무위험 로또..10년 살고 분양받는 '누구나 집' 확정분양가 4억~8억원 책정 [부동산360]

10년 뒤 분양가 정해놓고 임대
이르면 2023년 하반기 착공 예정
미분양 위험 정부·건설사 몫으로

[헤럴드경제=양영경· 김은희 기자] 당정이 합심해 추진 중인 ‘분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택(누구나 집)’ 시범사업이 우선협상 대상자 선정으로 첫발을 내디뎠다. ‘누구나 집’은 집값 10% 수준의 낮은 보증금으로 10년 동안 장기 거주할 수 있고 10년 뒤에는 미리 확정한 가격에 우선 분양받을 수 있는 집을 말한다. 무주택자의 내 집 마련을 지원한다는 취지지만 추후 집값 하락 시 손실 부담에 대한 대책이 미진하다는 점은 여전히 한계로 지적된다.

국토교통부는 누구나 집 시범사업지 9곳 중 6곳에서 5913가구를 공급할 우선협상 대상자를 선정했다고 29일 밝혔다. 이는 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 누구나 집 시범사업을 우선 추진할 수도권 입지를 발표한 데 따른 후속 조치다.

사업지별 우선협상 대상자는 ▷화성 능동1A(890가구)의 계룡건설 컨소시엄 ▷의왕 초평A2(900가구)의 제일건설 컨소시엄 ▷인천 검단AA26(1310가구)의 우미건설 컨소시엄 ▷인천 검단AA31(766가구)의 극동건설 컨소시엄 ▷인천 검단AA27(1629가구)의 금성백조주택 ▷인천 검단AA30(418가구)의 제일건설 컨소시엄이다.

누구나 집은 청년·신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공하기 위해 고안한 주택 유형으로, 집값의 10% 수준으로 보증금을 낮춰 저렴한 임대료로 10년간 안심하고 살 수 있도록 한 민간임대주택이다. 입주자는 주변 시세의 85~95% 수준의 임대료를 내고 거주하다 10년 후 분양 전환해 집을 소유할 수 있다.

누구나 집은 10년 뒤 분양 전환가격을 미리 정해놓는 게 가장 큰 이점이다. 기존 10년 공공임대가 10년 임대기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정했던 것과는 차이가 있다.

앞서 당정은 확정분양가 책정에 있어 공모시점의 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점(약 13년)까지 연평균 주택 가격 상승률을 1.5%까지 적용할 수 있도록 상한을 정했다. 우선협상 대상자가 이 범위 내에서 제안해 확정한 분양가는 ▷화성 능동A1 84㎡(이하 전용면적) 7억400만원, 74㎡ 6억3800만원 ▷의왕 초평A2 84㎡ 8억5000만원, 74㎡ 7억6000만원, 59㎡ 6억1000만원 등이다. 인천 검단 4곳은 4억2400만~6억1300만원 수준이다. 이는 현재 주변 신축 아파트 시세와 비슷한 수준이다.

이번 시범사업에는 임차인과 이익을 공유할 다양한 방안도 포함됐다. 거주기간에 따른 임대료 환급, 주택안정자금 지급, 중도 퇴거 임차인에 임대료 인상분 환급 등이 그 예다.

시범사업지 6곳은 지자체의 사업계획 승인, 실시설계, 주택도시보증공사(HUG)의 공사비 검증 및 기금투자 심의, 국토부의 부동산투자회사(리츠) 설립 인가 등의 절차를 거쳐 이르면 2023년 상반기에 착공에 들어간다. 착공에서 입주까지는 2년6개월이 걸릴 것으로 예상됐다. 국토부는 또 내년 시화 MTV, 파주 금촌, 안산 반월시화 등 3곳(총 4620가구)에 대해서도 사업자를 공모한다는 계획이다.

누구나 집의 사업자가 선정됐지만 시장에선 사업성에 대한 물음표가 여전한 분위기다. 입주자로서는 시세보다 저렴하게 주거를 영위하고 집값이 오를 때 차익까지 기대할 수 있는 일석이조의 주택이지만 사업에 참여하는 업체로서는 큰 이익을 기대할 수 없으면서도 발생 가능한 손실을 오롯이 떠안아야 하는 불안정한 사업구조를 가진 탓이다.

일단 집값 하락 시 안전장치가 없다는 점에서 불안감을 호소한다. 10년 뒤 주택 가격 하락으로 입주자들이 분양권을 포기할 경우 미분양분은 사업자 몫이다. 실제 사업자 공모 당시 안내문에는 ‘개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다’는 내용이 언급돼 있다. 수익률도 연 1.5% 수준으로 책정돼 있어 개발자금을 장기간 운용해야 하는 입장에서 수익성이 좋지 않다는 평가가 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “소유권이 넘어가지 않은 상황에서 임차인에게 개발이익을 나눠주는 사업구조 자체가 말이 안 되는데 심지어 중도 퇴소 임차인에게도 임대료 일부를 돌려주게 설계돼 있다”며 “건설사들은 시공이 핵심인데 통상 외주업체에 맡기는 커뮤니티시설 운영권을 통해 수익을 보전하라고 하고 있어 업체로서는 돈이 안 될 수밖에 없는 사업”이라고 말했다.

이번 공모에 대형 건설사가 한 곳도 참여하지 않았다는 점도 유인책이 불확실했다는 의미로 읽힌다. 이에 ‘사회적 책임’을 높인다는 미명 아래 손실 부담을 강요하는 것이 아니냐는 볼멘소리도 나온다.

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