"실전 D-4, 이번엔 꼭"..3차 사전청약, 이것만은 눈여겨 보세요 [매부리레터]

[매부리레터] 지난 18일 3기 신도시 3차 사전청약 입주자 모집공고가 올라왔습니다. 하남 교산과 과천 주암 등 서울과 매우 가까운 곳들이 분양해 무주택 실수요자들 관심이 높은데요. 매부리레터가 청약 방법과 전략을 알려드립니다.

과천주암지구 위치도./사진=국토교통부

▲4개 지구 4100가구 공급…3차 사전청약 개요

국토교통부는 지난 7월부터 시행한 1·2차 공공분양 사전청약에 이어 4100가구 규모 3차 공공분양 사전청약을 시행한다고 밝혔습니다. 총 4개 단지에서 4100가구가 분양됩니다. 1만102가구를 모집했던 2차 사전청약보다 물량은 반 이상 줄었지만 위치는 뛰어납니다. 서울과 맞닿은 하남 교산지구와 강남이나 다름없는 과천 주암지구가 3차 사전청약으로 나옵니다. 시흥 하중과 양주 회천지구에서도 청약 물량이 나옵니다.

사전청약 제도는 공공택지 등에서 공급되는 분양주택의 공급 시기를 앞당기는 제도입니다. 지난 7월과 10월 인천계양, 남양주 왕숙2 등 1만4435가구가 사전청약으로 공급된 이후 이번에 세 번째입니다. 사업 승인이 되기 전에 먼저 청약을 하는 것이라 실제 본청약을 하고 입주하기까지 상당 기간이 걸릴 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

▲"공공분양과 신혼희망타운 중복 및 교차청약 안 돼"…사전청약 일정과 자격

11월 18일에 입주자 모집공고문이 올라왔기 때문에, 이날이 청약 자격(청약신청, 자격 조건의 기간, 나이, 가구구성원, 지역우선, 주택소유 등)의 판단 기준일이 됩니다. 18일 현재 해당 지역에 살고 있는지 아닌지, 18일 현재 무주택 기간이 몇 년인지 등이 어디에 살고 있고 몇 살인지, 가구구성원은 몇 명인지가 청약 자격 판단의 기준이 된다는 말입니다.

공공분양과 신혼희망타운 등 모집공고문이 두 개이니 본인에게 어떤 것이 유리할지 판단하고 '한 군데'만 지원해야 합니다. 입주자 모집공고를 보면 "신청자 및 신청자와 동일 가구 내에서 1인 이상이 사전청약 입주자모집(공공분양, 신혼희망타운) 단지에 중복 및 교차청약 시 모두 부적격처리됨을 유의하라"고 적혀 있습니다. 단 공공분양주택의 신청자 본인이 동일 블록 내 특별공급과 일반공급에 중복신청은 가능하며, 이 때 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급 당첨자 선정에서 제외된다고 합니다.

쉽게 풀어보자면 한 집에서 아내는 공공분양에 청약하고, 남편은 신혼희망타운에 청약하면 안 된다는 겁니다. 반드시 공공분양과 신혼희망타운 중 하나를 선택해서 한 군데만 청약해야 하고요. 다만 공공분양을 선택한 경우 같은 단지에 한해 특별공급에 지원한 후 일반공급에 지원하는 것은 가능합니다.

공공분양의 경우 특별공급은 오는 12월 1일부터 3일까지, 일반공급 1순위는 12월 6일부터 9일까지 진행됩니다. 6일과 7일에는 해당지역 거주자, 8일과 9일엔 경기도 및 수도권 거주자들이 청약 신청을 할 수 있습니다. LH 청약센터 모바일 앱이나 사전청약 홈페이지에서 청약이 진행되고 당첨자는12월 23일 오후 2시에 발표됩니다. 인터넷 취약자(만 65세 이상 고령자와 장애인)는 지구별 현장 접수처에서 접수를 합니다.

신혼희망타운의 경우 해당 지역 거주자는 12월 1일부터 3일까지, 기타 지역(수도권) 거주자는 12월 6일부터 9일까지 청약하면 됩니다. 당첨자 발표는 공공분양과 마찬가지로 12월 23일 오후 2시입니다.

▲부적격 탈락 막으려면 청약 자격 꼼꼼히 확인해야

공급대상별로 청약저축 및 자산요건이 모두 다릅니다. 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 확인해봐야 합니다. 해당 지역 거주요건의 경우 현재 거주 중이면 신청이 가능하고, 본 청약 입주자 모집공고일까지 거주기간을 충족하면 됩니다.

공공분양 일반공급 자격은 수도권 거주·무주택 가구 구성원·청약저축 가입자여야 하며, 1순위 요건(청약저축 가입 2년 이상 경과, 24회 이상 납입, 가구주, 5년 이내 가구 구성원 전체 다른 주택 당첨 이력이 없는 경우을 충족하는 자)에게 우선 공급합니다. 일반공급 1순위를 기준으로 자산과 소득요건은 전용 60㎡ 이하에만 적용되고 60㎡ 초과 주택에 대해서는 적용하지 않습니다. 특별분양의 경우 공급유형에 따라 입주자저축·자산요건·소득요건·무주택가구주 등의 자격을 갖춰야하며, 구체적인 자격은 공고문을 통해 확인할 수 있습니다.

신혼희망타운 입주 기본자격은 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택 가구 구성원(신혼부부), 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택가구구성원(예비신혼부부), 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택가구구성원(한부모가족)입니다. 혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 신혼부부 및 한부모가족 포함)에게 30%를 우선공급(1단계)하고, 2단계로 나머지 70%는 1단계 낙첨자 및 그외 대상에게 공급합니다.

하남교산지구 위치도./사진=국토교통부

▲서울과 맞닿은 하남 교산지구

이번에 나오는 지구 중 가장 관심을 끄는 곳은 하남 교산지구입니다. 3기 신도시 중에서 가장 인기 있는 지역으로 매번 꼽혔습니다. 하남 교산지구는 전체 3만3000여 가구 주택이 예정돼 있으며, 3차 사전청약에는 A2 블록에서 1056가구가 공급됩니다. 이번에 나오는 A2블록은 하남교산지구 내에서도 알짜로 꼽히는 입지입니다. 5호선 하남시청역과 하남검단산역 사이에 있어서 둘다 접근하기가 좋습니다. 하남시청 인근 번화가와도 가깝습니다. 신도시가 처음 입주할 때 주변 인프라스트럭처가 많이 부족하다는 사실을 생각하면 우수한 조건입니다.

한 가지 아쉬운 점이라면 국민평형인 30평형대(전용 84㎡)가 없다는 점입니다. 교산지구에서는 전용 51㎡, 55㎡, 58㎡, 59㎡ 이렇게 4가지로 공급됩니다.

추정 분양가격은 전용 51㎡가 4억2094만원, 전용 55㎡가 4억5329만, 전용 58㎡가 4억7780만원, 전용 59㎡가 4억8695만원으로 4억원대입니다. 하남미사신도시 25평형 시세가 9억~10억원인 점을 감안하면 가격 메리트가 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.

교산지구는 신혼희망타운이 아닌 모두 공공분양으로 진행되기 때문에 청약받은 후 시세 차익을 국가와 나누지 않아도 된다는 장점이 있습니다. 또 대규모 택지지구라 해당 지역인 하남시 거주자뿐만 아니라 서울, 인천 등 기타 수도권 거주자도 청약이 가능합니다. 엄청난 경쟁률이 예상됩니다.

▲강남권 근접 과천 주암지구…서울 거주자는 사실상 청약 기회 없어

과천 주암지구도 강남권과 가까워 수요자들 관심이 정말 높은 곳입니다. 양재천을 사이에 두고 서초구 우면동과 맞닿아 있어 서울과 매우 가깝습니다.

과천 주암지구에서는 전체 6000여 가구 가운데 C1과 C2 블록에서 각각 884가구, 651가구가 나옵니다. 하남 교산지구와 달리 신혼희망타운과 공공분양 물량이 모두 공급되니, 자신이 어떤 전형이 유리한지 사전에 판단을 해야 합니다.

문제는 가격인데, 가격이 비싸다는 논란이 있습니다. 과천 주암지구에서 유일하게 30평형대인 전용 84㎡(114가구)가 공공분양을 통해 공급되는데 추정 분양가격이 8억8460만원입니다. 중도금 대출 기준 가격이 9억원인데, 본청약 때 1540만원만 높아져도 대출 상한선을 넘어버려 대출이 나오지 않을 수 있다는 겁니다.

신혼희망타운으로 공급되는 C1블록의 전용 46㎡(188가구)와 55㎡(582가구)는 각각 4억9313만원과 5억8729만원입니다. 신혼희망타운인 C2블록 전용 55㎡(622가구)가 5억9947만원으로 추정 분양가격이 책정됐습니다. 신혼희망타운의 주택공급가격이 총 자산가액(3억700만원)을 초과하는 주택의 입주자는 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품'에 가입하고 향후 시세차익을 국가와 공유해야 하는 점도 유념해야 합니다.

과천 주암지구는 당해지역인 과천시 거주자에게 100% 우선공급해 사실상 서울이나 인천시 등에 거주하는 사람들은 청약 신청을 할 수 없습니다. 미달이 날 경우에만 잔여 물량이 기타 지역(수도권) 거주자에게 공급되는데 가능성이 높지는 않습니다.

▲3자녀 이상 맞벌이 신혼부부라면 4차 청약 기다려볼만

서울에 사는 3자녀 이상 맞벌이 신혼부부라면 4차 청약을 기다려볼 만합니다. 4차 사전청약이 진행되는 12월, 서울에서 처음으로 동작구 수방사(200가구)가 공급되기 때문입니다. 200가구 모두 신혼희망타운으로만 공급돼 신혼부부에게 특히 유리한 데다, 서울 거주자에게만 100% 우선공급돼 서울 거주자만 지원할 수 있습니다. 공공분양 신혼부부 특별공급에 비해 신혼희망타운은 소득요건이 상대적으로 덜 까다로워 고소득 맞벌이 부부도 도전해볼 만합니다.

과천 주암지구는 당해지역에 100% 공급돼 서울 거주자에게는 사실상 청약 기회가 없다고 볼 수 있고, 하남 교산지구는 하남시, 경기도, 기타 지역 등 청약 가능 지역이 분산돼 있는 데다 특별공급 종류도 다양하기 때문에 당첨 가점이 높은 무주택 신혼부부는 4차 사전청약에 기대를 걸어봐도 좋을 듯합니다.

▲사전청약 시 주의할 점은?

사전청약 당첨자와 그 가구에 속한 자는 다른 분양주택의 사전청약 신청이 제한됩니다. 다른 주택의 본청약(일반청약) 신청·당첨 또는 주택 구입은 가능하나, 이 경우 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없고요. 소득요건 등 자격은 사전청약 당시를 기준으로 봅니다. 사전청약 당첨 이후 소득이 올라 떨어진다거나 그런 일은 없으니 걱정 안하셔도 될 것 같습니다. 사전청약 당첨자는 본청약 전까지 재당첨 제한을 적용받지 않으며, 본청약 시점에 최종 입주 여부가 확정되면, 재당첨 제한을 적용 받습니다.

끝으로 사전청약은 글자 그대로 사전에 청약하는 것이기 때문에 입주까지 오래 걸릴 수 있다는 사실을 유념해야 합니다. 과거 사전청약을 진행했던 보금자리주택의 경우 사전청약 후 12년이 지나서야 입주했습니다.

[권한울 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]