'누구나집' 10년후 분양가 최고 8.5억..대형건설사는 외면

계룡·우미건설 등 6곳, 우선협상자 선정
'집값 상승 전제' 정책 목표와 반대..지속성 의문

집값의 10%만으로도 내 집 마련을 할 수 있는 '누구나집'이 공급 채비를 마쳤다. 중견 건설사들이 사업에 참여, 우선협상자로 선정됐다.

누구나집은 10년 후 분양전환가격을 미리 확정한다는 게 게 큰 특징이다. 이번 우선협상자 선정 사업지 중에선 의왕초평 전용 84㎡가 8억5000만원으로 가장 높게 책정됐다.

국토교통부는 지난 9월 공모한 누구나집 시범사업지 6개 우선협상 대상자 선정결과를 29일 발표했다. 이는 지난 5월 더불어민주당 부동산특별위원회에서 누구나집 시범사업 추진을 발표한 이후 유관기관 협의를 거쳐 올해 6개 사업지에서 6000여가구를 공급하는 시범사업에 대한 후속조치다.

누구나집은 집값 10% 수준의 보증금으로 입주한 뒤, 10년 동안 주변 시세의 85~95% 수준 임대료로 저렴하게 거주할 수 있다. 분양전환 가격을 미리 확정해 입주자는 10년 후 상황에 따라 분양전환 여부를 선택할 수 있다. 특히 확정 분양가가 주변 시세보다 저렴할 경우 차익은 분양 전환자(입주자)가 가져간다.

계룡‧우미‧제일 등 중견 건설사 참여

누구나집 시범사업에는 시공능력평가 20위권 밖(2021년 기준)의 중견 건설사들이 참여했다.

화성능동 A1 사업지는 계룡건설 컨소시엄이 우선협상자로 선정됐다. 전용 74~84㎡ 총 890가구를 공급하며 확정분양가는 84㎡ 7억400만원, 74㎡는 6억3800만원으로 책정됐다. 사업자는 주거편의를 위한 선택사양 무상 제공과 관리비 절감, 중도퇴거 임차인에게는 임대료 인상분을 환급한다. 공유경제 프로그램과 구독서비스로 협력적 소비 활성화 추진과 단지 내 일자리를 창출하는 방안을 제시했다.

의왕초평 A2지구는 제일건설 컨소시엄이 사업을 이끈다. 전용 59~84㎡ 총 900가구 규모다. 전용 84㎡ 확정 분양가는 8억5000만원으로 이번에 우선협상자를 선정한 사업지 주택형 가운데 가장 비싸다.

제일건설 컨소시엄도 거주기간에 따라 임대료 일부를 돌려주고 임대기간 중 실업이나 출산 등 일시적으로 경제적 어려움을 겪는 세대에게는 일정기간 임대료를 면제한다는 계획이다.

인천검단 AA26 사업지는 우미건설 컨소시엄이 선정됐다. 전용 59㎡ 단일 평형으로 1310가구 규모다. 확정 분양가는 4억7500만원이다.

일반분양 초과이익을 임차인에게 거주기간 별로 차등 지급하고 중도퇴거 임차인에게는 재정착 지원 서비스를 제공한다. 공유상가 활용과 수익자 부담형 주거서비스로 수익을 창출하고 다양한 직주근접형 시간제 일자리를 제공해 수익을 환원한다는 구상이다.

금성백조가 우선협상자로 선정된 검단 AA27 사업지는 전용 60~85㎡로 구성되며 총 1629가구 규모로 이번 사업지 중 가장 큰 대단지다.

확정 분양가는 84㎡가 6억1300만원, 74㎡는 5억4100만원이다. 거주기간에 따라 납부한 임대료의 최대 50%를 환급받을 수 있고 추가적인 주거비 지원을 통해 단지 내 상가 임대수익 환원과 관리비 지원금 등도 제공한다는 계획이다.

이와 함께 인천검단 내 AA30은 제일건설 컨소시엄, AA31 사업지는 극동건설 컨소시엄이 우선헙상자로 선정됐다.

국토부는 우선협상자가 선정된 사업지는 주택건설 사업계획승인과 실시설계, 공사비검증과 리츠 설립인가 등 절차를 거쳐 2023년 상반기부터 착공에 들어갈 것으로 전망하고 있다.

올해 공모를 실시하지 않은 3개 시범 사업지(시화 MTV‧파주 금촌‧안산 반월시회)는 주거용도로 개발 계획 변경(시화)과 민간 제안사업으로 추진방식 변경(파주), 도시개발사업 구역 지정(안산) 등을 거쳐 내년부터 공모가 실시될 것으로 보인다.

김흥목 국토부 주거복지정책관은 "누구나집은 무주택자가 저렴한 임대료로 10년 동안 거주하고 이후에는 사전 확정된 가격으로 분양 받을 수 있어 무주택자 주거안정에 기여할 것으로 기대된다"며 "이번 시범사업이 주택공급 확대와 서민 주거안정이라는 정책 목표 달성에 이바지할 수 있도록 면밀히 관리해 나갈 계획"이라고 말했다.

집값 안정 목표라면서 집값 상승 전제?

누구나집은 10년 임차 거주 후 분양전환 가격을 미리 정해놓고 입주민이 분양전환 여부를 선택할 수 있다는 게 다른 공공주택과 다른 점이다. 입주민들은 중도에 다른 집으로 이사를 가도 되고, 임차 기간 종료 후 분양전환 선택도 자유롭다.

무엇보다 10년 후 분양전환 가격이 주변 시세보다 저렴할 경우, 차익을 입주민이 모두 가져가기 때문에 입주민에게 유리한 구조다. 반면 사업에 참여하는 건설사들에게는 위험요소로 작용하고 있다.

이에 정부는 확정 분양가 상한으로 주택가격 연평균 상승률 1.5%를 적용, 내부수익률 5% 이상을 보장한다는 입장이다.

하지만 사업자 입장에선 수익성을 확보하는데 불리한 데다 반대로 집값이 떨어지면 건설사가 손실을 떠안는 구조라 향후 누구나집 사업을 확대하는데 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 지속적으로 제기되고 있다. ▷관련기사: 사전청약에 누구나집까지…건설사 "당근이 너무 작아요"(9월9일)

이번 우선협상자로 선정된 한 건설사 관계자는 "사업성이 높아서라기보다는 정부가 추진하는 시범사업이라 참여한 것"이라며 "선정된 건설사들을 보면 정비사업 수주나 자체 사업을 하기 어려운 중견사들이 그나마 새로운 사업을 해보려고 참여한 것으로 보인다"고 말했다.

게다가 누구나집 사업 구조가 집값의 하향 안정화라는 정부 부동산 정책 목표와는 정반대 구조라는 비판도 제기된다. 확정 분양가 자체가 집값 상승을 전제로 하고 있는 까닭이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "확정 분양가는 '앞으로 주택가격 상승을 전제'로 했을 때 저렴한 가격으로 평가할 수 있다"면서도 "하지만 집값의 하향 안정화를 강조하면서 주택가격 상승을 전제로 하는 사업모델을 내놓은 것은 아이러니"라고 꼬집었다.

노명현 (kidman04@bizwatch.co.kr)