'잘못된 종부세' 되돌려 받으려면 이렇게 하라

[김기훈의 경제TalkTalk] 서울 반포 김진식 세무사·공인중개사 ②/②

종합부동산세와 양도소득세 등 세금 징수의 실무를 담당하는 국세청의 정부 세종시 청사 본청 건물./뉴시스

☞ ①/②편에서 계속

김진식 세무사·공인중개사는 지금은 서울 서초구 반포동에서 사무실을 운영하고 있지만 원래 국세청에서 오랫 동안 근무한 조세정책 전문가이다. 그래서 종부세 납세자들의 다양한 사례를 넘어, 종합부동산세(종부세) 제도와 정부의 조세정책에 대한 견해를 물어보기로 했다.

이중과세 논란

—종부세가 재산세, 양도세 등과 중복 부과되기 때문에 이중과세라는 문제가 제기되고 있다. 어떤 측면에서 그런가?

“어떤 사람이 아파트를 10억원에 사서 매년 1억원씩 가격이 올라 10년 후에 20억원이 됐다고 하자. 종부세와 재산세를 계산할 때에는 취득원가인 10억원까지 포함해 20억원 전체가 세금 계산의 대상이 된다. 그런데 양도세의 경우 취득원가인 10억원은 과표에서 제외되고 나머지 10억원의 차익만 갖고 양도세를 계산한다. 재건축초과이익환수금도 이러한 방식을 쓴다. 그러니 차익 10억원에 대해서는 종부세, 재산세, 양도세, 재건축초과이익환수금을 모두 내는 것이다. 사람들이 종부세 위헌소송을 하겠다고 나서는 것은 이처럼 여러 세금이 중복과세되는 모순 때문이다.”

종합부동산세의 위헌 여부를 최종 결정할 헌법재판소. 유남석 헌법재판소 소장을 비롯한 재판관들이 지난 11월 25일 오후 서울 종로구 헌법재판소 심판정에 입장해 자리에 앉아 있다./연합뉴스

—만약 헌법재판소가 종부세 위헌신청을 수용할 경우 납세자들은 이미 낸 종부세를 모두 환급받을 수 있나?

“그렇지 않다. 세금은 납세자 개인이 신고하는 신고과세와 정부가 부과하는 정부과세로 나뉜다. 신고과세는 신고 후 5년까지 감액청구 등 이의제기가 가능하다. 반면 정부과세는 3개월 내에 불복청구와 이의신청을 하도록 되어 있다. 그래야 권리구제를 받을 수 있다.

좋은 사례가 있다. 지난 1990년 노태우 대통령 시절에 토지초과이득세가 도입됐는데, 1994년에 헌법불합치 결정이 났다. 정부는 토지초과이득세를 환급해줘야 했다. 그런데 정부과세라서 세금 부과 후 3개월 내에 불복청구하고 소송을 제기한 당사자에게만 환급을 해줬다. 가만히 있었던 사람에게는 환급을 해주지 않았다.”

노태우 대통령은 재임중인 1990년에 토지초과이득세를 도입했다가 1994년에 헌법불합치 결정을 받았다. 그러나 불복청구를 했던 납세자들만 세금을 돌려받을 수 있었다./TV조선

—종부세는 어떻게 되나?

“종부세는 일반적으로 정부과세로 알고 있지만 국세기본법을 보면 특이하게도 신고과세와 정부부과과세가 모두 가능한 세금이다. 이번 고지서는 정부부과 결정이기 때문에 고지서 수령일로부터 3개월 내에 이의 신청 등 불복청구를 하여야 권리 구제를 받을 수 있다. 이 기간을 경과하면 다시는 국세청과 납세의무에 대해 다툴 수 없다.

반면 2021년 12월 15일까지 납세의무자가 종부세를 국세청에 신고하는 형태로 납세의무를 확정하게 되면 신고 후 5년까지 경정청구 등의 제도를 활용해 국세청과 납세의무에 대해 다툴 수 있다. 따라서 이의신청과 불복청구 소송 등에 직접 참여하지 않아도 종부세의 위법성이 향후 5년 이내에 인정되어 감액 경정의 원인이 발생하면 그 때에 경정청구를 통해 구제받을 수 있다. 정부 고지서를 받고 가만히 있으면 나중에 종부세 위헌이나 헌법불합치 결정이 나와 환급이 된다고 하더라도 돌려받을 수 없다는 뜻이다. 돌려받으려면 정부과세를 무시하고 본인이 국세청 홈페이지나 세무사를 통해 신고를 해야 한다. 신고납세하면 국세청 고지는 무효가 된다. 물론 신고액을 국세청이 다시 산정해 최종 세액을 바꿀 수는 있다.”

—신고납세의 실익은 시간을 버는 것인가?

“위헌 결정 등이 나오면 이의를 제기하고 환급을 받을 수 있는 시간을 3개월이 아니라 5년으로 늘리는 셈이다. 헌법재판소 결정이 3개월 내에 나온다고 장담할 수는 없지 않나?”

종합부동산세를 되돌려 받을 수 있는 절차를 규정한 국세기본법./법제처

—정부가 종부세를 환급해 줄 상황이 되면 납세자 모두에게 이의를 제기할 시간을 새로 주지 않을까?

“그렇지 않다. 정부과세를 수용할 경우 불복청구를 할 수 있는 시간을 3개월 밖에 주지 못하도록 국세기본법에 명시되어 있기 때문에 그 기간 내에 불복청구를 하지 않은 사람은 종부세를 되돌려 받을 수 없다.”

매매는 주춤, 전월세는 상승세

김 세무사는 공인중개사도 겸하고 있다. 그래서 그에게 부동산 시장 동향에 관해 물어보기로 했다.

—종부세가 나온 후에 주택 시장에 새로운 변화 조짐이 있다면?

“지금 전세 매물이 없다. 수입이 있어야 종부세를 내니, 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 경우가 많은 것도 한 요인이 아닌가 생각한다. 반(半)전세 반(半)월세 형태도 증가하고 있다. 월세로 전환한 뒤에는 집주인들이 월세를 많이 올리려는 현상도 나타나고 있다. 전월세 시장에 전반적으로 공급이 적어 전월세가 오르고 있다.”

서울 강남의 집값 폭등 진원지 중 하나인 대치동 은마아파트. 집 주인들이 종합부동산세 부담을 세입자들에게 떠넘기기 위해 횡포를 부려 국토부와 국세청의 고강도 조사가 필요하다는 지적을 받고 있다./뉴시스

—종부세 폭등이 치솟기만 하는 주택 시세와 주택 공급 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을까?

“일반적으로 주택에 부과된 세금은 주택 매입자나 세입자에게 떠넘겨져 그 만큼 주택 가격 상승 요인이 될 수 있다. 그러나 보유 단계에서 미실현 소득에 부과되는 종부세는 현행 부동산 임대차 3법 등의 시행으로 제도상으로 세입자에게 전가하기가 쉽지 않다. 따라서 내년 초에 정부가 양도세 중과 일시적 완화 같은 매도 유인 정책을 쓰면 현금이 부족한 주택 소유자들이 주택을 내놓으면서 주택 시세는 소폭 하락할 가능성이 있다.”

매도 시기 저울질하는 다주택자

—종부세 폭탄을 맞은 다주택자들이 집을 팔려는 조짐은 보이나?

“다주택자에게는 이번 종부세 고지서가 매우 결정적이었다. 다주택자들은 그동안 증여를 많이 해왔다. 증여를 못한 사람의 경우 이번에 세금이 많이 나왔기 때문에 버틸 자금이 없어서 결국 내년 상반기에 많이 팔 것 같다. 내년 6월 1일 종부세 계산 기준일 이전에 매물을 내놓을 가능성이 많다.”

—다주택자들이 그대로 버티면 내년에는 종부세를 얼마나 내야 하나?

“지금 주택 가격이 유지된다면 올해 1억원이 산정된 사람은 내년에는 상한선인 올해의 1.5배를 낸다고 봐야 한다. 그런데 주의해야 할 점이 있다. 내년에 납부해야 하는 이 1.5배는 올해 납세자가 실제로 납부한 금액의 1.5배가 아니다.

예를 들어 올해 종부세가 300만원으로 산정이 됐지만 작년에 산정한 종부세가 100만원이어서 1.5배 세부담 상한선 때문에 올해 150만원을 납부했다고 하자. 올해 150만원 냈다고 해서 내년에 1.5배인 225만원만 내는 것이 아니다. 내년에 종부세가 예를 들어 600만원으로 산정이 되면 올해 산정된 종부세 300만원의 1.5배인 450만원이 부과되고 이 금액을 납부해야 한다. 그러니 올해 납부한 세금 150만원 기준으로 보면 내년에 납세자가 실제로 납부해야 하는 종부세는 3배로 오르는 셈이다.”

—이렇게 세금이 많이 나오면 아무래도 내년 집값이 좀 주춤해지지 않을까?

“내년에는 부동산 가격이 조금 떨어질 것 같다.”

—부동산 가격이 떨어지면 종부세는 안내도 되나?

“금액은 줄겠지만 매년 내야 한다. 하지만 부동산 가격이 지금 급등하니 종부세를 시행하고 있지만 부동산 경기가 냉각되면 경제를 살리기 위해 종부세를 유보할 수도 있다. 내년에 주택 가격이 하락한 뒤에 2~3년간 건설 경기가 불황에 빠지면 다주택자 중과세 제도가 유보될 수도 있다는 이야기다. 결국 버틴 다주택자들이 이기는 결과가 나올 수도 있다.

역대 정부 정책을 보면 다주택자 중과세 제도를 시행했다가도 경기가 나빠지면 다시 완화했었다. 일본의 경우에도 30여년전에 부동산 가격이 천정부지로 올라가자, 우리의 종부세와 비슷한 지가토지세라는 보유세를 2년간 부과했던 적이 있다. 그러나 부동산 가격이 잡히고 시장이 안정되면서 지금까지 시행을 유보하고 있는 것으로 알고 있다.”

거래 없는 주택 매매 시장

—주택 매매 동향은 어떤가?

“11월과 12월에는 주춤하다. 거래가 없다. 매수세는 대출 규제로 돈이 안돌아 찾기 어렵다. 매도세는 병원비와 약값을 마련하려고 급매물을 내놓는 고령층을 제외하면 거의 없다. 진짜 실수요자들만이 거래를 하고 있다. 매수와 매도 물량이 없으니 실수요자들이 고통을 받고 있다. 주택 보유자들은 좀 더 기다려 정권이나 정부 정책이 바뀌면 아직 올라갈 가능성이 있다고 보고 매물을 내놓지 않는 것 같다. 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라고 생각한다.”

—오세훈 서울 시장이 지난 4월 서울시장 선거 때 취임 후 아파트 단지 재건축 문제를 신속하게 결정하겠다고 했다. 취임 이후 이러한 공약의 영향이 좀 나타나고 있나?

“그 공약을 내세웠다가 그대로 시행했다가는 집값이 올라갈 것 같으니 취임 후 중단했다. 서울 아파트 시장에 50층 이상 고층 재건축에 대한 기대감이 있기는 하지만, 그것 때문에 집값이 계속 오르는 것 같지는 않다. 반대로 오 시장 취임 후 주택 건축 허가 지역도 많이 생기고, 반값아파트 공급 가능성도 늘면서 집값 하방 압력으로 작용하고 있는 것 아닌가 생각한다.”

오세훈 서울시장은 지난 4월 7일 보궐 선거 당시 재건축 아파트 공사 신속 추진을 공약으로 내세웠으나 취임 후 아파트 가격 상승을 우려해 중단했다. 지난 11월 30일 서울런 멘토링 현장 간담회에 참석한 모습./뉴시스

양도세는 실패, 종부세는 효과 발휘

시계가 4시 30분에 근접하고 있다. 인터뷰를 시작한지 3시간 동안 김 세무사는 상담 전화도 받고 찾아온 손님도 응대하면서 바쁘게 움직였다. 이제 인터뷰를 마무리할 시간이다. 그가 국세청에 오래 근무하면서 쌓은 조세 정책에 대한 경륜과, 부동산 시장에서 몸으로 부닥치며 얻은 체험을 종합해 현 정부의 부동산 조세 정책의 한계와 개선점에 관해 물어보기로 했다.

—인터뷰 내용을 종합적으로 정리해 보자. 문재인 정부는 부동산 가격을 안정시키기 위해 종부세와 양도세 강화 조치를 썼다. 현장에서 볼 때 어느 정도 효과를 냈다고 보나?

“양도세 강화는 주택공급을 원활하게 하지 못하고 대신 증여를 늘렸다. 다주택자의 경우 양도세 중과 조치로 실효세율이 대략 60~70%나 된다. 누가 그 부담을 해 가면서 팔려고 하겠나? 다주택자는 돈이 많은 사람이라서 꿋꿋이 버텨왔다. 반면 보유세인 종부세는 주택을 갖고 있는 동안 매년 내야 하는데 이번에 부과된 금액이 엄청나니까 다주택자와 임대업자들이 앞으로 많이 내놓을 것 같다.

전반적으로 보면 양도세 강화는 실패했고, 종부세 강화는 공급에 영향을 미치기 시작했다고 봐야 한다. 거래세는 낮추고 보유세는 높여야 부동산 거래가 활발해지고 가격이 안정된다고 하는 원리가 증명됐다고 볼 수도 있다. 만약 지금 시점에서 양도세를 일시적으로 완화해 주면 공급이 좀 더 늘어나면서 주택 가격이 하향 안정세로 가지 않을까 싶다.”

더불어민주당 송영길 대표(왼쪽)와 김진표 국가경제자문회의 의장은 올해에 내년 대선을 염두에 두고 종부세 불만을 누그러뜨리는 정책을 내놓았다. 지난 11월 29일 국회 의원회관에서 열린 2021국가경제자문회의에 참석한 모습./국회사진기자단

—양도세를 일시적으로 완화해 주면 주택 가격이 어느 정도 하락할 것 같은가?

“지역에 따라 다르다. 지방은 하락할 수 있다. 그러나 서울은 재건축지역을 중심으로 그다지 하락폭이 크지는 않을 것 같다. 세계적으로 보면 고급 주택 단지 여부와 주택의 질에 따라 가격 차이가 많이 난다.”

‘똘똘한 한 채’의 문제점

—정부의 부동산 조세 정책 중에서 다른 문제점을 지적하고 싶다면?

“부동산 가격 중에서 가장 문제가 되는 것은 주택 가격이고, 주택 가격 중에서 가장 긴급한 현안은 ‘똘똘한 한 채’를 부추기는 1세대 1주택 장기보유 특별공제 혜택이다. 이 문제가 가장 긴급한 현안이라고 본다.”

—무슨 뜻인가?

“어떤 사람이 10년 전 서울 강남 4구에 집을 한 채 10억원에 사서 10년 이상 살다가 30억원에 팔았다고 해보자. 두 단계에 걸쳐 세금 혜택이 주어진다. 먼저 양도 차익 20억원 가운데, 매매가 30억원 중 1가구 1주택 비과세 한도 9억원이 차지하는 비율, 즉 (30억원-9억원)/30억원의 비율만큼 빼준다. 그래서 일차로 14억원이 비과세로 빠진다. 이어 나머지 6억원 중 80%에 장기보유 특별공제 혜택을 줘 또 과세대상에서 제외해 준다. 이렇게 되면 20억원의 이익 가운데 세금 부과 대상이 되는 금액은 1억2000만원 밖에 안된다. 여기에 양도세율을 곱해 일부를 세금으로 내도록 하는데, 과세 대상 금액이 작으니 세율도 낮은 세율이 적용된다. 차익 20억원에 대해 양도세를 거의 안내는 셈이다. 10년간 대략 20억원, 매년 대략 2억원의 소득을 올린 셈이다.

이에 반해 지방에서 10년 전 3억원짜리 집을 샀다가 9억원에 판 사람도 9억원 이하 주택은 양도세를 내지 않기 때문에 양도세를 내지 않고 6억원의 차익을 올렸지만, 고가 주택에 주는 이런 세제 혜택 때문에 시간이 갈수록 서울 집 소유자와 자산 격차가 크게 벌어진다. 주택의 세금 공제 혜택 때문에 빈부 격차가 더 심해지는 것이다. 전국의 사람들이 서울 강남에 ‘똘똘한 한 채’를 갖기 위해 몰려들면서 강남의 집값을 끌어 올리고 있는 이유이다. 강남 집값이 오르면 전국 집값이 오른다.”

(위의 사례를 직장 생활을 막 시작하는 청년의 관점에서 보면 문제는 더욱 심각해진다. 예컨대 취업할 때 부모가 서울 강남에 시가 10억원짜리 아파트를 한 채 사 준 청년과 무주택 청년이 예컨대 삼성전자에서 같은 월급을 받으면서 10년간 일을 한 뒤 보유자산을 비교해 보면 천양지차이다. 아파트를 물려받은 사람은 10년간 아파트 가격이 10억원에서 30억원으로 올라 10년간 매년 2억원씩 추가 수입이 있기 때문이다.

이 수입의 상당 부분은 정부가 주택 가격 상승분에 대해 걷어야 할 세금을 면제해 주면서 생긴 것이다. 전문가들은 생필품인 주택에 대한 세제 혜택 때문에 청년층의 빈부격차가 시간이 갈수록 심화되는 현상은 사회의 계층상승 사다리를 걷어차는 잘못한 조세 정책이라고 비판하고 있다.)

—1세대 1주택에 왜 이렇게 많은 양도세 혜택을 주게 됐나?

“예전에는 1세대 1주택이라고 하더라도 물가상승률만큼만 양도세 공제 혜택을 줬다. 그러나 20여년 전쯤 정치인들이 1가구 1주택자들의 표를 얻기 위해 양도차익의 4~8%를 매년 일률적으로 공제해 주도록 정책을 바꾸면서 이렇게 엉망이 됐다.”

조세 전문가들은 전국 부동산 가격의 상승을 유발하는 '똘똘한 한 채' 투기에 정부의 잘못된 세금 혜택 정책이 일조하고 있다고 비판한다. 사진은 '똘똘한 한 채' 투기의 주요 대상인 서울 강남구 압구정동 아파트 단지./김연정 객원기자

— ‘똘똘한 한 채’ 과열 현상을 억제할 대책은?

“정부가 고가 주택에 의도적으로 주고 있는 비과세와 장기보유 특별공제 등 두 단계 양도세 혜택을 없애야 한다. 원래 양도세는 소득의 일부만 정부가 가져가는 것이기 때문에, 혜택을 없애서 양도세를 다 내더라도 고가주택 소유자들은 대체로 세금보다 많은 양도차익을 올릴 수 있다. 그래서 비과세와 장기보유 특별공제 혜택을 없애도 자산의 빈부격차는 여전히 벌어지겠지만, 지금보다는 많이 완화될 것이다. 적어도 정부가 이러한 빈부격차를 적극적으로 만들어내는 측면은 없어진다.”

—고가 주택에 비과세와 장기보유 특별공제를 아예 없애면 혼란이 있을 수도 있다. 다른 대안이 있다면?

“주택 세금 공제액을 세대나 개인의 거주비용으로 간주해 세대나 개인 단위로 공제 혜택을 부여하는 방법이 있다. 예를 들어 한 세대에 3년에 3억원, 5년에 5억원을 주거 비용으로 간주해 양도세를 낼 때 공제해주는 방법을 생각해 볼 수 있다. 또 1세대 1주택 양도세 비과세 한도가 9억원인 점을 감안해 예컨대 1인당 평생 자가주거비용을 12억~15억원으로 정해주고, 개인이 세대주일 때 일생 동안 이 범위 내에서 양도세 공제를 받을 수 있도록 하는 방법도 있다. 국가가 개인별로 주는 ‘주택 세금 찬스'라고 볼 수 있다. 이렇게 되면 비싼 집에서 사는 사람과, 싼 집에서 사는 사람이 평생 동안 집을 사고 파는 과정에서 혜택을 받을 수 있는 세금액이 보다 공평해진다.”

—법인 소유 주택에 대한 개선책은?

“법인이 소유해도 사회에 순영향을 미치는 주택은 세율을 낮춰야 한다. 국가에서 법인 과세를 강화한 이유는 개인이 중과세를 회피하기 위해 법인을 통해 우회적으로 주택을 산 경우가 많기 때문이다. 만약 법인이 사서 실질적인 사업 목적에 쓰는 사원 주택이나 임대사업용 주택이라면 세금 부담을 낮춰줘야 한다. 너무 일률적으로 규제하는 것은 좋지 않다.”

재건축 갭투자 세제도 개선해야

—그 밖에 다른 개선점이 있다면?

“재건축 아파트 가격이 부동산 가격 폭등의 원인이 되기도 한다. 이유는 갭투자를 6~8년씩 가능하게 하기 때문이다. 일반주택은 집을 한 채 더 사서 1세대 2주택일 경우 1년 내에 옛 집을 팔고 새 집으로 가야 1가구 1주택으로 인정해 세금 혜택을 주기 때문에 갭투자가 1년 밖에 안된다. 반면 재건축 입주권을 취득하면 재건축 완공 후 새 집에 이사해 2년 내에 옛 집을 팔면 된다. 그러니 대략 6~8년 뒤에 옛집을 팔아도 된다. 6~8년 동안 1 세대 2주택 상태로 갭투자를 할 수 있는 것이다. 재건축 아파트 가격이 계속 올라가는 것은 이러한 이유 때문이다.

입주권도 주택으로 간주해 옛집을 1년 내에 팔게 하면 실수요자의 경우 전월세를 살다가 입주하면 된다. 이미 입주예정된 새 집이 있기 때문이다. 전반적으로 아파트 투기붐이 줄어들 수 있다. 또 양도세와 취득세 계산할 때에는 입주권을 주택수에 포함시키고, 종부세 계산할 때에는 포함시키지 않는 문제도 시정되어야 한다. 전반적으로 종부세법을 좀 더 세심하게 다듬어 선의의 피해자, 억울한 피해자가 없도록 해야 한다.”

서울 서초구 반포동의 김진식 세무사·공인중개사가 지난 12월 1일 조선일보와 인터뷰를 갖고, 종합부동산세 폭탄을 맞은 주민들의 반응과 부동산 세제의 개선책에 대해 설명하고 있다./김기훈 기자

[종부세 납부 전에 확인해야 할 6가지 사항]

종합부동산세는 아직 체계가 제대로 잡히지 않아서 잘못 부과되는 경우가 많다. 잘못된 종부세를 피하려면 세금 납부 전에 아래의 사항들을 확인해 보는 것이 중요하다고 전문가들은 조언한다.

① 재건축 아파트의 취득 연월일

재건축이 진행중이거나 완공되는 경우 세액 공제를 받기 위한 보유기간을 계산할 때 당초 취득일을 잘 확인해야 한다. 예컨대 30년전에 아파트를 샀다가 이후에 재건축 되면 등기부 등본에는 신축된 최근 날짜가 기록되어 있다. 하지만 폐쇄된 등기부 등본을 떼어서 옛 아파트 취득일자를 제시하면 보유기간을 모두 인정받을 수 있다.

② 주택 기능을 하지 못하는 농가나 폐가

사실상 주택 기능을 하지 못하는 농가 주택이나 폐가는 주택 수에서 뺄 수 있다. 2주택자가 1주택자가 될 수 있는 방법이다.

③ 주택 임대 사업 허가의 말소

주택 임대사업자가 임대의무 기한이 지나 사업 허가가 자동으로 말소되면 보유한 임대 아파트 수가 종부세 대상 주택 수에 포함된다. 1세대 1주택자가 갑자기 1세대 다주택자가 된다.

④ 주거용 오피스텔

오피스텔 등도 주거용으로 사용하면 주택 수 계산에 들어간다

⑤ 부모와 동거

부모와 자식이 각각 주택 1채씩을 보유하고 있지만, 자식이 부모를 모시고 살면서 주민등록상 1세대로 등록했을 경우 1세대 2주택자로 간주되어 종부세 폭탄을 맞을 수 있다. 이런 경우 10년 동안은 부모와 자식을 각각 1세대 1주택으로 봐서 세금 공제를 받을 수 있다. 결혼 전에 각각 집을 한 채씩 갖고 있던 부부가 결혼해 1세대 2주택이 됐을 경우에도 결혼 후 5년간은 각각 1세대 1주택으로 간주한다.

⑥ 정부의 계산 착오

국세청은 납세자 개인 사정을 일일히 확인하지 않고 종부세를 부과하기 때문에 종부세 세액 결정에 오류가 많다. 특히 다주택자들은 정부가 부과한 세액이 맞는지 다시 계산해 확인해야 잘못된 종부세를 피할 수 있다.

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