은마·마래푸 세입자, 임대차3법 '덕' 봤다..74% 갱신권 행사

(서울=뉴스1) 조태형 기자. 2021.9.6/뉴스1

서울 강남구 대치동 은마 아파트 세입자가 전월세 계약을 갱신할 때 10명 중 7명이 계약갱신권을 행사한 것으로 나타났다. 갱신권을 쓰면 임대료를 5% 이내로만 올리기 때문에 '임대차3법' 효과를 봤다고 볼 수 있다.

다만 갱신이 아닌 신규계약을 맺을 경우 절반 이상은 월세를 일부라도 낀 '반전세'인 것으로 확인됐다. 임대차3법 이후 월세화가 가속화 하고 있다고 해석할 수 있다. 특히 신규, 갱신 계약간 가격차이가 실제로 2배 가량 벌어진 것으로 확인돼 임대차3법의 부작용도 드러났다.

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은마 전월세 신고건수 5개월간 154건...갱신 59건 중 45건은 갱신권 행사해 임대료 5% 이내로만 증액

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30일 국토교통부에 따르면 지난 6월 임대차 신고제 시행 이후 6월~10월 다섯달간 임대차 신고 계약 정보가 이날 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 첫 공개됐다. 자녀 교육 등을 이유로 서울에서 전월세 수요가 가장 많은 강남구 대치동 은마 아파트의 경우 이 기간 전월세 신고건수는 총 154건에 달했다. 이 가운데 신규계약 95건, 갱신계약 59건으로 갱신계약 비중이 38.3%였다.

갱신계약 59건 중 45건은 갱신권을 행사했다. 갱신권을 행사하면 임대료를 직전 대비 5% 이내로만 묶을 수 있기 때문에 세입자에게 유리한 제도다. 은마 세입자 10명 중 7~8명은 갱신권을 쓰는 방법으로 임대차3법의 긍정효과를 누린 셈이다. 실제 지난 10월 13일 은마 전용 84.43㎡(3층) 갱신계약은 5억7750만원에 거래됐다. 직전 임대료 5억5000만원 대비 정확히 5%만 증액한 사례다.

강북 대장주인 마포구 마포래이안푸르지오 1~4단지도 비슷했다. 지난 5개월간 총 123건의 임대차 신고가 접수됐다. 이 가운데 54건이 갱신계약인데 이중 40건은 갱신권 행사계약이다. 세입자가 계약을 갱신하면서 74%는 갱신권을 썼다는 얘기다.

갱신권을 행사하지 않고 갱신을 한 세입자도 없지 않았지만 그렇다고 모두 임대료가 급격하게 오른 것은 아니었다. 예컨대 10월 26일 성사된 전용 84.43㎡(11층) 전세계약의 경우 직전 임대료 6억2000만원에서 6억4200만원으로 임대료가 6%만 증액됐다. 갱신권을 행사하지 않았지만 임대료는 직전 대비 크게 뛰지 않은 셈이다. 물론 갱신을 했지만 갱신권을 행사하지 않아 임대료가 4억8000만원(76.79㎡)에서 7억원으로, 5억7000만원(84.43㎡)에서 7억원으로 뛴 사례도 섞여 있긴 하다.

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신규계약 95건 중 반전세가 53건, 절반 넘어 "임대차3법으로 월세화"..확정일자만 신고 39.3%로 신고제 "멀었네"

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신규 계약 중 절반 이상이 '반전세'인 것도 확인됐다. 신규계약 95건 중 반전세는 53건으로 전체의 55.7%였다. 보증금만 있는 전세계약을 갱신할 때는 대부분 전세가 그대로 유지됐지만 신규계약은 절반 이상이 일부라도 월세로 전환이 된 것이다. 임대차3법 이후 아파트를 소유한 집주인들의 '월세선호' 현상이 뚜렷해지고 있어서다. 실제로 10월 27일 전용 76.79㎡(8층)가 신규 임대차 계약을 했는데 보증금 2억원에 월세가 185만원이었다. 서울 종로구의 한 공인중개소 관계자는 " 임대차3법 이후 전세매물이 많이 사라졌다"며 "요즘 보증금 받아서 투자할 데가 마땅치 않으니까 그냥 월세로 돌리는 집주인도 많다. 결국 전세가 더 귀해졌다"고 말했다.

임대차 신고제가 5개월 이상 시행되고 있는데도 신고제가 제대로 정착되지 않은 것도 드러났다. 6월~10월 실거래가 정보시스템에 등록된 임대차 거래 건수는 총 254건인데 이 중 신규+갱신 등 신고제 계약은 154건이었다. 나머지 100건(전체의 39.3%)은 임대차신고를 하지 않고 확정일자 신고만 한 셈이다. 확정일자 신고는 세입자의 대항력을 위한 제도로 예전부터 운영해 왔다. 마포래미안푸르지오 1~4단지고 163건의 임대차계약이 이뤄졌지만 이 가운데 40건(24.5%)는 확정일자 신고만 들어왔다.

지난 6월 임대차 신고제 도입 전에는 확정일자 신고제 기반으로 임대차 계약 정보가 쌓였다. 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자 신고도 되는데 아직 부동산 시장에선 10명 중 4명(은마 기준)은 확정일자 신고만 하고 있는 것이다. 국토부는 내년 5월까지 계도기간을 두고 신고를 하지 않아도 최대 100만원의 과태료를 물지 않기로 했다. 의무화는 됐지만 과태료가 없기 때문에 '과도기'로 볼 수 있다.

임대차 신고제로 드러난 '이중가격' 현상은 해답이 필요하단 지적도 나온다. 은마 84.43㎡ 기준으로 갱신계약은 6억원 안팎이었지만 신규계약은 10억원이 넘는 사례도 확인됐다. 은마 임대차 계약을 갱신하면서 10명중 7명은 임대료 증액을 막았지만 이후 2년여 계약기간이 끝나면 신규계약 기준으로 가격이 2배 가까이 뛸 수 있다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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