'사전청약 해 볼까' 공공 vs 민간, 나에게 맞는 선택은 [부.전.자.전]

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부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

사전청약 물량이 공공뿐만 아니라 민간에서도 밀려들고 있습니다. 정부는 올해 하반기에 공공분양으로만 세 차례 입주자 모집 공고를 냈지만 민간이 공급하는 사전청약도 오는 13일부터 풀립니다. 공교롭게도 이달에 진행하는 3차 공공분양 사전청약과 1차 민간분양 사전청약 접수 시기가 '집안싸움'이라도 하듯 겹칩니다.

이번에는 공급 입지 자체가 달라 청약 수요가 분산되겠지만 사전청약이 본격화되는 내년에는 수요자의 선택지가 더욱 넓어질 전망입니다. 2022년 사전청약 예정 물량은 공공분양 3만 가구, 민간분양 3만8,000가구로 총 6만8,000가구에 달합니다. 그만큼 분양시장에서 사전청약이 대세가 됐다는 얘기입니다. 수요자 입장에서는 공공과 민간 사전청약의 차이점을 명확히 파악하고 장단점을 따져서 자신에게 맞는 청약 유형을 선택해야 합니다.

공공은 LH 브랜드, 민간은 건설사 브랜드

5일 주택업계에 따르면 공공분양과 민간분양을 가장 쉽게 구분하는 방법은 아파트 브랜드입니다. 한국토지주택공사(LH)의 프리미엄 브랜드 '안단테'가 들어간 아파트라면 공공분양이고, 1차 사전청약에 참여한 △'우미 린'(오산 세교2) △'호반 써밋'(평택 고덕) △'중흥 S-클래스'(부산 장안)처럼 민간 건설사 브랜드가 들어가면 민간분양 물량입니다.

평형에서도 차이를 보입니다. 공공은 주로 전용면적 59㎡ 이하의 중소형 위주로 공급되는 반면 민간은 '국민평형'으로 불리는 84㎡ 물량이 제법 나옵니다. 지난 1일부터 접수를 받고 있는 3차 공공 사전청약 물량을 보면 총 4,167가구 중 84㎡는 114가구에 불과합니다. 나머지는 전부 59㎡ 이하입니다. 1차 민간 사전청약은 총 2,528가구 가운데 절반에 가까운 1,242가구가 84㎡ 이상입니다. 이 중에는 전용 100㎡인 대형 평형 230가구(평택 고덕)도 포함됐습니다.

공급 방식 또한 다릅니다. 민간 사전청약은 전체의 37%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급(특공)으로 풀립니다. 신혼부부와 생애최초 특공에는 자녀가 없는 신혼부부, 1인 가구도 참여해 추첨으로 당첨을 노릴 수 있다는 것도 공공 사전청약과는 다른 특징입니다. 1주택자도 기존 주택 처분 조건으로 청약에 참여할 수 있습니다. 공공 사전청약은 일반 공급 비중이 15%에 그치고 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특공으로 공급됩니다.

같은 입지와 평형 '공공 vs 민간'... 당신의 선택은

평소 원하던 입지에 평형 조건, 당첨자 발표일까지 같은 단지의 사전청약이 공공분양, 민간분양으로 동시에 진행된다면 수요자로서는 한쪽만 선택해야 하기에 고민에 빠질 수밖에 없습니다. 한 번 당첨되면 전매 제한과 거주 의무로 인해 직접 들어가 살아야 하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

그래도 1인 가구나 1주택자, 소득이 높은 신혼부부라면 선택의 여지 없이 민간 사전청약입니다. 1인 가구는 청약 가점이 낮아 민간분양에서 이뤄지는 생애최초 특공의 추첨제 물량을 노리는 게 유리합니다. 공공분양은 기본적으로 무주택자, 소득이 낮은 수요자를 위한 제도이기 때문에 1주택자나, 고소득 신혼부부도 민간 사전청약을 바라봐야 합니다.

반면 청약 가점이 높은 4인 가족이라면 얘기가 달라져 선택의 폭이 넓어집니다. 이 때 어떤 부분을 우선순위에 두느냐가 중요합니다. 한 분양업계 전문가는 "당장 가격적인 이점을 생각한다면 공공, 향후 투자 가치를 고려한다면 민간이 나은 선택지가 될 것"이라고 조언했습니다.

공공은 아무래도 민간보다 저렴한 가격에 분양을 하고 대출 부담도 비교적 적다는 장점이 있습니다. 위치가 달라 직접 비교는 어렵지만 2기 신도시인 인천 검단의 3.3㎡(평)당 분양가는 2차 공공 사전청약 당시 1,277만 원, 84㎡는 4억1,991만 원으로 추산됐습니다. 다른 2기 신도시로 검단보다 서울에서 먼 평택 고덕의 1차 민간 사전청약 추산 평당 가격은 1,425만 원, 84㎡ 분양가는 4억7,000만 원대입니다.

다만 공공분양 아파트는 일반적으로 집값 상승폭이 민간분양 아파트에 비해 적은 것도 사실입니다. 따라서 자금 여유가 있는 수요자라면 실거주에 향후 투자 가치까지 고려해 민간 사전청약을 두드려 보는 것도 나쁘지 않은 선택입니다.

고민은 어디까지나 고민일 뿐 치열한 청약 경쟁을 뚫지 못하면 아무런 소용이 없습니다. 그래서 당첨 확률을 높이는 방법이 중요한데, 일단 당첨자 발표일이 다르면 공공분양과 민간분양 중복 신청은 가능하니까 최대한 많이 사전청약을 넣는 것이 답입니다. 만약 운 좋게 발표일이 다른 청약에 모두 당첨될 경우에는 발표일 기준으로 먼저 당첨된 물량만 인정받게 됩니다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com

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