집값 '12억 이하' 양도세 면제, 매물 나올 가능성 낮다

시행시기 미정으로 시장 혼란
고가주택 기준도 사안마다 달라
다주택자 빠져 '매물잠김' 여전

주택거래 위축의 요인으로 지목됐던 양도소득세 부담을 낮추는 과세대상 완화가 국회 문턱을 넘었지만, 불확실한 시행일과 들쑥날쑥한 고가주택 기준 등으로 시장 혼란만 가중되고 있다. 여기에 전문가들은 이번 양도세 완화 대상이 1주택자에 한정돼 매물 출회가 제한적일 뿐 아니라 오히려 면제 대상인 9억~12억원대 주택 가격을 끌어올리는 부작용을 우려하고 있다.

■시행일 미정에 시장 혼란만

5일 부동산 시장에 따르면 국회가 지난 2일 1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준을 시세 9억원에서 12억원으로 상향하는 내용의 소득세법 개정안을 통과시켰지만 시장의 반응은 냉랭하다.

이번에 국회를 통과한 개정안은 당초 시행일이 2022년 1월 1일이었지만, 개정안 공포까지 최대 3주가 소요된다는 점을 고려해 '공포 후 즉시 시행'으로 바꿔 의결했다. 새 소득세법의 시행일이 확정되지 않으면서 시장은 혼란스러운 모습이다.

서울 마포구 A공인 관계자는 "지난달 말 매매 계약을 체결하고 이번 주 잔금을 받기로 했던 집주인이 양도세 시행 이후로 잔금을 받게 해달라고 요구하고 있다"며 "매도인이 난색을 표하자, 계약금을 물어주더라도 양도세 완화 이후 다시 매수인을 찾겠다고 하고 있다"고 전했다. 통상 국회를 통과한 법안이 정부 공포까지 2~3주 가량 소요된다는 점을 고려하면 이달 20~31일 사이 시행될 것이란 관측이 우세하지만 일정은 미정이다.

고가주택 기준도 논란거리다. 이번 1주택자의 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 조정됐지만, 대출이나 아파트 특별공급 기준 등은 여전히 9억원으로 유지되고 있기 때문이다. 현재 서울 등 수도권 투기과열지구에서 시세 9억원 이하 주택 구매 시 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 적용되지만, 9억원 초과분부터는 20%로 줄어든다. 시세 15억원을 초과하는 주택은 아예 대출이 안된다. 신혼부부와 다자녀 등에 대한 아파트 특별공급 기준은 9억원 이하에 머물러 있다. 종합부동산 과세 기준은 올해부터 공시가 기준 11억원(시세 16억원) 이상으로 상향됐다.

■"9억~10억대 집값, 끌어올릴 수도"

더 큰 논란은 개정안에 대한 실효성이다. 전문가들은 개정안이 본격 시행되더라도 1주택자에 대한 양도세 완화로는 정치권이 기대하는 거래 활성화를 기대하기 어렵다는 입장이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "1주택자가 집을 매각하는 것은 대부분 갈아타기 수요로 봐야하기 때문에 이번 양도세 완화가 부동산산거래를 활성화시키는 것은 한계가 있다"며 "특히 양도세 기준보다 높은 주택이 많은 서울의 주요 지역에서는 별다른 영향이 없을 가능성이 높다"고 지적했다.

실제 KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 2017년 11월 6억5193만원에서 올해 11월 12억3729만원으로 급등하면서, 이번 1주택자 양도세 완화 기준인 12억원을 넘어선 상태다.

일각에선 12억원이 새로운 고가주택의 기준이 되면서, 가격 상승을 오히려 부추길 수 있단 우려도 있다.