쏟아지는 연말 분양 물량, 주택 가격에 미칠 영향은?

내년 대출 규제를 앞두고 건설사들이 '막차'를 타려는 수요자들을 겨냥해 분양 물량을 쏟아내고 있다. /더팩트 DB

"규제 전 막차타자" 수요·공급 몰려…업계, 가격 하락에는 의견 '분분'

[더팩트｜이민주 기자] 새해를 한 달여 앞두고 연말 분양 시장이 어느 때보다 뜨거운 분위기다.

가계대출 총량 관리에 나선 은행이 일시적으로 대출 관련 정책을 느슨하게 풀어준 가운데, 내년도 재차 대출 규제 강화가 예고되면서 일명 '막차'를 타려는 수요자들이 몰리고 있다. 건설사들도 변수가 많은 내년보다는 올해가 낫다는 판단에 따라 올해 분양을 마치기 위해 총력을 다하고 있다.

29일 부동산R114에 따르면 연말까지 전국에서 분양 예정인 아파트는 14만6000여 가구다.

지역별로 경기도 3만7000가구로 가장 많고, 인천과 부산이 각각 1만7000가구, 대구 1만여 가구, 대전 9000여 가구다. 경북과 충남 지역에서도 8000가구 분양이 예정돼 있다.

올해 4분기 분양 예정 및 완료된 물량은 9만341가구(임대분양 제외)로 지난 2000년 관련 통계를 집계한 이후 두 번째로 많다. 역대 최다 물량을 기록한 분기는 지난 2015년 4분기(9만5686가구)다.

국토교통부(국토부)가 지난 9월 분양가상한제 재검토하겠다고 밝히면서, 4분기로 분양 일정을 연기한 단지가 늘었다. 국토부는 지난 8일 분양가 심사항목을 명확화한 분양가상한제 심사메뉴얼을 발표했다.

분양가상한제는 신규 분양 아파트값을 일정 수준 아래로 규제하는 제도로, 건축비와 토지가격에 가산비를 더해 분양가의 상한선을 설정하는 형태다. 이를 통해 분양가를 주변 시세의 70~80%로 맞추려는 목적이다.

이 가운데 건설사들이 최근 분양 물량을 쏟아내는 진짜 이유는 내년 각종 변수가 많아질 것이라는 우려 때문이다. 이들은 내년 △총부채원리금상황비율(DSR) 강화 △대통령 선거·지방 선거 등이 분양 흥행의 주요 변수가 될 것으로 내다보고 있다.

건설사들은 내년 DSR 강화에 따라 수요자들의 대출 받기가 더욱 어려워질 것이라고 본다. 정부는 지난달 가계부채 관리방안을 발표하고 내년 1월부터 총대출액 2억 원이 넘으면 DSR 40% 규제를 받게 된다고 밝혔다. 같은 해 7월부터는 1억 원을 초과하는 경우에도 개인별 DSR 규제를 적용한다. DSR 계산에 적용하는 만기도 최대 만기에서 평균 만기로 단축한다.

건설사들은 내년 대출 규제가 강화되면 분양 수요가 줄어들 것으로 보고 연말 막판 분양에 열을 올리고 있다. /더팩트 DB

DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로 담보인정비율(LTV)과 달리 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 포함하는 개념이다. 현재 은행의 경우 개인별 DSR은 40%인데, 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는 데 쓸 수 없다. DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어드는 효과가 나타나게 된다.

정부는 지난 7월부터 1단계 개인별 DSR 40%를 시행하고, 투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억 원을 초과하는 신용대출에 DSR 40%를 적용한 바 있다. 예를 들어 이를 적용하면 연소득 5000만 원인 사람이 매년 갚아야 할 대출 원리금(원금+이자)가 2000만 원을 넘지 못한다는 뜻이다.

단 올해 안에 신규 분양하는 단지의 중도금 대출과 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 잔금 대출은 DRS 계산에서 제외해주기로 했다.

대통령 선거 역시 내년 분양 시장 전망을 불투명하게 하는 요인 중 하나다. 대선과 지방선거 전후로 수요자들의 관심이 감소하는데 더해, 대선 이후 부동산 정책이나 규제가 달라질 수 있다는 점도 불안 요소다.

다만 분양 물량 급증이 주택 가격 하락으로 이어질 것인지에 대해서는 의견이 분분하다.

연말을 기점으로 내년 초까지 물량이 쏟아지면 점차 주택 가격이 하락할 것이라는 예상이 나오는 반면 최근 분양가가 되레 오르고 있다는 점을 들어 상승세가 유지될 것이라는 관측도 나온다.

한국부동산원이 발표한 '11월 넷째 주(22일 기준) 아파트가격 동향 자료'에 따르면 전국 주간 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.17% 상승했다. 수도권은 이 기간 18%, 지방 0.16% 올랐다. 한국건설산업연구원이 지난 4일 발표한 자료에 따르면 내년 전국 주택시장 매매가격 상승률은 2%, 수도권 3%로 전망된다.

업계 관계자는 "분양가상한제(적용)도 있고, 공급이 늘어나는 것과 별개로 분양가는 오르고 있다"며 "공시지가, 건설자재 가격, 노무비 등이 전반적으로 오른 만큼 내년 분양가는 더 오를 것으로 보인다"고 말했다.

다른 관계자는 "정부가 지속해서 공급 물량을 늘리고 대출 규제를 강화하는 등 부동산 시장 안정을 위한 정책을 펼치고 있어 가격 조정이 이뤄지지 않을까 싶다"며 "당장 하락세로 이어지기보다는 상승률 둔화에서 시작할 것이고 최근 이런 조짐이 나타나고 있다"고 전했다.

minju@tf.co.kr

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