사회초년생의 내 집 마련 '영끌' 비법

5억주택 매수 땐 디딤돌+보금자리론
2%대 저리에 만기 최장 40년 가능
소득 수준·주택 가격별로 상품 다양
신혼·다자녀 가구는 대출 한도 늘어

[이데일리 강신우 기자] 2030세대 젊은층 사이에서 이른바 ‘이생집망’(이번 생에 집 사기는 망했다) ‘청포자’(청약포기자)이라는 신조어가 유행처럼 나돌고 있다. 집값이 치솟아 기존 신축은 접근조차 어렵고 청약의 문을 두드리지만 높은 경쟁률에 결혼을 하고 자녀가 있어도 당첨이 쉽지 않아서다.

듀오가 지난 8월21~25일 무주택 2030 미혼남녀 총 300명(남 150명·여 150명)을 대상으로 내 집 마련에 대한 설문조사를 한 결과 대부분은 10년 이내 내 집 마련이 ‘불가능하다’고 답했다. 그 이유로는 ‘계속 치솟는 집값’(74.7%·복수 응답)과 ‘낮은 소득’(62.6%) 등이 꼽혔다.

부동산시장 전문가들은 실거주를 위한 한 채는 언제든지 마련하는 것이 좋다고 조언한다. 정지영 아이원 대표는 “집값이 노동소득 대비 오름폭이 크고 또 실거주를 위한 안정감이나 미래 자산 가치 상승을 바라본다면 서울 외곽이나 경기권의 10평대 초소형 아파트부터 시작해보는 것도 방법이 될 수 있다”고 말했다.

그렇다면 어떻게 집을 마련할 수 있을까? 치솟는 집값과 낮은 소득에도 내 집 마련을 해야 하는 젊은층을 위한 ‘영끌’(영혼까지 대출로 끌어모으다) 방법 있다. 사회 초년생들이라면 정책모기지를 적극적으로 활용해 볼만 하다.

그러면 생애 처음으로 주택을 구입하려는 직장인 미혼남녀가 이용할만한 정책 모기지 종류에는 어떤 것이 있을까.

정책모기지는 지원대상이 정해져 있기 때문에 본인의 연소득과 구매하려는 주택가격 등을 먼저 살펴봐야 한다. 일반적으로 연봉이 6000만원 이하인데다 5억원 이하의 아파트를 사려고 한다면 디딤돌대출이 금리면(연2.0~2.75%)에서 최선의 선택이다. 다만 대출한도가 작다. 주택담보대출비율(LTV)이 70%이기 때문에 5억원 아파트의 경우 최대 3억5000만원까지 대출이 나오지만 디딤돌은 2억원이 최대한도다.

이 경우 보금자리론을 이용하면 된다. 만기에 따라 3.0~3.4%의 금리로 필요한 추가자금을 대출받을 수 있다.

보금자리론은 대출금리가 디딤돌보다 최대 1.4%포인트 높다. 그러나 연소득은 7000만원까지 주택가격은 6억원으로 자격기준이 좀 더 낮다. 또한 대출한도도 3억6000만원으로 상대적으로 높은 편이다. 보금자리론 종류에는 신청방법에 따라 △u-보금자리론 △아낌e보금자리론 △t-보금자리론이 있다. 이 중 대출거래약정과 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하는 아낌e가 u보다 금리가 0.1%포인트 저렴하다.

디딤돌대출과 보금자리론은 원리금상환방식 중 40세 이하라면 ‘체증식분할상환’을 선택할 수 있다. 이는 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가하는 방식인데 주택구입자금으로 생활비 등이 부족한 사회초년생에게는 초기 대출부담이 적다는 장점이 있다. 다만 보금자리론에서 만기 40년을 선택했다면 체증식분할상환은 불가능하다.

상환방법별(원금균등분할상환, 원리금균등분할상환, 체증식분할상환)로 월별상환원리금을 살펴보면 이렇다.

대출금액을 3억원에 대출만기 30년간 2.5% 이율로 빌렸다고 가정했을 때 원금균등분할상환을 선택하면 월 납입금 188만1278원~83만4023원을 내면된다. 총이자는 1억1321만9500원이다. 이는 체감식 상환방식이라고도 하는데 대출일부터 만기일까지 매월 같은 원금을 내고 이자는 대출잔액에 따라 계산돼 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 감소한다.

대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 같은 원리금균등분할상환은 월 납입금 161만6869원이며 총 이자는 1억2711만1200원이다. 체증식분할상환은 104만7945만~194만원으로 처음에는 적게 내다가 만기일이 다가올수록 납입액이 커지는 구조다. 총 이자는 1억5510만7000원으로 가장 많다.

대출상환비교표.(자료=한국주택금융공사)

각 상품별로 신혼부부나 2자녀 이상 다자녀 가구는 소득기준이 낮고 대출한도가 더 높다. 디딤돌은 신혼이나 2자녀 이상이면 일반인보다 소득수준이 1000만원 더 높은 7000만원 이하면 대출 자격 대상이 된다. 또 대출한도는 신혼이면 2억2000만원, 2자녀 이상이면 2억6000만원까지 나온다.

보금자리론은 신혼이면 8500만원, 다자녀가구는 최대 1억원 이하까지 소득기준이 낮아지고 3자녀 이상 가구에는 4억원까지 대출한도가 나온다.

주택가격이 9억원 이하라면 적격대출을 노려볼만하다. 소득기준은 없으며 최대 LTV 70%까지 적용해 5억원까지 대출한도가 나온다. 대출 만기일은 최장 40년까지 설정 가능하며 시중 은행별로 고정금리가 상이하다. 11월 현재 고정금리는 3.40%다.

대출전문가 김은진 레오대출연구소 대표는 “사회초년생이 주택을 매수하면서 정책 모기지를 이용하면 시중 은행보다 이율이 저렴하고 장기간 고정금리로 대출할 수 있는 장점이 있다”며 “대출 상품이 다양한 만큼 자신의 소득수준과 주택가격, 결혼 여부와 자녀 수 등을 고려해 잘 고른다면 합리적인 금융조건에 내 집 마련을 할 수 있을 것”이라고 말했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)