을 것 같고요. 그렇게 되면 고가 주택의 거래량이 늘어날 수 있는 증가 요인이 될 수는 있다고 보는데요. 기본적으로 지금 다주택자에 대한 양도세가 완화된 건 아니기 때문에 본격적으로 매물 출현이 많이 되거나 그런 부분은 영향이 적지 않을까, 라고 판단을 하고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 이승현> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 진진회계법인 이승현 대표였습니다.

YTN 전진영 (jyjeon@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

이 시각 코로나19 확진자 및 예방접종 현황을 확인하세요.

연예인 A씨와 유튜버의 싸움? 궁금하다면 [웹툰뉴스]

대한민국 24시간 뉴스채널 YTN [LIVE 보기]