서울 임차인 절반 이상이 갱신요구권 사용..정부 "주거안정 효과 확인"

갱신계약 76.3% 임대료 인상률 5% 이하
신고제 정보 토대 계약기간 갱신계약정보 추가 공개
시장에선 전세 대신 월세 계약 늘어
갱신청구권 소멸하는 내년부터 전·월세값 급등 우려

아파트 전월세 매물 안내가 부착된 중개업소 모습 [매경DB]

정부가 지난해 6월부터 시행에 들어간 임대차 신고제로 수집한 전월세 거래정보 중 일부를 시범공개했다.

임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고토록 해 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입됐다. 도입 초기 신고된 정보가 세금 부담담 가중으로 이어질 것이란 시장의 우려에 대해 정부는 "그렇지 않다"고 선을 그었다.

26일 국토교통부의 임대차 신고제를 운영한 결과 자료에 따르면, 지난달까지 신고된 전월세거래는 총 50만9184건이다. 확정일자와 합산할 경우 98만5000건으로 늘어난다. 이는 전년 동기간(89만4000건)대비 10.1% 증가한 수치다.

신규계약과 갱신계약은 각각 40만8953건(80.3%), 10만231건(19.7%)이다. 갱신계약 정보는 종전 확정일자로는 확인할 수 없었다. 제도 도입초기 계도기간을 운영 중인 만큼, 확정일자가 필요한 신규계약의 신고가 많고 갱신계약 신고는 적었던 것으로 국토부는 분석했다.

특히 전체 갱신계약 가운데 절반 이상인 53.3%가(5만3439건) 갱신요구권을 사용한 것으로 나타났다. 지역별로는 서울·인천·부산 등지에서, 임차유형별로는 전세가 월세보다, 주택유형별로는 아파트가 비(非)아파트보다 갱신요구권을 많이 사용하는 것으로 조사됐다.

아울러 갱신계약의 76.3%가 종전임대료 대비 인상률 5% 이하로 계약했고 갱신요구권을 사용하지 않고도 5% 이하로 인상한 계약도 다수 확인할 수 있었다고 국토부 측은 밝혔다.

현재 임대차관련 정보는 확정일자를 통해 수집되는 자료 중 개인정보 침해소지가 없는 7개 항목(단지명·소재지·주택유형·면적·층·계약일·임대료)을 공개 중이다. 여기에 더해 국토부는 임대인과 임차인의 합리적인 의사결정을 지원하기 위해 신고제 정보를 토대로 계약기간과 갱신계약정보도 추가 공개할 계획이다.

또 시범공개는 신고건수가 많고 데이터 신뢰도가 높은 서울지역을 우선 공개한 후 향후 공개 지역을 점차 확대해 나갈 계획이다. 공개는 매월 신고실적을 취합해 분석한 후 익월말 공개한다. 작년 6월부터 지난달까지의 정보는 이달 30일 실거래 공개시스템 인터넷 포털 및 모바일 앱을 통해 공개할 예정이다.

이와 함께 임대차 신고제이 빠른 정착을 위해 임대차 신고(확정일자 포함)를 한 임차인에게 임차계약 만료전 갱신계약시 유의사항을 알려주는 '임대차 알림톡 서비스'도 시행할 계획이다.

가파른 월세 전환·월셋값 상승

임대차법 도입 이후 임차인의 주거안정에 효과가 있다는 정부의 설명과 달리 전셋값 급등에 대출 규제까지 맞물리면서 국지적으로 월세로 내몰리는 서민들이 증가하고 있다. 여기에 종합부동산세 등 보유세가 늘어남에 따라 집주인들은 임대료(월세)를 올리는 식으로 조세 부담을 세입자들에게 전가하고 있어 서민 부담은 더욱 가중될 것으로 우려된다.

26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 이달 22일까지 서울에서 전세를 제외한 월세·준월세·준전세를 망라한 전체 월세 거래량은 5만6475건으로 집계됐다. 이달 전체 거래량이 집계되지 않은 상태에서 1∼11월 기준 이미 역대 최대치를 기록했다. 종전 최다 거래량은 지난해 기록한 5만4965건이다.

임대차 거래에서 월세가 차지하는 비율도 큰 폭으로 늘어나고 있다. 전일 기준으로 올해 1∼11월 월세 거래 비율은 36.4%에 달했다. 직전 1∼11월 최고치는 2016년의 34.7%였다.

부동산 전문가들은 앞으로 월세 비율이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 작년 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등 새 임대차법이 시행되면서 전세가 줄고 월세가 늘어나는 현상이 강하게 나타나고 있기 때문이다.

계약갱신청구권은 주택 임대계약이 끝나기 전에 한차례 연장해 최대 4년(기존 2년+연장 2년)까지 연장할 수 있는 요구권이다. 전월세상한제는 집주인은 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하는 제도다. 전세 계약으로 전셋값을 올리기 힘든 구조로 바뀌자 월세로 돌려 임대소득을 확대하려는 집주인들이 늘고 있는 것으로 해석된다.

최근 가계부채 관리 강화 기조로 전세자금 대출까지 막히면서 서민 입장에서는 어쩔 수 없이 월세로 옮겨가는 경우도 증가하고 있다. 문제는 월세 수요가 증가하면서 월세 가격도 가파르게 오르고 있다는 점이다. 실제 올해 10월 기준 전국 주택 월세 가격은 0.32%(한국부동산원 자료) 올랐다. 이는 전월(0.29%)보다 0.03%포인트 늘어난 수준이다.

서울의 경우 아파트 평균 월세 임대료는 지난달 기준 123만4000원으로 작년 10월(112만원)보다 10.2% 올랐다. 아파트 평균 월세는 지난 8월 122만2000원, 9월 122만8000원으로 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 월세 보증금도 8월 2억351만원, 9월 2억412만원, 10월 2억418만원으로 점차 증가하고 있다.

집주인들이 보유세, 종부세 인상분 등을 선 반영해 임대료(월세)를 올리는 식으로 부담을 덜고 있다는 분석도 나온다. 기획재정부 자료에 따르면 올해 종부세는 94만7000명이 총 5조7000억원을 부담한다. 인원 기준으로 전년 대비 28만명, 세액 기준으로 세 배 이상 증가했다.

윤지해 부동산R114 수석위원은 "전세가 월세화 되는 비율이 현재 6대 4 비율에서 2년 내 5대 5로 바뀔 가능성이 크다"며 "전세대출 규제 움직임으로 대출이 되는 보증금 규모까지 채운 뒤 월세화 될 확률이 높다"고 말했다.

갱신청구권이 소멸하는 물량이 쏟아질 내년부터 전세·월세값 급등 우려가 있다는 게 다수의 전문가들이 시각이다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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