[Q&A] 민간 사전청약, 공공 사전청약과 다른 점은?

최초로 도입되는 민간분양 사전청약 Q&A

내년 민간 사전청약 입지에 포함된 3기 새도시 인천 계양 조감도. 국토교통부 제공

2024년 상반기까지 민간 사전청약으로 공급되는 10만7천호 물량 가운데 올해 6천여호와 내년 3만8천호에 대한 공급 입지가 구체화됐다. 향후 1~2년 간 예상되는 ‘공급 보릿고개’를 넘기 위해 사상 최초로 도입된 민간 사전청약은 기존에 실시되던 공공 사전청약과 다른 대목이 적지 않아 주의가 필요하다.

- 민간 사전청약은 공공 사전청약과 뭐가 다른가?

“공공 사전청약은 3기 새도시 등 공공주택지구에서 한국토지주택공사(LH·엘에이치)가 공급하는 공공분양 주택을 대상으로 본 청약에 1~2년 앞서 조기 공급하는 제도다. 민간 사전청약은 민간 건설사가 엘에이치 등이 조성한 공공택지를 매입해 공급하는 민간분양주택에 대해 실시된다.

둘의 가장 큰 차이점은 다른 청약에 신청할 수 있는지 여부다. 민간 사전청약에 당첨된 사람과 그 세대구성원은 청약통장을 사용한 것으로 간주되기 때문에 다른 사전청약은 물론 본청약도 신청할 수 없다. 다만 다른 청약을 하고 싶다면, 민간 사전청약 당첨자 지위를 포기하면 청약통장이 부활되어 다른 청약에 제한없이 신청할 수 있다. 반면 공공 사전청약은 다른 사전청약(공공·민간)에 신청할 수 없는 것은 똑같지만, 다른 주택 본청약의 경우 자유롭게 신청할 수 있다.”

- 12월에 사전청약이 공공도 있고 민간도 있는데 당첨이 확정되기 전 중복 신청은 가능한가?

“당첨자 발표일이 동일한 일반청약 및 사전청약 단지를 동시에 여러 개 신청하는 것은 불가능(모두 무효 처리)하다. 당첨자 발표일이 다르면 중복 신청이 가능하다. 현재 민간 1차 사전청약 당첨자 발표일은 12월22일, 공공 3차 사전청약은 23일로 서로 다르기 때문에 중복 신청할 수 있다. 다만 둘 다 당첨될 경우 발표일을 기준으로 먼저 당첨된 신청분이 인정된다. 당첨자 발표 이전에 실시되는 다른 본청약이 있을 경우 당첨자 발표일이 다르다면 신청할 수 있다.”

- 사전당첨자가 실제 공급계약을 체결해 분양권을 소유하게 되는 시점은 언제인가?

“사전당첨자 지위는 일반적인 분양권과 달리 확정되지 않은 권리로 타인에게 양도할 수 있는 구체적인 권리로 인정되지 않는다. 분양권이 생기는 시점은 본청약 이후 본청약 당첨자들과 동일하게 공급계약을 체결한 때다. 사전당첨자는 사업주체와 ‘사전 공급계약’을 체결하는데, 본청약 입주자모집 승인 신청일 15~7일 이전까지 확정 분양가 등 본청약 관련 정보를 제공받고 최종 계약 의사를 확인받는다. 최종 계약에 동의한 뒤에는 본청약 당첨자들과 동일하게 동·호수 배정 등 실제 공급계약 체결 절차를 밟는다. 최종 계약 의사 확인 기간이 경과한 뒤에는 당첨자 지위를 포기하거나 계약의사를 변경·철회할 수 없다.”

- 사전청약 때는 소득기준을 충족했으나 본청약 시 연봉 상승 등으로 기준을 초과할 경우 어떻게 되나?

“당첨자 지위를 유지할 수 있다. 사전청약은 ‘사전당첨자 모집공고일’ 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 당첨자 선정 이후에는 소득 및 자산 요건을 추가로 심사하지 않는다. 유의할 대목은 소득이나 자산 요건과 달리 주택 수는 ‘사전당첨자 모집공고일’ 이후에 본청약이 이뤄지는 ‘입주자 모집공고일’을 기준으로 다시 한번 판단한다는 점이다. 무주택으로 사전청약에 당첨됐으나 이후 혼인이나 증여 등의 이유로 주택을 취득한 경우 사전당첨자 자격이 박탈된다. 사전청약 당첨 이후 세대분리 및 세대통합으로 세대원이 변경되면서 주택 수가 늘어나도 안 된다. 다만 상속은 ‘주택 수 유지 의무’ 예외로 인정된다.”

- 거주 기간 요건 2년을 충족하지 않았는데 사전청약 신청을 해도 되나?

“수도권 투기과열 지구 청약 시 거주요건은 2년이다. 거주 기간을 판단하는 시점은 사전청약이 이뤄지는 ‘사전당첨자 모집공고일’이 아니라 본청약 ‘입주자 모집공고일’이므로, 사전청약 때는 해당 주택건설지역에 거주만 하면 되고 거주기간 요건을 충족하지는 않아도 된다. 다만 본청약 때까지 거주 기간 요건을 충족해야 당첨자 지위를 유지할 수 있다. 본청약 이전에 거주요건 2년을 채우고 타 지역으로 이주한 경우에는 본청약 ‘입주자모집공고일’ 시점에 해당 지역에 거주하고 있지 않더라도 거주 기간을 충족한 것으로 인정된다.”

진명선 기자 torani@hani.co.kr