미완성 단계인 토지임대부주택, 개선점은?

[머니S리포트] 이재명 '기본주택' vs 김헌동 '반값주택' ② - 토지 임대료 '평생 할부'

[편집자주]‘토지임대부주택’은 땅 소유권을 공공부문이 갖고 입주자는 건물 임대료만 지급해 상대적으로 저렴한 비용에 주택을 분양받을 수 있다. 이재명 더불어민주당 대선 후보가 내놓은 ‘기본주택’ 공약도 일부 토지임대부주택의 개념을 차용한다. 서울시도 최근 서울주택도시공사(SH공사)와 함께 토지임대부주택 사업의 청사진을 공개했다. 토지임대부주택이 도입된 것은 이번이 처음은 아니다. 2007년 시범사업이던 토지임대부주택은 여러 전문가들로부터 개선점을 지적받아왔다. 대표적으로 공공택지 부족과 적정 임대료 산출 문제, 자산가치 하락 리스크 등이 지적된다. 업계에서는 이 같은 문제들만 해결된다면 토지임대부주택이 집값 안정에 기여할 것으로 전망하고 있다.

토지임대부주택은 유력 대권 주자인 이재명 더불어민주당 대선 후보와 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 주요 공약으로 채택하며 보완책이 필요하다는 지적이 잇따른다. /사진=뉴스1

◆기사 게재 순서
(1) 강남 85㎡ 아파트… 5억 ‘분양’ vs 30년 동안 3억 내고 ‘임차’
(2) 미완성 단계인 토지임대부주택, 개선점은?
(3) [전문가 진단] 전세 흡수효과… ‘적정임대료’ 산정 관건

내년 대통령 선거를 앞두고 땅값은 빼고 건물값만 받는 토지임대부주택, 소위 ‘반값아파트’가 최대 이슈 중 하나로 떠올랐다. 과거에도 주택을 싸게 공급하겠다는 취지로 시행했으나 실패했다는 평가를 받은 토지임대부주택은 유력 대권 주자인 이재명 더불어민주당 대선 후보와 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 주요 공약으로 채택하며 보완책이 필요하다는 지적이 잇따른다.

2007년 시범사업으로 처음 도입한 공공자가주택은 경기 군포시에 환매조건부와 토지임대부 형태로 공급됐다. 하지만 전체의 92.4%가 미분양돼 전체 일반분양으로 전환한 바 있다. 이보다 앞서 1970년대에도 서울시가 토지소유권을 가진 토지임대부 방식의 아파트가 분양됐다가 재건축 지연으로 법적 분쟁이 발생했지만 이 같은 문제를 보완한 법 개정이 이뤄져 제도적 개선을 밟고 있다.

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자산가치 하락 리스크 부담

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가장 우려되는 부분은 토지임대부주택을 지을 공공택지가 부족하다는 점이다. 공공이 토지를 소유한다는 점에서 값싸게 확보할 수 있는 택지가 필요하지만 현재 한국토지주택공사(LH) 등이 조성한 택지 가운데 40~50%는 민간에 매각하고 있는 실정이다. 이재명의 열린캠프 관계자는 공공택지 확보 방안에 대해 “공공택지 내 민간 매각을 줄이고 공공주택 비율을 상향해야 한다”며 “이를 위해 현재 공공택지 내 공공주택 비율을 80% 이상으로 상향하거나 100% 공공주택으로 공급하는 내용의 ‘공공주택 특별법’ 개정안이 국회에 발의돼 있다”고 설명했다.

김헌동 SH공사 사장은 후보자 당시 서울시의회 인사청문특별위원회에서 토지임대부주택을 지을 후보지로 서울혁신파크(은평구) 서울무역전시컨벤션센터(강남구) 수서동 공영주차장(강남구) 부지 등을 언급했지만 해당 지자체들이 일제히 반대 입장을 표명하고 나섰다.

주거 불안 해소라는 근본적인 문제 해결에 다가가지 못했다는 아쉬움도 남는다. 우선 토지임대부주택은 매달 토지 임대료를 내야 하기 때문에 월세 주거 형태를 벗어날 수 없다. 종합부동산세·재산세 등 보유세 특례가 대안으로 제시돼야 한다는 지적이다. 건물 가격은 시간이 흐르면 감가상각이 반영되므로 장기적으로 봤을 때 자산가치의 하락이라는 리스크도 있다.

이재명의 열린캠프 관계자는 이 같은 문제점에 대해 “법적으로 재건축이 가능해져 건물 가치가 하락하지 않고 시세와 연동할 수 있다”며 “현행 법률에서 토지임대료 일부를 보증금으로 내면 보증금반환보증보험에 가입도 의무화돼 세입자 보호도 가능할 것”이라고 설명했다.

미분양 우려의 시각에 대해선 “토지임대료가 너무 비쌀 경우 입주를 꺼릴 수 있기에 낮게 설정하는 대신 전매제한과 전매제한 기간 내 공공환매 등의 방안을 둘 수 있다”고 제시했다. 이어 “토지임대료가 너무 낮으면 시세차익이 증가하므로 주택 소유자와 토지 소유자가 차익을 적정하게 배분하는 것이 필요하다”며 “이렇게 하면 과거와 같은 미분양 사태가 발생하지 않을 것”이라고 전망했다.

김헌동 SH공사 사장은 후보자 당시 서울시의회 인사청문특별위원회에서 토지임대부주택을 지을 후보지로 서울혁신파크(은평구) 서울무역전시컨벤션센터(강남구) 수서동 공영주차장(강남구) 부지 등을 언급했다. /사진=뉴스1

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재건축 길도 열렸다

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과거에는 공공이 토지를 소유해 입주자 뜻대로 재건축을 진행하기 어렵다는 문제도 있었다. 1971년 준공된 서울 용산구 이촌동 ‘중산시범’ 아파트는 건물 노후화에도 주민들이 완전한 토지사용권을 보장받지 못해 재건축에 어려움을 겪었다. 주민들은 서울시에 토지 매각을 요구하고 법정 다툼까지 벌였으나 2008년 대법원은 서울시가 토지소유권을 가졌다는 확정 판결을 내렸다. 이후에도 주민들이 토지 매각을 지속적으로 요구하자 서울시는 2017년 토지소유권을 매각하기로 결정했지만 주민 100% 동의 조건을 채우지 못해 시간이 지체됐다.

일부 주민이 해외에 거주하거나 소재지가 불명확한 경우로 100% 동의율을 달성하는 것이 현실적으로 어렵게 되자 올 들어 동별 75% 이상의 동의율을 확보할 시 공유재산심의위원회에 매각 안건을 상정하는 것이 가능해졌다. 해당 단지의 재건축추진위원회는 6개 필지의 시유지를 동 단위로 나눠 매입하는 방안을 고안해 재건축을 추진하고 있다.

서울시의회 도시계획관리위원회 노식래 의원(더불어민주당·용산2)은 지난 11월 10일 김헌동 SH공사 사장 후보자 당시 인사청문회에서 중산시범 아파트 사례를 지적하며 “반값아파트 실현 방안으로 제시한 토지임대부주택은 재건축 단계에서 후세대가 짊어져야 하는 부담이 크고 분쟁의 소지가 많다”며 우려했다. 노 의원은 “땅값을 절감해 분양가를 낮춘다고 해도 토지비용은 평생 할부로 부담하다가 재건축 시기가 도래하면 다시 일시불로 땅값을 부담해야 하는 이중 부담의 우려가 있다”고 지적했다.

다만 주택법 개정으로 이후 분양되는 토지임대부주택은 재건축 시 토지 소유자의 동의를 받아 재건축할 수 있게 됐다. 토지 소유자 역시 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. SH공사 관계자는 “민간주택과 비교해 수요자의 부담을 낮출 수 있다는 장점이 있고 저렴하게 가격이 측정될 것”이라고 말했다.

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강수지 기자
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