김경민 교수, "2021년은 변곡점, 부동산 지금 사지 말고 기다려라"

2019년 이전 부동산 가격은 기대하면 안돼.."소득 수준 반영한 가격"
부동산 버블 원인은 공급부족 아닌 유동성과 임대차 3법
연준과 한국은행의 기준 금리 인상, "부동산 시장에 영향 있어"

최근 김경민 서울대 환경대학원 교수의 서울 집값 전망에 대한 예측이 화제가 되고 있다. 김교수는 폭등 전후를 기점으로 아파트 가격과 시장 심리에 대한 면밀한 분석과 국내 경제 상황을 종합해 현재 부동산 상황은 변곡점 시기라고 예측했습니다.

김교수에 따르면 집값이 2019년 이전의 가격으로는 내려갈 가능성이 상당히 적습니다. 2008년 글로벌 금융위기 전부터 2008년 말까지 서울시 기준 중위소득이 50% 향상돼 OECD(경제협력개발기구) 회원국 평균 대비 경제성장률이 높았던 반면 부동산 가격은 소득 상승과 비례하지 않았습니다. 따라서 소득이 상승한 사람은 대출 없이 부동산을 매입하기 시작했고 2019년 가격이 어느 정도 소득 수준이 반영했기 때문에 이때의 가격은 인정해야 한다고 덧붙였습니다.

2020년 부동산 가격의 폭등이 일어난 원인은 공급 부족이 아닌 유동성과 임대차 3법이라고 주장했습니다. 부동산 공급은 서울의 경우 10년치 평균보다 2019~2020에 더 많이 공급되었기 때문에 공급 부족은 원인으로서 타당하지 않다고 덧붙였습니다. 반면 임대차 3법으로 전세 시장이 흔들리며 인플레이션으로 인해 부동산 가격이 상승한다고 보았습니다.

김교수는 임대차 3법은 꼭 필요한 법이지만 도입 시기가 부동산 버블을 만든 것이라고 설명했습니다. 임차인에 대한 보호조치는 반드시 필요하지만 자본주의 사회에서의 임차인 보호 조치는 임대인의 임대료 상승 욕구를 유발합니다. 실제로 도입을 앞두고 여당 국회의원, 청와대 수석 등 정책 담당자들이 임대료를 올려 문제가 된 것을 고려하면 서민인 임대인이 임대료를 올리지 않는 것은 불가능하다고 말했습니다. 따라서 임대 물량 가격에 제한을 두는 임대차 3법 같은 제도는 공급이 충분한 시기에 적용해야 의도했던 효과를 볼 수 있다고 주장했습니다.

집값이 이미 오를대로 오른 상태이기에 지금 집을 사야 하느냐는 질문에 김교수는 기다리라고 답했습니다. 미국 연방준비제도는 인플레이션이 안정될 때까지 기준 금리를 지속해서 올릴 것이며 한국은행 역시 계속해서 금리를 올릴것이기에 변곡점인 지금은 기다리는 것이 낫다고 설명했습니다.

김교수가 미국에서 사용하던 가격 예측 모델링 기법을 통해 분석한 결과 집값 변동에서 금리 인상이라는 국내 경제 상황에 비추어봤을 때 기준금리가 1.5%가 되면 집값은 2021년 6월 대비 약 10~17%가 빠진다고 말했습니다. 그러나 이 정도 하락은 지난해 가격과 같아지는 것이며 폭락이라고 말할 수는 없다고 덧붙였습니다.

또한 부동산 하락에 따른 공급량 변화는 고가 아파트보다 저가 아파트에서 많을 것이라고 예측했습니다. 보통 고가 아파트에서 더 빠지는게 맞지만 현재 국내 상황은 무리한 대출을 통해 저가 아파트를 구매한 사람이 많아 가격이 하락을 버티지 못하고 매도하는 매우 예외적인 상황이 발생할 것이라고 말했습니다.

더불어서 김교수는 20222-2023년 서울을 제외한 광역시에서 공급 충격이 올 것이라고 예측했으며 지방 지역 투자나 금리가 인상되는 상항에서 수익률이 3%로 고정되어 있는 꼬마빌딩 투자도 지양하는 것이 좋다고 말했습니다.

데이터를 활용해 분석한 포스트 코로나 시대의 부동산 트렌드가 될 5곳은 성수동 클러스터, 을지-충무 클러스터, 용산공원에서부터 효창공원까지, 영등포구청역을 끼고 십자 형태의 영등포 주변, 그리고 신분당선을 따라 이어지는 청계산과 양재천 주변이라고 덧붙였습니다.

[디지털뉴스부]