다주택자 '똘똘한 한 채' 퇴로도 막혔다..양도세·증여세, 내년 보유세의 두세배 [부동산360]

역대급 종부세 받아든 다주택자들
계속 보유냐 매도냐 증여냐 '고민'
내년 보유세 급등 예상되지만
양도세·증여세 부담도 상당해
세제 완화 기대에 버티기 들어갈듯

23일 서울 강남우체국에서 관계자들이 종합부동산세 고지서를 분류하기 위해 준비하고 있다. [연합]

[헤럴드경제=김은희 기자] 올해 역대급 종합부동산세 고지서를 받아든 다주택자들이 진퇴양난의 상황에 처했다. 1주택자의 종부세 비과세 기준이 시가 기준 15억~16억원 선까지 오른 만큼 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 짙어질 것이라는 전망이 나오지만, 매도나 증여에 나설 경우 세 부담이 상당해 선뜻 처분에 나서기 힘들 것이란 지적이 제기된다. 양도소득세와 증여세가 내년 늘어나는 보유세의 두 배를 넘어설 것으로 보이는 데다, 내년 종부세 부과 기준일까지 6개월 이상 남아 있어 일단 버티기에 나설 것이라는 관측에 무게가 실린다. 대통령 선거를 앞두고 세제 완화 공약이 속속 나오고 있는 점도 이같은 분석에 힘을 더한다.

24일 헤럴드경제가 신방수 세무사에 의뢰해 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84.94㎡와 강서구 마곡동 마곡힐스테이트 전용 84.92㎡를 보유한 A씨의 종부세를 시뮬레이션(모의계산)한 결과 A씨는 올해 보유세(재산세+종부세)로 총 8089만원을 내야 한다. 지난해 3571만원을 낸 것과 비교하면 2배가 넘는다. 종부세가 2547만원에서 6934만원으로 급등한 여파다.

A씨가 주택 두 채를 계속 보유할 경우 내년 보유세는 1억1132만원으로 늘어날 것으로 추정된다. 정부의 공시가격 현실화율 로드맵에 따른 공시가격 인상에 공정시장가액비율 상향까지 예정돼 있어서다. 2022년 공시가격은 실거래가를 기준으로 공시가격 현실화율 71.5%를 적용해 산출했다.

A씨가 억대 보유세를 아끼려면 주택 한 채를 처분해야 한다. A씨가 마곡힐스테이트를 정리하고 ‘똘똘한 한 채’로 반포자이를 남길 경우 내년 보유세는 1357만원으로 급감한다. 2주택 보유세의 8분의 1 수준으로 9775만원을 아낄 수 있는 셈이다.

그러나 매도를 하면 양도소득세가, 증여를 하면 증여세가 기다리고 있다. 신 세무사의 계산에 따르면 양도세·증여세는 내년 보유세의 두세 배를 족히 넘는다. 일단 3년 전 9억원에 샀던 마곡힐스테이트를 현 시세 15억원에 매도한다면 양도세는 3억7026만원으로 추산된다. 정부가 다주택자 양도세 중과율을 높인 영향이다. 이때 A씨가 거둘 수 있는 양도차익은 2억3000만원 수준이다.

집을 파는 대신 성인 자녀에게 증여할 경우 증여세는 4억2000만원, 취득세를 포함하면 5억5343만원 수준이다. A씨가 자녀의 증여세를 대납할 경우 세액은 더욱 늘어날 수밖에 없다. 15억원짜리 아파트를 자녀에게 물려준다는 데 의미가 있지만 세 부담액은 매도 시보다도 크다.

상황이 이렇다 보니 A씨로서는 처분을 결정하기도 쉽지 않아 보인다. 해마다 내야 하는 보유세 부담이 있지만 양도세·증여세 규모가 큰 데다 향후 집값 상승에 대한 기대가치까지 포기해야 하기 때문이다.

신방수 세무사는 “막대한 보유세 부담에 주택 처분을 고민하는 다주택자 문의가 늘었지만 막상 계산기를 두드려보면 매도나 증여 시 세 부담도 상당해 결정을 내리지 못하고 있다”며 “내년 대선까진 어떤 선택도 하지 않을 가능성이 있다”고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “다주택 소유만으로 연간 보유세 부담이 높아지다 보니 주택 처분에 대한 고민이 커지겠지만 이미 집을 팔지 않은 다주택자 대부분은 규제 완화까지 버티기에 들어간 것으로 봐야 한다”고 분석했다.

ehkim@heraldcorp.com