[뚜껑열린 '종부세 폭탄'] "내년까지 당분간 거래절벽.. 출구전략 완전봉쇄 공권력 횡포"

부동산 전문가 진단
대출규제 병행 조세부담만 높여
세부담 때문에 매매 대신 증여
월세로 전환 세입자 부담 늘듯

서울 송파구의 한 부동산중개업소에 양도세ㆍ종부세 등 부동산 세금 관련 상담 안내문이 붙어있다. <연합뉴스>

전문가들은 정부 여당의 예상을 뛰어넘는 종합부동산세 대상자와 세액이 나왔음에도 매물 증가 효과로 이어지진 않을 것으로 예상했다. 이미 6월 1일로 과세 대상이 확정된 데다 내년 대선이라는 큰 변수가 있기 때문에 당분간은 거래절벽 상황이 유지될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

또 주택 대출 규제가 동시에 진행되는 가운데 부동산 가격이 오를수록 주택 소유자들은 출구가 없다며, 이는 부동산 정책실패에 따른 조세전가, 공권력의 횡포일 뿐이라고 지적했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 22일 "올해 공시지가 현실화율과 종부세 과세기준 변경 등으로 인해 종부세가 너무 급격히 올랐다"며 "담세 능력이 있는 범위 내에서 종부세를 부과해야 한다는 한도를 넘어섰기 때문에 조세저항이 클 것"이라고 말했다. 그러면서도 "집주인들이 세금 부담 때문에 집을 팔기보다는 증여를 하거나, 종부세 부담을 세입자에 전가하기 위해 보증부 월세로 전환하는 등 버티는 방식을 선택할 것"이라고 말했다.

서 교수 말대로 집주인들은 종부세 부담에도 집을 팔기보단 전·월세로 전환해 버티는 방식을 택하고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 물건은 4만4251건으로 한 달전 4만3802건과 비교해 449건 늘어나는 데 그쳤다.

반면 서울 아파트 전세 매물은 22일 기준 3만221건으로 한 달 전 2만7777건과 비교해 2444건 늘었고 서울 아파트 월세 매물은 22일 1만8807건으로 1만7478건과 비교해 1329건 증가했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "다주택자들이 종부세 고지서를 받게 되지만, 이미 다 아는 내용이고 새로운 게 없다"며 "최근 증여가 많이 늘어난 것에서도 알 수 있듯이 다주택자들이 종부세 부담 때문에 집을 팔진 않을 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "일부 비인기지역에서 매물이 나올 순 있으나, 정부나 시장이 예상하는 것만큼 아닐 것"이라며 "결국 종부세 부담이 매물 증가로 이어져 집값을 안정시키는 효과는 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.

일부 집주인들은 거래보다 차라리 증여를 선택하기도 했다. 한국부동산원에 따르면 올해 1∼9월 전국의 아파트 증여 건수는 누적 기준 6만3054건으로, 15년 만에 역대 두번째로 많았다. 2006년 관련 통계 집계 이후 전국적으로 연간 아파트 증여 건수가 가장 많았던 게 작년 1∼9월 6만5574건이었고, 이번이 두번째다.

경기도의 경우 올 들어 9월까지 아파트 증여 건수가 2만1041건에 달해 같은 기간 기존 최대치였던 작년 1만8555건을 넘어섰다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 강남이나 도심 등 인기 지역은 다주택자들이 어떻게든 버티려고 하겠지만 외곽 지역이나 선호도가 상대적으로 떨어지는 비인기 지역은 일부 세금 부담을 느낀 다주택자들이 주택을 정리하려고 할 것으로 예상된다"며 "이미 최근 1∼2년새 가격이 크게 올랐기 때문에 지금 팔아도 손해볼 건 없다고 판단할 것"이라고 말했다. 이어 "경기도나 인천 등 수도권을 비롯해 지방도 서울과 마찬가지일 것"이라며 "다만 세금 부담에 못 이겨 집을 정리하려는 다주택자가 정부의 기대만큼 많이 늘어날 지는 두고봐야 한다"라고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 위원은 "다주택자들의 보유세 및 양도세 이슈는 이미 예정되어 있던 부분이라 지금까지 다주택자로 남아있는 경우는 대부분 버티기에 들어갔다고 볼 수 있고 내년 3월 대선 공약 내용에 이와 관련된 부분이 있기 때문에 대선 결과에 따라 시장 변화가 있을 수 있다"라고 말했다. 이어 "향후 공시가격과 공정시장가액 비율이 높아지면서 보유세 부담은 점점 커질 것으로 예상되기 때문에 일부 다주택자들이 부담감을 줄이려는 노력은 있을 것"이라고 설명했다.

김진수 건국대 부동산학과 교수는 "종부세 부과금액과 과세대상이 늘어난 것은 주택공급 부족에 따른 가격 상승과 정부의 과도한 규제 때문이었는데, 개인의 능력과 상관없이 조세부담만 높였다"고 말했다. 이어 김 교수는 "현재 금융 규제도 동시에 진행돼 소유하고 있는 부동산 가격이 높을수록 출구전략이 전혀 없다"면서 "부동산 정책실패에 따른 조세전가, 공권력의 횡포라고 볼 수 있다"고 말했다. 그는 "종부세도 미실현 재산세이기 때문에 보유세에 통합해 과세하는 게 바람직해보인다"고 말했다.

서진형 경인여대(대한부동산학회장) 교수는 "정부가 국민 98%는 종부세와 관계 없다고 말하는데, 문제는 퍼센트가 아니라 조세부담이 급격하게 증가한 부분"이라며 "세율 상승과 부동산 가격 상승, 공시시지가 현실화까지 삼박자가 맞춰져 조세부담이 급격히 늘었다"고 말했다. 그러면서 "조세라는것은 국민들이 납부할수 있는 수준에 조세를 부과해야하는데, 조세부담 능력이 안되는 사람들에까지 조세를 부과했다"고 말했다. 서 교수는 "종부세의 경우, 이중과세 성격이 있기 때문에 재산세와 통합할 필요가 있다"면서 "종부세를 폐지하고 재산세로 가는 쪽으로 개정해야 하고, 차기 정권에서 이를 해야 한다"고 말했다.

박상길·강민성기자 sweatsk@dt.co.kr